Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета чистого операционного дохода следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
2. Определяется действительный валовой доход посредством вычитания из потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
3. Из прогнозируемого действительного валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, а также резервы, под которыми понимается ежегодное откладывание денег под долгосрочные расходы

Потенциальный валовой доход – это доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

• арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду:
• часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Поэтому в данном отчете в качестве базы для определения доходности недвижимости выбрана арендная плата.

Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной рыночной ставки арендной платы и рассчитывается по формуле:

ПВД = А S ,

где: А – рыночная ставка арендной платы без учета НДС (годовая);

S – площадь, сдаваемая в аренду.

В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права, присутствует обременение в виде аренды. Однако Оценщик не учитывает данное обременение (ограничение) права.

Оценщик проанализировал существующие условия аренды (ставки аренды, сроки и возможность индексации ставки аренды) и пришел к выводу, что существующие ставки аренды, согласно Договорам аренды, соответствуют рыночным показателям.

Таким образом, объект оценки может генерировать финансовые потоки, соответствующие рыночным условиям и типичным объектам в секторе офисной недвижимости. Следовательно, существующее обременение (ограничение) права в виде аренды не является фактором, снижающим рыночную стоимость объекта. Для соблюдения принципа достоверности оценки (ФСО) Оценщик при расчетах использовал рыночные данные ставки аренды, операционных расходов, а также принимал типичные условия недозагрузки для объектов офисного назначения, соответствующих классу объекта оценки.

---

В результате исследования рынка аренды коммерческих помещений были выявлены объекты, сопоставимые по местоположению и уровню потребительских свойств с объектом оценки. Подбор данных осуществлялся, исходя из условия соблюдения репрезентативности, как самих объектов, так и использованных источников информации. Описание объектов-аналогов представлено в таблице ниже.

Таблица 8.20

Описание объектов-аналогов для расчета рыночной арендной платы за помещения объекта, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Показатель	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3	Объект-аналог № 4	Объект-аналог № 5
Дата предложения	Апрель 2018 г.	Апрель 2018 г.	Апрель 2018 г.	Апрель 2018 г.	Апрель 2018 г.
Вид права	Право пользования на условиях аренды	Право пользования на условиях аренды	Право пользования на условиях аренды	Право пользования на условиях аренды	Право пользования на условиях аренды
Площадь, кв.м.	1 104	1 080	1 810	1 690	440
Ставка аренды за 1 кв.м. в год с НДС, руб.	24 500	22 800	30 000	24 000	25 000
Местоположение	г. Москва, Подкопаевский переулок, 5/2	г. Москва, улица Солянка, 4	г. Москва, Славянская площадь, 2/5	г. Москва, Мясницкая улица, 10с3	г. Москва, Армянский переулок, 9 с1
Описание	Cтавка арендной платы 24 500 ₽ Эксплуатационные расходы Включены в ставку Предоплата 1 месяц Cтраховой депозит 2 месяц Налоги C учетом НДС Месячная плата 2.25 млн ₽	Cтавка арендной платы 22 800 ₽ Эксплуатационные расходы Включены в ставку Коммунальные услуги Включены в ставку Предоплата 1 месяц Cтраховой депозит 1 месяц Налоги C учетом НДС Месячная плата 2.05 млн ₽	Cтавка арендной платы 30 000 ₽ Эксплуатационные расходы Включены в ставку Коммунальные услуги Включены в ставку Предоплата 1 месяц Cтраховой депозит 1 месяц Налоги C учетом НДС Месячная плата 4.53 млн ₽	Cтавка арендной платы 24 000 ₽ Эксплуатационные расходы Включены в ставку Коммунальные услуги Включены в ставку Предоплата 1 месяц Cтраховой депозит 1 месяц Налоги C учетом НДС Месячная плата 3.38 млн ₽	Cтавка арендной платы 25 000 ₽ Эксплуатационные расходы Включены в ставку Коммунальные услуги Включены в ставку Предоплата 1 месяц Cтраховой депозит 1 месяц Налоги C учетом НДС Месячная плата 916 700 ₽
Источник информации	http://fortexgroup.ru/bc/milyutinskiy-10-s1/offices/?block=142113	http://fortexgroup.ru/bc/solyanka-4-s4/offices/?block=37419	http://fortexgroup.ru/bc/slavyanskaya-2-5/offices/?block=47931	http://fortexgroup.ru/bc/myasnitskaya-10-s1/offices/?block=36502	http://fortexgroup.ru/bc/armyanskiy-9-s1/offices/?block=70773
	8 (495) 320-36-15	8 (495) 320-36-15	8 (495) 320-36-15	8 (495) 320-36-15	8 (495) 320-36-15

---

Источник: данные из открытых источников

Расчет рыночной арендной платы представлен ниже в таблице.

Таблица 8.21

Расчет рыночной ставки арендной платы за помещения объекта, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Элементы сравнения	Ед. срав.	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4	Объект-аналог 5
Ставка арендной платы (предложения)	руб./кв.м/год	?	24 500	22 800	30 000	24 000	25 000
Общая площадь	кв.м.	1 886	1 104	1 080	1 810	1 690	440
1. Качество прав
1.1. Обременение		обременения не зарегистрированы	обременения не зарегистрированы	обременения не зарегистрированы	обременения не зарегистрированы	обременения не зарегистрированы	обременения не зарегистрированы
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м/год		24 500	22 800	30 000	24 000	25 000
1.2. Качество прав		собственник передает покупателю право пользования на условиях аренды	собственник передает покупателю право пользования на условиях аренды	собственник передает покупателю право пользования на условиях аренды	собственник передает покупателю право пользования на условиях аренды	собственник передает покупателю право пользования на условиях аренды	собственник передает покупателю право пользования на условиях аренды
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м/год		24 500	22 800	30 000	24 000	25 000
2. Условия финансирования		Стоимость включает : НДС, операционные расходы
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м/год		24 500	22 800	30 000	24 000	25 000
3. Особые условия		Особые условия не зарегистрированы
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м/год		24 500	22 800	30 000	24 000	25 000
4.Условия рынка
4.1. Изменение цен во времени		Апрель 2018 г.	Апрель 2018 г.	Апрель 2018 г.	Апрель 2018 г.	Апрель 2018 г.	Апрель 2018 г.
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м/год		24 500	22 800	30 000	24 000	25 000
4.2. Отличие цены предложения от цены сделки			уторговывание предусмотрено	уторговывание предусмотрено	уторговывание предусмотрено	уторговывание предусмотрено	уторговывание предусмотрено
Корректировка, %			-8%	-8%	-8%	-8%	-8%
Скорректированная цена на условия сделки	руб./кв.м/год		22 540	20 976	27 600	22 080	23 000
5. Местоположение
5.1. Престижность района		г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1	г. Москва, Подкопаевский переулок, 5/2	г. Москва, улица Солянка, 4	г. Москва, Славянская площадь, 2/5	г. Москва, Мясницкая улица, 10с3	г. Москва, Армянский переулок, 9 с1
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
5.2. Доступность объекта		Хорошая транспортная доступность. Хорошая доступность автотранспортом. Удобные подъездные пути. Пешеходная доступность от остановки наземного общественного транспорта.
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
5.3. Качество окружения		смешенная зона	смешенная зона	смешенная зона	смешенная зона	смешенная зона	смешенная зона
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
6. Физические характеристики
6.1. Общая площадь, кв. м		1 886	1 104	1 080	1 810	1 690	440
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
6.2. Техническое состояние здания		Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
6.3. Класс отделки помещений		Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
6.4. Состояние отделки помещений		Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
7. Экономические характеристики
7.1. Соответствие объекта принципу НЭИ		Соответствует принципу НЭИ. Текущее использование – административное/офисное
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
8. Сервис и дополнительные характеристики
8.1. Обеспеченность коммунальными услугами		Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Корректировка, %			0%	0%	0%	0%	0%
Выводы
Общая чистая коррекция, %			0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м/год		22 540	20 976	27 600	22 080	23 000
Общая валовая коррекция, %			8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
Коэффициенты весомости			0,200	0,200	0,200	0,200	0,200
Коэффициент вариации		10,98%	Величина коэффициента вариации – до 33%
Рыночная ставка арендной платы помещений объекта оценки (с учетом НДС и с учетом операционных расходов), округленно	руб./кв.м/год	23 239
Рыночная ставка арендной платы помещений объекта оценки (без учета НДС и с учетом операционных расходов), округленно	руб./кв.м/год	19 694

---

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

• 1. Обоснование вносимых корректировок вносилось аналогичным образом, как и при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
  2. Корректировка на торг составила (-8%), что соответствует среднему значению для аренды офисных помещений в г. Москва.
  3. Корректировка на площадь: Так как возможна сдача оцениваемого объекта по частям (блоками), корректировка по данному фактору не требуется.

Таким образом, арендная ставка без учета НДС, с учетом операционных расходов, принимаемая к расчету рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода, составляет 19 694 руб./кв.м. в год.

Потенциальный валовой доход от объекта оценки определяется путем умножения его общей площади на ставку арендной платы. Расчет величины потенциального валового дохода приведен в табл. 8.31.

Эффективный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами приводят к потерям дохода собственника объекта недвижимости.

Потери от недоиспользования площадей обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

Потери от недозагрузки учитывают: потери арендодателя при переоформлении договора аренды, потерю времени при поиске новых арендаторов, потери от прочих непредвиденных обстоятельств, включая неплатежеспособность арендаторов.

Коэффициент недоиспользования был принят Оценщиком в размере 0%, так как объекты сданы в аренду полностью.

Таким образом, коэффициент недозагрузки, принятый к расчету в рамках доходного подхода, составляет 0%.

Чистый операционный доход равен эффективному валовому доходу за вычетом операционных расходов.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода. Соответственно, расходы, связанные с деятельностью на объекте недвижимости, условно делятся на постоянные и переменные. К постоянным расходам относятся траты, независящие от результатов деятельности компании: плата за пользование земельным участком (налог или арендные платежи), налог на имущество, расходы на страхование и замещение и др. К переменным же расходам относятся коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, обеспечение безопасности, расходы на управление, рекламу и т.д. — все то, что непосредственно зависит от степени эксплуатации объекта и уровня предоставляемых услуг.

---

Эксплуатационные расходы зависят от многих факторов, таких как стоимость коммунальных услуг, тип инженерных систем, уровень обслуживания объекта. Как правило, под эксплуатационными расходами понимаются расходы, связанные с использованием имущества. Операционные же включают, помимо эксплуатационных, также расходы, связанные с владением имуществом (налог на имущество, земельные платежи, страхование имущества).

Эксплуатационные расходы включают:

• коммунальные расходы;
• затраты на техническое обслуживание здания (инженерных систем и оборудования);
• затраты на охрану здания;
• затраты на уборку внутренних помещений общего пользования и прилегающей территории;
• затраты на специальные санитарные мероприятия (борьба с грызунами, например);
• затраты на вывоз мусора;
• затраты на текущий мелкий ремонт;
• оплату услуг управляющей компании.

Текущие операционные расходы были приняты на основании данных анализа рынка. Информация представлена ниже.

Согласно данным компании «Кnightfrank»:

Таблица 8.22

https://extpic.kf.expert/content/research_reports/2018/x_officeconference.pdf

Средняя величина операционных расходов составила 4 700 руб./кв.м./год.

Расчет чистого операционного дохода представлен в табл. 8.23.

Таблица 8.23

Расчет чистого операционного дохода для объекта оценки

Параметры	Значение
Общая площадь здания, кв. м	1 739,7
Арендопригодная площадь, кв. м.	1 886
Арендная ставка, руб./кв.м/год без учета НДС, с учетом операционных расходов	19 694
Потенциальный валовой доход, руб.	37 142 884
Коэффициент недоиспользования, %	0
Потери от недоиспользования, руб.	0
Действительный валовой доход, руб.	37 142 884
Операционные расходы, руб.	8 176 590
Чистый операционный доход, руб.	28 966 294

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

Расчет общего коэффициента капитализации

---