Файл: Об оценке рыночной стоимости нежилого здания.pdf

Таблица 4.4 - Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Для определения неустранимого износа нежилых зданий и сооружений используем метод срока жизни. Данный метод заключается в анализе соотношения возраст/ нормативный срок службы (НСС) зданий и сооружений и рассчитывается по формуле:

Инеуст = 18/150*100=12%

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС

Признаками функционального износа является несоответствие объемно - планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с текущим или предполагаемым использованием. Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Причинами могут служить: недостатки, требующие добавления элементов, недостатки, требующие замены или модернизации элементов и сверхулучшения.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаками являются: экономическая нецелесообразность устранения этих недостатков.

Оцениваемое здание построено недавно и строилось в соответствии с требованиями и задачами современного строительства и функционального назначения. На сегодняшний день объект функционально отвечает этим требованиям. По нашему мнению, признаков функционального износа при анализе не обнаружено.

ИЗНОС ВНЕШНЕГО ВОЗДЕЙСТВИЯ

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• капитализации потерь в арендной плате;
• сравнительных продаж (парных продаж);
• срока экономической жизни.

По нашему мнению, внешний износ не воздействует на оцениваемый объект в какой-либо значимой степени.

Отсюда, стоимость оцениваемого нежилого здания, определенная затратным подходом с учетом всего накопленного износа, составляет:

Применяя общую формулу затратного подхода, получаем рыночную стоимость Объекта оценки:

С _затр = ПВС - И + С _зем.уч. = где

- стоимость объекта оценки; С _зем.уч. - стоимость земельного участка. - износ.

Таблица 4.5 Расчет итогового значения с учетом износа

Таким образом, стоимость оцениваемого нежилого здания, с учетом стоимости земельного участка, определенная затратным подходом, округленно составляет:

44 015 000,00 (Сорок четыре миллиона пятнадцать тысяч) рублей.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход - подход к оценке с точки зрения сравнения продаж, который основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщику использовал данные по ценам предложения (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан, с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все ее достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи и в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта». Следовательно, Оценщик гипотетически предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Тобольска проведен на основании информации, размещенной на Интернет - сайтах агентств недвижимости (Этажи, Сова), сайте Авито, а также в ходе интервьюирования специалистов риэлтерских фирм г.Тобольска.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов

. Определения элементов сравнения.

. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

. Определение корректировок по каждому из элементов.

. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Обоснование выбора аналогов

При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании его в настоящем качестве.

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов коммерческого назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена из сайтов объявлений и риэлтерских агентств в Интернете. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на трех объектах-аналогах.

В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).

Таблица 4.6 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Таблица 4.7 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж