Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

Престижность района расположения объекта оценки – это социальный фактор, характеризующий сосредоточение в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечальностей.

В качестве аналогов для расчета рыночной стоимости рассматриваемых зданий Оценщиком были отобраны максимально сопоставимые объекты, расположенные в ЦАО города Москвы. Районы расположения объектов-аналогов являются сопоставимыми по престижности, так как являются центрами сосредоточения интенсивных потоков населения.

Расположение относительно основных транспортных магистралей

Объекты-аналоги и оцениваемые объекты имеют одинаковые характеристики локального местоположения.

Оцениваемые объекты и все объекты-аналоги располагают выездом к основным транспортным магистралям города, а также расположены недалеко от развязок с возможностью выезда на главные транспортные магистрали. В виду отсутствия различий, корректировка не требуется.

Доступность объекта (транспортная, пешеходная) и качество окружения

Объекты-аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, и объект оценки не имеют различий по фактору доступности (транспортной). В связи с этим корректировка не вводилась Оценщиком.

Качество окружения

Объект оценки и объекты-аналоги не отличаются по качеству окружения, так как расположены в смешенной зоне, следовательно корректировка не требуется.

Физические характеристики

Площадь объекта

Как правило, продажа кв. м объекта недвижимости с большей площадью меньше, чем аналогичный показатель для объекта с меньшей площадью. Для расчета указанной корректировки Оценщиком были применены данные справочника «Оценщики и эксперты».

Источник	Диапазон площади	Коэффициент
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/38-korrektirovka-na-obshuyu-ploshad-dlya-ofisnoj-nedvizhimosti-perehod-ot-cen-obektov-ploshadyu-do-100-kv-m-k-cenam-obektov-ploshadyu-ot-500-do-2-500-kv-m-v-procentah-ot-cen?history_id=-1	500-2500 кв.м.	0,8719
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/39-korrektirovka-na-obshuyu-ploshad-dlya-ofisnoj-nedvizhimosti-perehod-ot-cen-obektov-ploshadyu-do-100-kv-m-k-cenam-obektov-ploshadyu-ot-2-500-do-5-000-kv-m-v-procentah-ot-cen?history_id=-1	2 500-5 000 кв.м.	0,8167

---

Источник: https://ocenschiki-i-eksperty.ru

Таблица 8.19

Расчет корректировки на площадь

Наименование объекта	Общая площадь, кв.м.	Корректировка на площадь
Объект оценки	1 739,70
Объект-аналог №1	1 648,0	0%
Объект-аналог №2	1 896,0	0%
Объект-аналог №3	1 880,0	0%
Объект-аналог №4	1 991,8	0%
Объект-аналог №5	2 050,0	0%

Источник информации: расчеты Оценщика

Техническое состояние зданий

Чем лучше техническое состояние объекта, тем выше его стоимость. За единицу сравнения принимается техническое состояние объекта оценки, согласно правилу оценки физического износа зданий — «Методика определения физического износа гражданских зданий» № 404. Разница между техническим состоянием объектов определяется по критерию «неудовлетворительно - удовлетворительно - хорошо».

Уровень физического износа объектов-аналогов принимался Оценщиком экспертно на основании подробного интервьюирования риэлторов (контактные данные указаны в таблице описания объектов-аналогов), а так же основываясь на годах постройки объектов недвижимости.

Объекты-аналоги и объект оценки находятся в удовлетвроительном техническом состоянии. В связи с данным фактом Оценщик не вводил корректировку на состояние зданий.

Класс отделки помещений/Состояние отделки помещений

Внутренняя отделка помещений объекта оценки имеет хорошее состояние. Помещения объектов-аналогов также находятся в хорошем состоянии, в связи с чем, Оценщик считает, что не требуется введение корректировки на данный факт.

Класс объекта

Так как все отобранные объекты-аналоги и объект оценки соответствуют классу «В», введение корректировки не требуется.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ характеристики

Отобранные аналоги и оцениваемые объекты по критерию соответствия наиболее эффективного использования являются сопоставимыми, так как представляют офисные центры. Корректировка не требуется.

СЕРВИС И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ

Обеспеченность коммунальными услугами

---

Объект оценки и аналоги обладают сопоставимым набором коммуникаций. Введение корректировок не требуется.

Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения стоимости единицы площади оцениваемого объекта недвижимости, определялись исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Заключение о рыночной стоимости на основе сравнительного подхода

Рыночная стоимость объекта оценки, на основе применения сравнительного подхода, по состоянию на 18 апреля 2018 г. с учетом НДС (18%), с учетом округления, составляет:

Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость, полученная в рамках сравнительного подхода, руб. округленно
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)	340 283 580

Источник: расчеты Оценщика

Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода

Методология доходного подхода

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость.

Традиционно, при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта.

В рамках доходного подхода различают:

• метод прямой капитализации дохода;
• метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

Метод прямой капитализации доходов — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

---

Метод капитализации по норме отдачи на капитал — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности: метод анализа дисконтированных денежных потоков (DCF‑анализ) и метод капитализации по расчетным моделям.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков — метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

Метод капитализации по расчетным моделям — метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

Метод капитализации по расчетным моделям применяется тогда, когда оцениваемые объекты недвижимости генерирует постоянные или регулярно изменяющиеся доходы.

Это возможно в том случае, если объект недвижимости находится в функциональном состоянии и его использование соответствует наиболее эффективному.

Независимо от того, какой из методов применяется для расчета, в общем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов:

1. Сбор рыночной информации о доходности объектов‑аналогов (объектов, сопоставимых с объектом оценки по наиболее близкому к нему составу и уровню ценообразующих факторов).
2. Оценка уровня доходов объекта оценки на основе анализа доходов объектов‑аналогов.
3. Оценка норм капитализации или дисконтирования на основе соответствующих показателей объектов-аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в объект оценки.
4. Капитализация доходов в текущую стоимость и формирование мнения о конечном результате — оценке рыночной стоимости с использованием доходного подхода.

---

Результат анализа основных тенденций на рынке недвижимости позволяет сделать вывод о том, что в перспективе не существуют предпосылок для значительного изменения денежных потоков (например, уровень арендной платы).

Поэтому, при оценке рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода Оценщик счел целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов.

8.4.2.4 Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход в самом общем случае можно определить как разность действительного валового дохода и операционных расходов, необходимых для получения дохода. Операционные расходы можно определить как расходы, связанные с получением необходимого уровня доходов.

Расчет чистого операционного дохода выполняется путем постатейного прогноза формирующих его доходов и расходов, рассчитанный для каждого года прогнозного периода:

Знак действия	Доходы и расходы
	Потенциальный валовой доход (PGI) в том числе:
	контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)
	скользящий доход
	рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда)
-	Потери от незанятости и при сборе арендной платы ( V&L), в том числе:
	потери от незанятости
	потери при сборе арендной платы
+	Прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости
=	Эффективный (действительный) валовой доход ( EGI)
-	Операционные (эксплуатационные) расходы (OE), в т.ч.
	условно-постоянные
	условно-переменные
	резерв на замещение
=	Чистый операционный доход (NOI)

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов, регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней:

• потенциальный валовой доход;
• эффективный валовой доход;
• чистый операционный доход.

---