ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 11.12.2023
Просмотров: 297
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
ЭКОНОМИКА И ПРАВО В РОССИИ И МИРЕ
47
МЦНП «НОВАЯ НАУКА»
или переходить земельному участку от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.
Следует отметить, что необходимо можно выделить такие категории, как оборотоспособность земельных участков, ограниченность.
Таким образом, необходимо отметить, что ограничение вопросов изъятия из оборота, ограничение оборота и допущение оборота земельных участков должно быть урегулировано конкретно земельным законодательством, а именно Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами, например,
Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ и др.
Нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.
Земельные участки, могут вернуться при соблюдении условий, установленных специальных законодательством в зависимости от категории земель от правового режима объекта недвижимости, который расположен на данном земельном участке. Из общего правила обороноспособности земельные участки выделяются из оборота и ограничены в оборотоспособности, при этом
Земельный кодекс РФ устанавливает закрытый перечень земельных участков, которые взяты из оборота.
Это означает, что иными нормативными актами, в т.ч. федеральными законами, не могут быть установлены иные виды земельных участков, которые были изъяты из оборота.
Например, земли общего пользования и либо земли сельскохозяйственного назначения не являются оборотоспособными землями, в оборот не допускаются в соответствии с законодательством [3, c. 142].
Оборотоспособные объекты могут принадлежать различным участникам оборота, и допускается оборот лишь только по специальному разрешению.
Соответственно здесь необходимо установить более конкретно круг лиц, права и обязанности, что урегулирует такие правоотношения.
Как показывает практика, сделки является правовым основанием для возникновения, прекращения прав на земельные участки и лица, которые имеют в собственности земельный участок, вправе продавать дарить, отдавать залог либо сдавать в аренду или распоряжаться иным образом.
В соответствии с законодательством для заключения сделки необходимо указание всех параметров земельного участка к договору, исходя из требований государственной регистрации и государственного кадастрового учёта, а продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить всю
ЭКОНОМИКА И ПРАВО В РОССИИ И МИРЕ
48
МЦНП «НОВАЯ НАУКА»
информацию, которая имеется об обременениях либо ограничениях их исполнения. В случае сокрытия каких-либо несоответствий, указанных в договоре может послужить расторжения договора купли-продажи.
В случае совершения сделок с земельными участками, где имеется недвижимое имущество, необходимо учитывать, что является главной вещью, а что принадлежностью при передаче земельного участка.
Принадлежность – это вещь, которая необходима для обслуживания главной вещи и связана с общим назначением и следует судьбе главной вещи.
Дело в том, что в законодательстве нет раскрытия вопроса по передаче земельного участка и по принадлежности при продаже недвижимости вместе земельным участком.
Не всегда легко даже для специалистов, не говоря об обычных гражданах, определить, где главная вещь, а где принадлежность.
Это законодательно должно быть урегулировано в ст.ст. 552 и 553 ГК РФ.
В случае, если рассматривать сделки с землями сельскохозяйственного значения, то представляется, что главная вещь именно является земельный участок, а расположенные в нём здания, строения и сооружения, которые используются для производства хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, являются принадлежностью.
Если анализировать аренду, то необходимо отметить, что собственник объекта недвижимости, который расположен на земельном участке, относящиеся к государственной, либо муниципальной собственности, может заключить, что субъекты Федерации имеют преимущественное право покупки на земельный участок, но не в место, а наряду с собой.
То есть представляется, что это дополнительное ограничение оборота земель недопустимо, с точки зрения оборота земель сельскохозяйственного назначения, поэтому необходимо привести в федеральное законодательство в соответствие и указать, что запрещается подобное установление ограничение в законодательстве в отношении субъекта Федерации. В частности, внести изменения в п. 1 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного значения» [4].
Если сделки осуществляются между субъектами, то, как показывает анализ законодательства, муниципальные образования имеют преимущественное право на покупку земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые отчуждаются их собственниками, что обеспечивается формами процедур уведомления о предстоящих сделках.
Законодательство содержит так называемый особый порядок совершения
ЭКОНОМИКА И ПРАВО В РОССИИ И МИРЕ
49
1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 15
МЦНП «НОВАЯ НАУКА»
сделок с долями в праве общей собственности, это порядок распространяется на земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также выделили земельные участки за счёт доли в общем праве собственности.
Существенным условиям данного договора является срок договора и в целях стимулирования к долгосрочным правоотношениям, необходимо возложить обязанности на арендодателя осуществлять комплексные меры для улучшения плодородия земель, например, уставить пятилетний срок. Это необходимо для большей стабильности сельскохозяйственного производства и для обеспечения стабильного пользования земельным участком.
Необходимо установить также, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного значения может быть пересмотрен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в течение трёх лет (в настоящее время по законодательству это срок составляет один год, что предусмотрено в ст. 614 ГК РФ).
Если рассматривать вопросы по ипотечным правоотношениям земельного участка, то необходимо ценное назначения земель, согласно федерального закона об ипотеке, сельскохозяйственные угодья были исключены из различных отношений. Данное отношение представляется не прогрессивным, это была право впоследствии восстановлено решением Конституционного суда
РФ.
При совершении сделок с земельным участком, необходимо принимать во внимание различия и особенности, которые могут содержаться в нормативно-правовых актах и устранять противоречия гражданского и земельного законодательства.
Представляется, что недостаточно урегулированы отношения, связанные с различными вещными и обязательственными права в отношении одного и того же земельного участка.
Однако, лица, которые обладают правом постоянного бессрочного пользования, обязаны переоформить свое право на право аренды приобрести в собственность по своему желанию, согласно правил ст. 36 ГК РФ.
Создается сложный юридический состав при приватизации земельного участка и собственники объекта недвижимости, который возведен на нём, когда лицо владеет участком на праве аренды. В особенности сложность возникает, когда лицо обладает правом постоянного, бессрочного пользования этим участком [5, с. 19].
В случае приватизации арендатором земельного участка может сложиться абсурдная ситуация, когда собственник станет прежней арендатор,
оплачивает налог на землю, а участок будет по-прежнему обременен правом постоянного
ЭКОНОМИКА И ПРАВО В РОССИИ И МИРЕ
50
МЦНП «НОВАЯ НАУКА»
бессрочного пользования, принадлежащего прежнему арендодателя, который тоже оплачивает налог на землю, и арендой земельного участка арендатором, который оплачивает арендную плату.
Приватизация участка является основанием для изменения или прекращения права постоянного бессрочного пользования арендодателя, что вытекает из п. 1 ст. 216 ГК РФ и переход права собственности на участок является основанием для изменения или прекращения договора аренды между арендодателем и арендатором по правилам п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Проанализировав нормы действующего законодательства в сфере земельных правоотношений, а также сложившуюся судебную практику, можно сделать следующие выводы.
В настоящее время наблюдаются некоторые проблемы, которые требуется проработать на законодательном уровне.
Земельный участок имеет двойственный характер, так как является одновременно объектом естественного и природного происхождения и объектом гражданских прав. Земельный участок является объектом земельных правоотношений, который регулируется, прежде всего Гражданским кодексом
РФ, а также Земельным кодексом РФ. Земельное законодательство определяет земельный участок как объект права собственности и иных прав. Земельный участки признаются в качестве недвижимого имущества в соответствии с требованиями ГК РФ, и он обязует собственника, иных лиц, которые обладают вещными правами на землю в обязательном порядке проходить процедуру государственной регистрации.
В настоящее время наблюдается комплексный характер со стороны отрасли земельного гражданского права.
Исходя из природного происхождения, степени хозяйственной, экологической значимости земельного участка, все гражданско-правовые сделки следует выделить в отдельную группу и нормы гражданского законодательства должны иметь конкретизированный характер применительно к сделкам, где в качестве объекта рассматривается земля.
Специфику сделок необходимо учитывать, исходя из ограничения оборотоспособности земельных участков, и необходима детальная регламентация отношений, возникающих между участниками земельных правоотношений.
Договора
(купли-продажи, аренды, ренты, дарения, договор доверительного управления) на земельные участки, заключаются в письменной форме, и не могут иметь юридической силы в случае его заключения в устной