Файл: Оценка стоимости предприятия (бизнеса).pdf

6.2. Местоположение объекта в пределах города. Фактор местоположения в различных районах города объекта определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:

- транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

- престижность территории.

7. Физические характеристики.

7.1 Масштаб объекта. На рынке недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв.м.

7.2 Физическое состояние здания: Чем лучше физическое состояние здания, тем выше стоимость помещений расположенных в нем. Данный фактор определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:

- год постройки здания;

- дата последней реконструкции;

- состояние конструктивных элементов.

7.3 Состояние отделки. В состав важных факторов включены: фактическое качество отделки, качество используемых для отделки материалов, степень соответствия отделки назначению объекта.

Расчет стоимости и проведении ремонта, руб./кв.м

7.4 Этаж расположения. Корректировка на этаж, на котором расположен объект оценки – величина, отражающая повышающий или понижающий коэффициент в зависимости от этажа расположения. Факторы этажности: степень заглубленности помещений, престижность, пешеходный трафик, наличие окон.

7.5. Тип объекта (встроенное помещение / отдельно стоящее здание). Т.к. встроенные помещения чаще всего не учитывают стоимость земельного участка, а здания чаще всего учитывают стоимость земельного участка, применяется данная корректировка.

Ценообразующие факторы для земельных участков сельскохозяйственного назначения

Диапазоны факторов влияющих на стоимость объекта оценки №п/п 6 будут представлены в виде таблиц, взятых из «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения», под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород 2018г. Значения будут представлены по активному рынку, в доверительном диапазоне согласно классификации объекта оценки.

1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав (наличие обременений договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным данным, отсутствие права собственности на землю и т.п.).

2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия). Соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют на рыночную стоимость. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта аналога и планируемой для объекта оценки.

3. Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия). Платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.

4. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по-разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, а предложения носят актуальный характер, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время. Изменения цен за период между датами сделки оценки обычно учитываются по рыночным данным, либо с применение индексов инфляции.

5. Факт сделки (торг). Факт сделки учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.

6. Местоположение объекта. Фактор местоположения отражает зависимость стоимости земельного участка от нахождения в определенной ценовой зоне (местонахождение внутри области). Территорию области можно разделить с учетом факторов, в большей степени отражающих влияние статуса населенного пункта и особенности местности в области на цену земельных участков.