Файл: Современное состояние имущественного и земельного законодательства.pdf
Добавлен: 30.03.2023
Просмотров: 506
Скачиваний: 6
-
Тенденции развития и проблемы земельного законодательства РФ.
Вступивший в законную силу 1 марта 2015 года Федеральный закон[32] внес существенные изменения в земельное законодательство Российской Федерации в части управления и распоряжения земельными участками, вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот и целый ряд иных изменений, включая новые понятия и институты, которые должны существенным образом изменить ранее сложившуюся систему земельных отношений в России и повлиять на ее развитие.
Земельные отношения представляют собой комплекс имущественных и управленческих общественных отношений. Отсюда особенность предмета земельного права - с одной стороны, земельные имущественные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства, с другой- когда земля выступает объектом управления со стороны государства, применяется административный метод регулирования.
Вместе с тем, необходимо учитывать, что законодательное регулирование отношений по поводу земли должно исходить из осознания того, что земля как материальный объект отношений сочетает в себе сущностные экологические качества, которые выражаются в признании земли природным объектом, а также экономические качества, выраженные в признании земли природным ресурсом и недвижимостью. В связи с этим следует исходить из равноправного, санкционированного доступа к земле в целях обеспечения всех общественных потребностей и соответствующих им интересов. С последним утверждением вряд ли можно не согласиться, при этом объективно во многом последние изменения земельного законодательства Российской Федерации направлены на реализацию принципа равноправного доступа к земле, о чем свидетельствует большое количество новых норм, касающихся правового регулирования предоставления земельных участков публично-правовыми образованиями, что должно стать гарантией юридической возможности реализации соответствующими субъектами конституционных прав на землю, что ранее было существенно затруднено в том числе в связи с наличием пробелов в правовом регулировании в этой сфере.
Указанные особенности земельных отношений непосредственно влияют на развитие земельного законодательства, поскольку законодателю необходимо обеспечить непрерывное и наиболее эффективное управление земельными ресурсами, так как земля как природный ресурс имеет огромный экономический потенциал.
Названные особенности, а также развитие общественных отношений в рассматриваемой сфере, влияние на которую, в свою очередь, имеют иные сферы, во многом предопределяют тенденции и перспективы развития земельного законодательства России.
Следует отметить, что в настоящее время в юридической литературе активно обсуждаются вопросы, касающиеся развития как российского законодательства в целом, так и отдельных его отраслей, включая земельное законодательство.
Анализ последних изменений земельного законодательства Российской Федерации позволяет выделить ряд тенденций его развития на современном этапе.
3.1 Тенденции развития земельного законодательства Российской Федерации.
Усиление взаимодействия земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.
Одной из наиболее заметных тенденций развития земельного законодательства Российской Федерации на современном этапе является усиление взаимодействия земельного и градостроительного законодательства. Необходимо отметить, что такая тенденция наметилась достаточно давно и в основном связана с появлением и вступлением в законную силу Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также - ГрК РФ), однако до внесения последних изменений в земельное законодательство не была столь ощутимой.
Земельный кодекс Российской Федерации[33] (далее- ЗК РФ) устанавливает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Вопросам правового регулирования градостроительного зонирования посвящена глава 4 ГрК РФ, в связи с чем можно сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков определяется в том числе с учетом требований градостроительного законодательства.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, при использовании земельных участков, в частности, обязаны соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.[34]
Таким образом, закон обязывает собственников земельных участков соблюдать требования градостроительного законодательства Российской Федерации.
В соответствии с образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.[35]
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, в частности, согласно проекту межевания территории, утвержденному в соответствии с ГрК РФ.[36]
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории.[37]
В ЗК РФ содержится много других норм, ставящих возникновение, изменение либо прекращение земельных правоотношений в зависимость от наличия определенных правоотношений в сфере градостроительства.
Суть изменений земельного законодательства сводится к тому, что возможность предоставления земельных участков и оформления прав на них поставлена в зависимость от наличия определенных обязательственных правоотношений (связанных с комплексным освоением территории, развитием застроенной территории), а также от иных специальных оснований, то есть от наличия специальных договоров либо определенной градостроительной документации, предусмотренных ГрК РФ.
Сказанное не означает, что земельное законодательство на современном этапе полностью производно от градостроительного законодательства.
Анализ положений ГрК РФ в ряде случаев также показывает, что градостроительное законодательство ориентируется на земельные правоотношения и зависит от них, в связи с чем можно сделать вывод об усилении взаимодействия двух рассматриваемых отраслей законодательства Российской Федерации.
Также можно сделать вывод о взаимном влиянии земельного и градостроительного законодательства, при этом на современном этапе земельное законодательство является более зависимым.
Отказ от ранее существовавших институтов и появление новых В качестве еще одной тенденции развития земельного законодательства Российской Федерации на современном этапе можно выделить отказ от прежних процедур, которые, по сути, можно рассматривать в качестве самостоятельных институтов, и появление новых правовых механизмов предоставления и оформления прав на земельные участки. Например, отмена процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов[38] и появление относительно новых процедур и механизмов оформления прав на земельные участки:
- предварительное согласование предоставления земельного участка;[39]
- использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута;[40]
- механизм перераспределения земель[41].
Необходимо отметить, что общей тенденцией предоставления земельных участков для строительства является правило, согласно которому в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, то предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.[42]
При этом продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, проведения аукционов по продаже таких земельных участков.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что позиция законодателя при предоставлении земельных участков для строительства сводится к следующему: по общему правилу предоставление земельных участков осуществляется только на праве аренды по результатам торгов, за исключением случаев, установленных законом.
Рассматриваемую тенденцию можно оценивать по-разному. С одной стороны, можно говорить о неэффективности ранее существовавших механизмов предоставления земельных участков либо о наличии существенных недостатков, которые могли бы быть устранены путем внесения соответствующих изменений, направленных главным образом на совершенствование существовавших механизмов, с другой -можно говорить о принципиальном изменении подхода законодателя к правовому регулированию рассматриваемых отношений, который может быть обусловлен фактическим либо желаемым уровнем развития отношений в этой сфере.
Одновременно независимо от этого можно сделать вывод о том, что процедура вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот изменилась существенно, при этом сегодня давать оценку таким изменениям достаточно трудно ввиду отсутствия широкой правоприменительной практики.
Детальная регламентация процедур предоставления земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований Другой немаловажной тенденцией развития земельного законодательства Российской Федерации на современном этапе, в том числе с точки зрения формирования правового государства, является достаточно подробная регламентация процедур предоставления и оформления прав на земельные участки, находящиеся в собственности публично-правовых образований, либо земельные участки государственная собственность на которые не разграничена.
В качестве примера можно привести нормы главы 5.3 ЗК РФ[43], в которой довольно детально определена процедура установления сервитутов на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе сроки и последовательность совершения юридически значимых действий уполномоченными органами.
Важным отличием современного этапа развития земельного законодательства по сравнению с предыдущим периодом является установление четких, конкретных и однозначных оснований для отказа уполномоченными органами в совершении необходимых заинтересованным лицам действий.
Наличие подобных норм представляется объективно необходимым, поскольку служит юридической гарантией реализации заинтересованными субъектами своих прав в сфере земельных правоотношений, ограничивая при этом возможность произвольного усмотрения и необоснованных отказов в совершении юридически значимых действий уполномоченными органами.
Одновременно наличие таких норм создает эффективную возможность защиты своих прав заинтересованными лицами в судебном порядке и должно быть направлено на обеспечение единства правоприменительной практики.
Дифференцированный подход к правовому регулированию управления и распоряжения земельными участками различными публично-правовыми образованиями Еще одной немаловажной тенденцией развития земельного законодательства Российской Федерации на современном этапе является дифференцированный подход законодателя к правовому регулированию управления и распоряжения земельными участками различными публичноправовыми образованиями -Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, в том числе создание различных по юридическому объему правомочий в указанной сфере. Такой подход существовал ранее, однако начал активно развиваться с принятием и вступлением в силу Закона № 171-ФЗ.