Файл: Определение рыночной стоимости объекта.pdf

Элемент сравнения №7 (физические характеристики) при оценке земельных участков включает сравнение формы, рельефа, площади (масштаба), а также наличия улучшений и коммуникаций).

Элемент сравнения №8 (экономические характеристики) при оценке земельных участков практически не используется, так земельные участки, как правило, не имеют отличий, относимых к данному элементу сравнения. Чаще всего данный элемент сравнения может быть применен только в отношении единых объектов недвижимости.

К данному элементу сравнения можно отнести разницу в виде цены: при оценке рыночной стоимости (по определению являющейся наиболее вероятной ценой сделки) необходимо учесть тот факт, что при использовании цен предложения аналогов необходимо учесть разницу цен предложения и цен сделки. Как правило, это отличие корректируется поправкой на торг (уторгование).

Порядок внесения корректировок не регламентируется.

При определении стоимости использованы коллективные экспертные оценки, опубликованные в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. Оценщик выполнил проверку опубликованных данных и выявил их соответствие рыночным условиям.

Сопоставление объекта с аналогами

Таблица 7

Наименование поправок	Обоснование корректировок	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Наименование поправок		Объект оценки	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Цена предложения, руб./ кв.м.			30 000,00	4 083,72	10 526,32
1. Поправка на цену предложения, %	Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации табл. 140 стр. 280		-21,20%	-21,20%	-21,20%
Поправка в цене, руб.	Расширенный интервал скидки на торг при неактивном рынке 10,2-21,2% для участков под офисно-торговую застройку		-6360,00	-865,75	-2231,58
Скорректированная цена, руб.			23640,00	3217,97	8294,74
Имущественные права		собственность	собственность	собственность	собственность
2. Поправка на переданные имущественные права, %	Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации табл. 15 стр. 77 К=0,85 для участков в собственности по отношению к участкам в долгосрочной аренде, поправка -15%		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка в цене, руб.	поправка не требуется		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			23640,00	3217,97	8294,74
Условия финпнсирования		типичные	типичные	типичные
3. Поправка на условия финансирования, %	Объект оценки соответствует аналогам		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.	поправка не требуется		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			23640,00	3217,97	8294,74
условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
4. Поправка на условия продажи, %	Объект оценки соответствует аналогам		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.	поправка не требуется		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			23640,00	3217,97	8294,74
Расходы после покупки		отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
5. Поправка на расходы после покупки, %	Объект оценки соответствует аналогам		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.	поправка не требуется		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			23640,00	3217,97	8294,74
Дата продажи		окт.19	окт.19	окт.19	окт.19
6. Поправка на рыночные условия, % (дата продажи)	ценовые предложения аналогов актуальны на дату оценки		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.	поправка не требуется		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			23640,00	3217,97	8294,74
		г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1	г. Южно-Сахалинск, пр. Мира	г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1В	г. Южно-Сахалинск, 20 мкр. ул.Крайняя
Местоположение	Территориальная зона в городе	Окраина города	центр адм. Района города	Окраина города	Спальный район современной застройки
Коэффициент на расположение в пределах города			1,63	1,00	1,47
7.Поправка на местоположение, %	не требуется		-63,00%	0,00%	-47,00%
Поправка к цене, руб.			-14893,20	0,00	-3898,53
Скорректированная цена, руб.			8746,80	3217,97	4396,21
линия расположения		первая	первая	первая	первая
8. Попрапвка на расположение относительно "Крсной линии"	не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка в цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			8746,80	3217,97	4396,21
9. Поправка на Функциональные особенности, % в т.ч.:			1,70%	9,02%	-0,12%
площадь, кв.м.		1 920	2 207	3 918	1 900
отношение площадей			0,87	0,49	1,01
коэффициент торможения	коммерческое назначение		-0,121	-0,121	-0,121
8.1 на площадь, %	Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации рис. 19 стр. 112		1,70%	9,02%	-0,12%
Поправка к цене, руб.			148,70	290,26	-5,28
Оценка стоимости с учетом всех поправок, руб./кв.м.			8895,50	3508,23	4390,93
Модуль поправки			21401,90	1156,01	6135,39
Вес			0,044	0,805	0,152
Окончательное заключение о стоимости, руб./кв.м.		3882,95
Общая площадь, м2		1 920,00
Итого рыночная стоимость объекта, руб.		7 455 264
Расчет весовых коэффициентов выполнен по следующей формуле на стр. 73. Таким образом рыночная стоимость земельного участка составляет 7 455 264 руб.

10.5.2 Определение стоимости Объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода

Отбор сопоставимых аналогов

Для реализации метода сравнительного подхода были отобраны варианты, сопоставимые с объектом оценки и отвечающие следующим критериям:

Одинаковые передаваемые имущества права;
одинаковые условия финансирования;
одинаковые условия и время продажи;
одинаковые рыночные условия;
отсутствуют расходы после покупки;
одинаковый вид использования (с точки зрения наиболее эффектного использования);
сопоставимые экономические характеристики;
отсутствуют компоненты не входящие в состав недвижимости.

В дальнейшем для данных элементов сравнения не требуется проведения корректировок. Основными источниками информации, использованными в отчете, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация, в указанных источниках существовала. Однако он не несет ответственности за дальнейшие изменения содержания данных источников.

Оценщик предполагает, что цена предложения предлагаемого к продаже имущества включает в себя все косвенные и прямые налоги и сборы. Для сравнения объекта с аналогами были произведены некоторые поправки, представленные ниже.

Выбор единицы сравнения^[11]

В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения могут выступать: цена 1 кв.м общей или 1 кв.м полезной площади. цена за единицу объема строения, цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане, номер в гостинице)

Обоснование выбора единицы сравнения. В рамках данной работы в качестве единицы сравнения выбрана цена 1кв.м. общей площади. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на данном сегменте рынка. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов и имеется в имеющихся источниках информации для расчета: известна общая площадь и для объекта оценки, и для объектов-аналогов, поэтому выбирается единица сравнения «цена за единицу общей площади».

Отказ от использования других единиц сравнения. Цена 1 кв.м полезной площади и цена 1 комнаты практически не используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на данном сегменте рынка, а также данные единицы сравнения не являются общими для объекта оценки и объектов-аналогов ввиду отсутствия детальной информации по объектам- аналогам.

Отбор сопоставимых аналогов

Таблица 8

параметр/объект	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Наименование объекта	Офисное	Офисное	Торгово- офисное	Торгово- офисное
Имущественные права	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Условия финансирования	типичные	типичные	типичные	типичные
Условия продажи (цена предложения)		цена предложения	цена предложения	цена предложения
Расходы после покупки	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Рыночные условия (дата продажи)	октябрь 2019 г.	октябрь 2019 г.	октябрь 2019 г.	октябрь 2019 г.
Источник информации		https://dom.sakh.com/business/sell/426661	https://dom.sakh.com/business/sell/495903	https://dom.sakh.com/business/sell/488738
местоположение	г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1	г. Южно-Сахалинск,проспект Мира, 97	г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 213	г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 166а
общая площадь	1500,00	915	5993	512
этажность	3	8	4	1,эт.
материал стен	Пеноблок с утеплителем	ж/б монолит	шлакоблок	шлакоблок
земельный участок м. кв.	1920	400	1994	539
доп. данные	земельный участок в собственности	земельный участок в собственности	земельный участок в собственности	земельный участок в собственности
Цена в рублях		85 000 000	350 000 000	40 000 000
Цена за 1 кв.м.в руб.		92 896,17	58 401,47	78 125,00

Сопоставление объекта оценки с аналогами

Таблица 9

Наименование поправок		Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Наименование поправок		Объект оценки	Офисное	Торгово- офисное	Торгово- офисное
Цена предложения, руб./ кв.м.		определяется	92 896,17	58 401,47	78 125,00
1. Поправка на цену предложения, %	Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости*^[1]*, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода стр. 303 табл. 189 максимальное значение интервала 15,8-17,2% для неактивного рынка.		-17,20%	-17,20%	-17,20%
Поправка в цене, руб.			-15978,14	-10045,05	-13437,50
Скорректированная цена, руб.			76918,03	48356,42	64687,50
передаваемые имущественные права		собственость	собственость	собственость	собственость
2.Поправка на переданные имущественные права, %	Объект соответствует аналогам , поправка не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка в цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			76918,03	48356,42	64687,50
Условия финансирования		типичные	типичные	типичные	типичные
3.Поправка на условия финансирования, %	Объект соответствует аналогам , поправка не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			76918,03	48356,42	64687,50
условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
4.Поправка на условия продажи, %	Объект соответствует аналогам , поправка не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			76918,03	48356,42	64687,50
Расходы после покупки		не требуются	не требуются	не требуются	не требуются
5.Поправка на расходы после покупки, %	Объект соответствует аналогам , поправка не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			76918,03	48356,42	64687,50
Рыночные условия		октябрь 2019 г.	октябрь 2019 г.	октябрь 2019 г.	октябрь 2019 г.
6.Поправка на рыночные условия, %(дата продажи)	Для расчетов использована актуальная на дату оценки информация, поправка не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Местоположение		г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1	г. Южно-Сахалинск,проспект Мира, 97	г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 213	г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 166а
Код территориальной зоны	Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода стр. 61 табл. 7 .	V	II	III	III
Коэффициент корректировки на характеристики локального расположения	Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода стр. 135 табл. 46 к-0,94 (по отношению к центру) для рассвматриваемого объекта, К=0,72 (по отношению к центру) для аналогов, отношение коэффициентов 1,31		0,24	0,1	0,1
7. Поравка на местоположение, %			24,00%	10,00%	10,00%
Поправка к цене, руб.			18460,33	4835,64	6468,75
Скорректированная цена, руб.			58457,70	43520,78	58218,75
Площадь земельного участка в продаваемом комплексе, кв. м.		1920	400	1994	539
Рыночная цена 1 кв.м. оцениваемого земельного участка, руб/кв.м.		3882,95	3882,95	3882,95	3882,95
Передаваемые права		долгосрочная аренда	собственность	собственность	собственность
Коэффициент Корректировки на передаваемые права			1	1	1
Характеристика местоположения		г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1	г. Южно-Сахалинск,проспект Мира, 97	г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 213	г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 166а
Код территориальной зоны		V	II	III	III
Коэффициент корректировки на характеристики локального расположения	Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 1 Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение табл. 69, стр. 193		0,63	0,47	0,47
Коэффициент на общую полощадь земельного участка	Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации рис. 19 стр. 112		1,209	0,823	1,166
Скорректированная цена 1 кв.м. земельного участка объекта-аналога, руб.			2957,53	1501,96	2127,93
Рыночная стоимость земельного участка объекта-аналога, руб.			1 183 012	2 994 908	1 146 954
Рыночная стоимость земельного участка на 1 кв.м. ОКС		3882,95	2 958	1 502	2 128
8.Поправка на земельный участок, руб.			924,95	2380,95	1754,95
Скорректированная цена, руб.			59382,65	45901,73	59973,70
9. Поправка на
9.1 на Функциональные особенности, % в т.ч.:			-6,20%	19,60%	-12,90%
Площадь, кв.м.		1500,00	915,00	5993,00	512,00
отношение площадей			1,639	0,250	2,930
Коэффициент торможения	Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости*^[1]*, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода Рис. 49 для среднего значения интервалов и составляет -0129		-0,129	-0,129	-0,129
Поправочный поэффициент			0,938	1,196	0,871
поправка на площадь, %			-6,20%	19,60%	-12,90%
Поправка к цене, руб.			-3681,72	8996,74	-7736,61
состояние	Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода табл. 135 стр. 236	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
9.2 Поправка на состояние, %.			0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Итого поправка по элементу 9 руб./кв.м.			-3681,72	8996,74	-7736,61
Оценка стоимости с учетом всех поправок, руб./кв.м.			55700,93	54898,47	52237,09
модуль поправок			39045,14	26258,38	29397,81
Вес			0,261	0,389	0,348
Окончательное заключение о стоимости, руб.		54071,95
Общая площадь, м2		1 500,00
Итого рыночная стоимость объекта, руб.		81 107 925

Для сопоставления аналогов с оцениваемым объектом, учитываем размер и количество вводимых корректировок. Веса определялись пропорционально величине модуля суммарной поправки по формуле на стр. 73.

Вывод: рыночная стоимость здания с земельным участком (С НДС) с точки зрения сравнительного подхода на 30 октября 2019 г. составляет:

88 563 189 (81 107 925 + 7 455 264) руб.

10.7. Расчет рыночной стоиомсти в рамках затратного подхода

Этапы применения затратного подхода.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

 определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

 определить величины накопленного физического, функционального и внешнего износа;

 вычесть суммарную величину износа из восстановительной стоимости и определить рыночную стоимость улучшений с учетом износа;

 определить стоимость земельного участка в предположении его НЭИ;

 к величине рыночной стоимости улучшений добавить стоимость прав на земельный участок.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

С_затр= С_восст - И_з + С_зу (1)

где С_затр- стоимость объекта оценки, найденная затратным подходом;

С_восст- восстановительная стоимость объекта, т.е. стоимость нового строительства;

И_з - суммарный износ

С_зу- стоимость земельного участка;

Формула для расчета восстановительной стоимости в общем виде:

С_восст=ПИ + КИ + ПП (2)

где ПИ - прямые строительные издержки (сметная стоимость или договорная цена, т.е. сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за строительство);

КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену;

ПП - прибыль девелопера – компенсация за использование средств инвестора в течение срока осуществления строительства;

Определение восстановительной стоимости зданий

Смотрите также файлы

«Право потребителей на информацию о товаре» на примере косметической продукции для мужчин.pdf

Учет труда и заработной платы (Современные формы и системы оплаты труда).pdf

Построение организационных структур (формирования организационных структур управления).pdf

Теоретические основы материальных запасов на предприятии (Теоретические основы материальных запасов на предприятии).pdf

Организация бухгалтерского учета в субъектах хозяйствования (Теоретические аспекты бухгалтерского учета и его значение для экономики российской федерации).pdf

Файл: Определение рыночной стоимости объекта.pdf

10.7. Расчет рыночной стоиомсти в рамках затратного подхода

Смотрите также файлы

Информация

Списки файлов

Дополнительно