Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 1440
Скачиваний: 1
8.4.1 Информация о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристик данных факторов.
Анализируя данные учебно-методической, справочной литературы, а также требования положений ФСО №7 (ст. 22), определены группы факторов, по которым необходимо проводить сравнение объектов недвижимости.
Таблица. Элементы сравнения объекта оценки.
|
№ п/п |
Группа факторов |
Элементы сравнения |
Результаты анализа и необходимость учета |
|
1. |
Качество прав |
1.1. Обременение объекта договорами аренды |
Нет |
|
1.2. Сервитуты и общественные обременения |
Нет |
||
|
1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта |
Нет |
||
|
2. |
Условия финансирования |
2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя |
Нет |
|
2.2. Платеж эквивалентом денежных средств |
Нет |
||
|
3. |
Особые условия или условия продажи |
3.1. Наличие финансового давления на сделку |
Нет |
|
3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой |
Нет |
||
|
3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие |
Нет |
||
|
4. |
Условия рынка |
4.1. Изменение цен во времени |
Нет |
|
4.2. Отличие цены предложения от цены сделки |
Нет |
||
|
5. |
Факт сделки (торг) |
5.1. Скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем |
См раздел 8.4 |
|
6. |
Местоположение объекта |
6.1. Расположение по районам области |
Нет |
|
6.2. Расположение относительно "красной линии" |
Нет |
||
|
6.3. Ограничение доступа (расположение на закрытой территории) |
Нет |
||
|
6.4. Проходимость |
Нет |
||
|
7. |
Физические характеристики |
7.1.Общая площадь – фактор масштаба |
См раздел 8.4 |
|
7.2. Физическое состояние здания |
Нет |
||
|
7.3.Состояние отделки |
Нет |
||
|
7.4. Материал строений (стен) |
Нет |
||
|
7.5. Тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее) |
Нет |
||
|
7.6. Этаж |
Нет |
||
|
7.7. Состояние окружающей застройки |
Нет |
||
|
8. |
Экономические характеристики |
8.1. Возможности ресурсосбережения |
Нет |
|
8.2. Соответствие объекта принципу НЭИ |
См. раздел 7.4 |
||
|
8.3.Ассортимент реализуемой продукции |
Нет |
||
|
8.4.Сезонность |
Нет |
||
|
8.5.Специализация НТО |
Нет |
||
|
9. |
Тип использования площади |
9.1 Характерные особенности использования объекта аренды |
Нет |
|
10. |
Сервис и дополнительные элементы |
10.1. Наличие отдельного входа |
Нет |
|
10.2. Обеспеченность связью и коммунальными услугами |
Нет |
||
|
10.3. Наличие парковки и (или) гаража, площадки для АТС |
Нет |
||
|
10.4. Состояние системы безопасности, охраны |
Нет |
||
|
10.5. Наличие дополнительных строений и сооружений |
Нет |
8.4.2 Обоснование значений (диапазонов) ценообразующих факторов.
Ценообразующие факторы для торгово-офисной недвижимости
Диапазоны факторов, влияющих на стоимость объектов оценки №п/п 3 и 4 будут представлены в виде таблиц, взятых из сборника «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно – торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г. Значения будут представлены по неактивному рынкам в доверительном диапазоне согласно классификации объектов оценки.
1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав (наличие обременений договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным данным, отсутствие права собственности на землю и т.п.).
2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия). Соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют на рыночную стоимость.
3. Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия). Платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.
4. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по-разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, а предложения носят актуальный характер, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время. Изменения цен за период между датами сделки оценки обычно учитываются по рыночным данным, либо с применение индексов инфляции. При анализе объявлений о продаже/ сдаче в аренду помещении торгово-офисных помещений выявилась следующая закономерность: срок экспозиции от 6 до 12 месяцев. В течение этого срока цены предложения не меняются.
5. Факт сделки (торг). Фактор уторгования учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.
Усредненное значение корректировок для офисно-торговых зданий (неактивный рынок)
|
Класс объектов |
Неактивный рынок |
||
|
Среднее значение |
Доверительный интервал |
||
|
Цены предложений объектов |
|||
|
1. Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости |
16,5% |
15,8% |
17,2% |
|
2. Высококлассные офисы (Офисы классов А, В) |
16,3% |
15,3% |
17,3% |
|
3. Высококлассная торговая недвижимость |
15,9% |
15,0% |
16,8% |
|
4. Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса |
19,3% |
18,2% |
20,3% |
|
Арендные ставки объектов |
|||
|
1. Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости |
14,3% |
13,6% |
15,0% |
|
2. Высоко классные офисы (Офисы классов А, В) |
14,0% |
13,1% |
14,9% |
|
3. Высококлассная торговая недвижимость |
13,9% |
13,0% |
14,8% |
|
4. Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса |
16,9% |
15,9% |
17,9% |
6. Численность населения. Данная корректировка определяет зависимость стоимости аналогичных объектов расположенных в городах с разной численностью населения.
|
Численность, тыс. чел. |
Город расположения объекта аналога |
||||||||||||
|
15-25 |
25-40 |
40-60 |
60-90 |
90-135 |
135-200 |
200-280 |
280-420 |
420-630 |
630-950 |
950-1400 |
1400-2100 |
||
|
Город расположения объекта оценки |
15-25 |
1,00 |
0,96 |
0,91 |
0,87 |
0,84 |
0,80 |
0,77 |
0,73 |
0,70 |
0,67 |
0,64 |
0,61 |
|
25-40 |
1,05 |
1,00 |
0,96 |
0,91 |
0,87 |
0,84 |
0,80 |
0,77 |
0,73 |
0,70 |
0,67 |
0,64 |
|
|
40-60 |
1,09 |
1,05 |
1,00 |
0,96 |
0,91 |
0,87 |
0,84 |
0,80 |
0,77 |
0,73 |
0,70 |
0,67 |
|
|
60-90 |
1,14 |
1,09 |
1,05 |
1,00 |
0,96 |
0,91 |
0,87 |
0,84 |
0,80 |
0,77 |
0,73 |
0,70 |
|
|
90-135 |
1,20 |
1,14 |
1,09 |
1,05 |
1,00 |
0,96 |
0,91 |
0,87 |
0,84 |
0,80 |
0,77 |
0,73 |
|
|
135-200 |
1,25 |
1,20 |
1,14 |
1,09 |
1,05 |
1,00 |
0,96 |
0,91 |
0,87 |
0,84 |
0,80 |
0,77 |
|
|
200-280 |
1,31 |
1,25 |
1,20 |
1,14 |
1,09 |
1,05 |
1,00 |
0,96 |
0,91 |
0,87 |
0,84 |
0,80 |
|
|
280-420 |
1,37 |
1,31 |
1,25 |
1,20 |
1,14 |
1,09 |
1,05 |
1,00 |
0,96 |
0,91 |
0,87 |
0,84 |
|
|
420-630 |
1,43 |
1,37 |
1,31 |
1,25 |
1,20 |
1,14 |
1,09 |
1,05 |
1,00 |
0,96 |
0,91 |
0,87 |
|
|
630-950 |
1,49 |
1,43 |
1,37 |
1,31 |
1,25 |
1,20 |
1,14 |
1,09 |
1,05 |
1,00 |
0,96 |
0,91 |
|
|
950-1400 |
1,56 |
1,49 |
1,43 |
1,37 |
1,31 |
1,25 |
1,20 |
1,14 |
1,09 |
1,05 |
1,00 |
0,96 |
|
|
1400-2100 |
1,63 |
1,56 |
1,49 |
1,43 |
1,37 |
1,31 |
1,25 |
1,20 |
1,14 |
1,09 |
1,05 |
1,00 |
|
7. Местоположение объекта
7.1. Местоположение объекта на территории области (статус населенного пункта). Расположение в зависимости от удаления от областного центра. Фактор местоположения отражает зависимость стоимости объекта от нахождения в определенной ценовой зоне (местонахождение внутри города или местонахождение внутри области).
|
Отношение цен офисно-торговых объектов по районам области по отношению к областному центру |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
|
|
Удельная цена |
|||
|
Областной центр |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра |
0,80 |
0,79 |
0,82 |
|
Райцентры с развитой промышленностью |
0,72 |
0,71 |
0,74 |
|
Райцентры сельскохозяйственных районов |
0,60 |
0,58 |
0,62 |
|
Прочие населенные пункты |
0,48 |
0,46 |
0,50 |
|
Удельная арендная ставка |
|||
|
Областной центр |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра |
0,80 |
0,78 |
0,81 |
|
Райцентры с развитой промышленностью |
0,72 |
0,70 |
0,73 |
|
Райцентры сельскохозяйственных районов |
0,60 |
0,58 |
0,61 |
|
Прочие населенные пункты |
0,48 |
0,46 |
0,50 |
7.2. Местоположение объекта (В пределах города). Фактор местоположения в различных районах города объекта определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:
- транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
- престижность территории.
|
Отношение цен офисно-торговых объектов по районам города по отношению к самому дорогому району |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
||||
|
Удельная цена |
||||||
|
Культурный и исторический центр (может включать зоны, находящиеся в разных административных районах города) |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|||
|
Центры административных районов города |
0,88 |
0,87 |
0,89 |
|||
|
Спальные микрорайоны высотной застройки |
0,81 |
0,80 |
0,82 |
|||
|
Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки |
0,74 |
0,73 |
0,76 |
|||
|
Районы вокруг крупных промпредприятий |
0,64 |
0,62 |
0,66 |
|||
|
Районы крупных автомагистралей города |
0,74 |
0,73 |
0,76 |
|||
|
Удельная арендная ставка |
||||||
|
Культурный и исторический центр (может включать зоны, находящиеся в разных административных районах города) |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|||
|
Центры административных районов города |
0,88 |
0,88 |
0,89 |
|||
|
Спальные микрорайоны высотной застройки |
0,81 |
0,80 |
0,82 |
|||
|
Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки |
0,74 |
0,73 |
0,76 |
|||
|
Районы вокруг крупных промпредприятий |
0,63 |
0,62 |
0,65 |
|||
|
Районы крупных автомагистралей города |
0,74 |
0,72 |
0,76 |
|||
8. Физические характеристики.
8.1 Масштаб объекта. На рынке помещений прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. в зависимости от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв.м.
|
Площадь, кв.м. |
усредненные данные по России (цены) |
||||||||
|
аналог |
|||||||||
|
<50 |
50-100 |
100-250 |
250-500 |
500-1000 |
1000-1500 |
1500-3000 |
>3000 |
||
|
Объект оценки |
<50 |
1,00 |
1,05 |
1,18 |
1,30 |
1,42 |
1,51 |
1,63 |
1,70 |
|
50-100 |
0,95 |
1,00 |
1,12 |
1,23 |
1,35 |
1,44 |
1,55 |
1,61 |
|
|
100-250 |
0,85 |
0,90 |
1,00 |
1,10 |
1,21 |
1,29 |
1,39 |
1,44 |
|
|
250-500 |
0,77 |
0,81 |
0,91 |
1,00 |
1,09 |
1,17 |
1,26 |
1,31 |
|
|
500-1000 |
0,71 |
0,74 |
0,83 |
0,91 |
1,00 |
1,07 |
1,15 |
1,20 |
|
|
1000-1500 |
0,66 |
0,70 |
0,78 |
0,86 |
0,94 |
1,00 |
1,08 |
1,12 |
|
|
1500-3000 |
0,61 |
0,64 |
0,72 |
0,79 |
0,87 |
0,93 |
1,00 |
1,04 |
|
|
>3000 |
0,59 |
0,62 |
0,69 |
0,76 |
0, 84 |
0,89 |
0,96 |
1,00 |
|
|
Площадь, кв.м. |
усредненные данные по России (арендные ставки) |
||||||||
|
аналог |
|||||||||
|
<50 |
50-100 |
100-250 |
250-500 |
500-1000 |
1000-1500 |
1500-3000 |
>3000 |
||
|
Объект оценки |
<50 |
1,00 |
1,03 |
1,11 |
1,18 |
1,26 |
1,31 |
1,38 |
1,41 |
|
50-100 |
0,97 |
1,00 |
1,07 |
1,14 |
1,21 |
1,27 |
1,33 |
1,36 |
|
|
100-250 |
0,90 |
0,93 |
1,00 |
1,07 |
1,13 |
1,18 |
1,24 |
1,27 |
|
|
250-500 |
0,84 |
0,87 |
0,94 |
1,00 |
1,06 |
1,11 |
1,16 |
1,19 |
|
|
500-1000 |
0,80 |
0,82 |
0,88 |
0,94 |
1,00 |
1,04 |
1,10 |
1,12 |
|
|
1000-1500 |
0,76 |
0,79 |
0,85 |
0,90 |
0,96 |
1,00 |
1,05 |
1,08 |
|
|
1500-3000 |
0,73 |
0,75 |
0,81 |
0,86 |
0,91 |
0,95 |
1,00 |
1,02 |
|
|
>3000 |
0,71 |
0,73 |
0,79 |
0,84 |
0,89 |
0,93 |
0,98 |
1,00 |
|