Файл: ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 216 Об определении рыночной стоимости объектов оценки.pdf

Примечание. Цены предложения и характеристики, были уточнены при телефонном интервьюировании собственников и их официальных представителей. В случае расхождения цен с указанными в объявлениях (см. Приложение 2), верными считать приведенные в данной таблице.

Таблица 11.4. Расчет рыночной стоимости нежилого здания

Обоснование вносимых корректировок

В случае если различий по какому-либо элементу сравнения не выявлено, корректировка приравнивалась нулю. В случае различия оцениваемого объекта недвижимости и объектов аналогов по какому-либо элементу сравнения, оценщиками вносились соответствующие поправки.

Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав

Передаваемые имущественные права

Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в предоставленном перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объёме: владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости без тех или иных ограничений и обременений. Объект оценки и найденные аналоги находятся в собственности, поэтому корректировка по данному параметру не производилась.

Обременения

Все объекты аналоги свободны от обременений. Корректировка не требуется, так как по техническому заданию данный фактор не учитывается при определении рыночной стоимости Объекта оценки.

Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки

Нетипичные условия финансирования

Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчётов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типа:

- расчёт покупателя с продавцом за счёт собственных средств и на дату продажи;

- получение покупателем кредита у финансовой структуры (банк, финансовая компания и т.п.) для приобретения объекта недвижимости

- финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

В данном случае, Оценщик исходил из допущения финансирования сделки по первому (типичному) варианту: расчёта собственными средствами или привлечение заёмных средств на дату продажи, т.к. иной информации по объектам аналогам не установлено, а первый вариант расчётов является наиболее распространённым на данном сегменте рынка недвижимости.

Корректировка по данному параметру не вводилась.

Условия продажи

Особые условия продажи

Поправка на условия финансирования отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны продажа может произойти по цене выше рыночной, если, например, для покупателя будет существенно увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия. Поскольку оценщик анализировал объекты, выставленные на продажу, информация по которым находятся в свободном доступе, и в качестве аналогов не рассматривались предложения на продажу с пометкой «срочно», то разумно предположить, что сделки с сопоставимыми объектами будут проводиться на типичных условиях.

Условия продажи при совершении сделки с объектами аналогами и объектом оценки одинаковы, следовательно, величина поправки равна нулю.

Условия рынка

Разница между ценой предложения и ценой сделки (торг)

Следует отметить, что в текущих экономических условиях России на дату оценки метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о реальных сделках является «закрытой» информацией. Наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные объекты, выставленные на свободную продажу. По мнению оценщиков, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

Так как в качестве аналогов использовались предложения на рынке, то необходимо скорректировать аналоги на различие между ценой предложения и ценой сделки, то есть на торг. В данном случае поправка на торг определялась на основании справочника оценщика недвижимости 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Верхняя граница диапазона может наблюдаться при мотивации продавца срочно заключить сделку, при низкой ликвидности объекта недвижимости, когда объект имеет невыгодное местоположение, большую площадь, нетипичную для рынка продажи, либо, когда предлагается к продаже «срочно». Поправка по нижней границе принимается в обратном случае. В данном случае, корректировка принята для помещений свободного назначения по офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости и составила -10,3%.

Время продажи

Корректировка на время продажи учитывает изменения уровня цен которые произошли на рынке, а именно – тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи.

Датой оценки является 22 февраля 2019 г. Все объекты аналоги были выставлены на продажу в феврале 2019 г. Корректировка на дату предложения в данном случае не требуется. Это связано с тем, что предложения на продажу объектов-аналогов актуальны на дату проведения расчетов.

Местоположение

Корректировка на удаленность от автомагистралей

В ходе анализа рынка продажи коммерческой недвижимости Московской области былоустановлено, что объекты, расположенные в непосредственной близости от крупных автомагистралей, пользуются повышенным спросом, в связи с престижностью месторасположения, и их стоимость выше, нежели стоимость объектов, находящихся на более значительном удалении.

К_ОА – значение коэффициента корректировки на удаленность для объекта-аналога.

Корректировка не вводилась, объект оценки и объекты аналоги сопоставимы по параметру.

Корректировка на местоположение относительно "красной линии"

Этот фактор учитывает разницу в стоимости между сравниваемыми объектами, в зависимости от наличия у них выхода на улицу, которая характеризуется высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Для рынка торгово-офисной недвижимости характерно влияние на стоимость объектов такого фактора как «расположение на первой линии домов». Стоимость аренды зданий и помещений, расположенных первой линии выше стоимости помещений, расположенных в глубине кварталов. Поэтому, при выявлении различий по данному параметру, возникает необходимость внесения соответствующей поправки. Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Корректировка не вводилась.

Физические характеристики

Корректировка на общую площадь

Данная поправка отражает изменение (снижение/повышение) стоимости 1 кв. м. недвижимого имущества в зависимости от площади помещения и от востребованности на рынке. Зависимость следующая: стоимость 1 кв. м. тем выше, чем меньшей площадью обладает объект.

Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Корректировка вводилась в размере -4% для 1-го и 2-го объектов аналогов

Корректировка на тип объекта

Корректировка на тип объекта вводится при сопоставлении продаж отдельных помещений и зданий. Как правило, отдельно стоящие здания продаются по более высокой стоимости относительно аналогичных встроенных помещений. Это обусловлено удобством использования здания целиком, а так же возможностью единолично распоряжаться земельным участком, относимым к зданию. Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А

Корректировка не вводилась, объект оценки и объекты аналоги аналогичны по данному параметру.

Корректировка на физическое состояние объекта

Корректировка на физическое состояние определялась на основе текущего состояния объектов сравнения, технического состояния коммуникаций объекта оценки, применяемых материалов, необходимости проведения текущего или капитального ремонта. Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.