Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf
Добавлен: 01.04.2023
Просмотров: 852
Скачиваний: 1
Сумма вкладов равна единице
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го объекта-аналога может быть представлена следующим образом :
|
где: |
Pi- |
цена i-го объекта-аналога; |
|
N- |
количество ценообразующих факторов; |
|
|
DРij- |
значение корректировки цены i-го объекта-аналога по j-тому ценообразующему фактору в денежном выражении. |
Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости.
Для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):
Цена за единицу площади участка:
- квадратный метр – для участка под затсройку в населенном пункте;
- «сотка» (сто кв.м) – для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;
- гектар – для сельскохозяйственных угодий.
Здания и помещения, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный метр полезной (арендной, общей) площади.
При исследовании рынка сделок сделок купли-продажи и аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.
Базовые элементы сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения
В таблице приведен перечень таких элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе.
Таблица 8.15
Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен
|
Основные элементы сравнения |
Базовые элементы сравнения |
|---|---|
|
Качество прав |
Обременение договорами аренды |
|
Сервитуты и общественные обременения |
|
|
Качество права на земельный участок в составе объекта |
|
|
Условия финансирования |
Льготное кредитование продавцом покупателя |
|
Платеж эквивалентом денежных средств |
|
|
Особые условия |
Наличие финансового давления на сделку |
|
Обещание субсидий или льгот на развитие |
|
|
Условия рынка |
Изменение цен во времени |
|
Отличие цены предложения от цены сделки |
|
|
Местоположение |
Престижность района |
|
Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения |
|
|
Качество окружения (рекреация и экология) |
|
|
Доступность объекта (транспортная, пешеходная) |
|
|
Физические характеристики |
Характеристики земельного участка |
|
Размеры и материалы строений |
|
|
Износ и потребность в ремонте строений |
|
|
Состояние окружающей застройки |
|
|
Экономические характеристики |
Возможности ресурсосбережения |
|
Соответствие объекта принципу НЭИ |
|
|
Сервис и дополнительные элементы |
Обеспеченность связью и коммунальными услугами |
|
Наличие парковки или гаража |
|
|
Состояние системы безопасности |
|
|
Наличие оборудования для бизнеса |
|
|
Наличие отдельного входа |
|
|
Расположение в отдельно стоящих зданиях или в составе отдельно стоящих зданий |
Источник: данные анализа рыночной ситуации
Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:
- корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);
- последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога заново не пересчитывается.
При проведении сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога в качестве единицы сравнения Оценщик счел целесообразным выбрать цену за 1 кв. м общей площади зданий.
Выбор объектов-аналогов
При выборе объектов-аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты со схожими физическими и экономическими характеристиками.
Для оценки зданий методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы. Оценщику удалось выявить предложения по продаже нежилых зданий в ограниченном количестве.
В качестве аналогов для оцениваемого здания Оценщиком были отобраны максимально сопоставимые объекты, краткая характеристика которых приведена в таблице ниже.
Таблица 8.16
Описание объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1
|
Показатель |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
Объект-аналог № 4 |
Объект-аналог № 5 |
|---|---|---|---|---|---|
|
Дата предложения |
Апрель 2018 г. |
Апрель 2018 г. |
Апрель 2018 г. |
Апрель 2018 г. |
Апрель 2018 г. |
|
Вид права |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
|
Площадь, кв.м. |
1 648,0 |
1 896 |
1 880,0 |
1 991,8 |
2 050,0 |
|
Цена предложения, руб. с НДС |
345 585 900 |
400 000 000 |
413 000 000 |
439 836 600 |
500 000 000 |
|
Цена 1 кв.м., руб с НДС |
209 700 |
210 970 |
219 681 |
220 824 |
243 902 |
|
Местоположение |
г.Москва, ЦАО, р-н Замоскворечье, Садовническая ул., 32С1 |
г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, Тессинский пер., 4С1 |
г. Москва, ЦАО, р-н Басманный, Колпачный пер., 4С4 |
г. Москва, ЦАО, р-н Басманный, Большой Златоустинский пер., 9 |
г. Москва, ЦАО, р-н Мещанский, Трубная ул., 14 |
|
Описание |
Предлагается в продажу 3-этажный особняк площадью 1648 кв.м. по адресу: ул. Садовническая 32 стр.1 находится в ЦАО г.Москвы. Полностью реконструкция с заменой перекрытий и коммуникаций была произведена в 2005 году.Кабинетная планировка. Всота потолков 2.80-3.15метра. Особняк идеально подходит для малого и среднего бизнеса.Охраняемый наземный паркинг на 11 автомобилей.5 отдельных входов.Приточно-вытяжная вентиляция.Системы кондиционирования.Электромощности 200 кВт.ч.Прилегающая территория находится в долгосрочной аренде у г.Москвы. |
Здание (ОСЗ). 10 мин. пешком от м. Китай-город. Продается отдельно стоящее здание 1630 м2 и двухэтажное здание 267 м2. |
Лот 5176 Офисный особняк класса В+ общей площадью 1884 кв. метра. Расположен в Басманном районе Центрального административного округа (ЦАО) Москвы .Расстояние до ТТК 4,5 км., до ст. метро "Китай-Город" пешком 9 минут. Технические характеристики: Видеонаблюдение по периметру фасада и внутри здания. Система электронного контроля доступа во все помещения. Сейчас существующий арендатор (Отель). Ежемесячная арендная ставка - 2 000 000 р. .Безопасность обеспечивает круглосуточная профессиональная служба охраны. В помещениях ведется видеонаблюдение, на входе действует контроль доступа. |
К продаже предлагается офисный особняк на Большом Златоустинском переулке, 9. |
Продажа здания в центре Москвы, в пешей доступности от станций метро "Трубная" и "Цветной бульвар". |
|
Источник информации |
https://www.cian.ru/sale/commercial/156897659/ |
https://www.cian.ru/sale/commercial/189578103/ |
https://www.cian.ru/sale/commercial/189704561/ |
https://www.cian.ru/sale/commercial/189402209/ |
https://www.cian.ru/sale/commercial/189946079/ |
|
Телефоны: +7 926 207-02-81, +7 916 600-84-84 |
Телефоны: +7 495 768-47-44, +7 916 831-51-40 |
Телефоны: +7 499 394-38-47, +7 968 919-02-34 |
Телефоны: +7 495 320-23-45 |
Телефоны: +7 929 668-09-16 |
Источник: данные из открытых источников
Расчеты представлены ниже.
Таблица 8.17
Расчет рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1, в рамках сравнительного подхода
|
Элементы сравнения |
Ед. срав. |
Объект оценки |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
Объект-аналог 4 |
Объект-аналог 5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Цена предложения, с учетом НДС |
руб./кв.м |
? |
209 700 |
210 970 |
219 681 |
220 824 |
243 902 |
|
Общая площадь |
кв.м. |
1 739,70 |
1 648,0 |
1 896,0 |
1 880,0 |
1 991,8 |
2 050,0 |
|
1. Качество прав |
|||||||
|
1.1. Обременение |
обременения не зарегистрированы |
обременения не зарегистрированы |
обременения не зарегистрированы |
обременения не зарегистрированы |
обременения не зарегистрированы |
обременения не зарегистрированы |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
209 700 |
210 970 |
219 681 |
220 824 |
243 902 |
|
|
1.2. Качество прав |
собственник передает покупателю право собственности |
собственник передает покупателю право собственности |
собственник передает покупателю право собственности |
собственник передает покупателю право собственности |
собственник передает покупателю право собственности |
собственник передает покупателю право собственности |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
209 700 |
210 970 |
219 681 |
220 824 |
243 902 |
|
|
2. Условия финансирования |
НДС включен |
||||||
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
209 700 |
210 970 |
219 681 |
220 824 |
243 902 |
|
|
3. Особые условия |
Особые условия продажи не зарегистрированы |
||||||
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
209 700 |
210 970 |
219 681 |
220 824 |
243 902 |
|
|
4.Условия рынка |
|||||||
|
4.1. Изменение цен во времени |
Апрель 2018 г. |
Апрель 2018 г. |
Апрель 2018 г. |
Апрель 2018 г. |
Апрель 2018 г. |
Апрель 2018 г. |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
209 700 |
210 970 |
219 681 |
220 824 |
243 902 |
|
|
4.2. Отличие цены предложения от цены сделки |
уторговывание предусмотрено |
уторговывание предусмотрено |
уторговывание предусмотрено |
уторговывание предусмотрено |
уторговывание предусмотрено |
||
|
Корректировка, % |
-11,50% |
-11,50% |
-11,50% |
-11,50% |
-11,50% |
||
|
Скорректированная цена на условия сделки |
руб./кв.м |
185 585 |
186 708 |
194 418 |
195 429 |
215 853 |
|
|
5. Местоположение |
|||||||
|
5.1. Престижность района (направление) |
г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 |
г.Москва, ЦАО, р-н Замоскворечье, Садовническая ул., 32С1 |
г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, Тессинский пер., 4С1 |
г. Москва, ЦАО, р-н Басманный, Колпачный пер., 4С4 |
г. Москва, ЦАО, р-н Басманный, Большой Златоустинский пер., 9 |
г. Москва, ЦАО, р-н Мещанский, Трубная ул., 14 |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
5.2. Расположение относительно основных транспортных магистралей |
Удобное для размещения офисных объектов |
Удобное для размещения офисных объектов |
Удобное для размещения офисных объектов |
Удобное для размещения офисных объектов |
Удобное для размещения офисных объектов |
Удобное для размещения офисных объектов |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
5.3. Доступность объекта (транспортная, пешеходная) |
Хорошая пешеходная и транспортная доступность. Хорошая доступность автотранспортом. Удобные подъездные пути. Пешеходная доступность от остановок общественного транспорта |
||||||
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
5.4. Качество окружения |
многофункциональная общественная зона |
многофункциональная общественная зона |
многофункциональная общественная зона |
многофункциональная общественная зона |
многофункциональная общественная зона |
многофункциональная общественная зона |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
6. Физические характеристики |
|||||||
|
6.1. Общая площадь здания, кв.м |
1 739,70 |
1 648,0 |
1 896,0 |
1 880,0 |
1 991,8 |
2 050,0 |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
6.2. Техническое состояние зданий |
Здание в удовлетворительном состоянии |
Здание в удовлетворительном состоянии |
Здание в удовлетворительном состоянии |
Здание в удовлетворительном состоянии |
Здание в удовлетворительном состоянии |
Здание в удовлетворительном состоянии |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
6.3. Класс внешней отделки/ Состояние внешней отделки |
Простая/Проведение ремонтных работ не требуется |
Простая/Проведение ремонтных работ не требуется |
Простая/Проведение ремонтных работ не требуется |
Простая/Проведение ремонтных работ не требуется |
Простая/Проведение ремонтных работ не требуется |
Простая/Проведение ремонтных работ не требуется |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
6.4. Класс отделки помещений/Состояние отделки помещений |
Простая/Проведение ремонтных работ не требуется |
Простая/Проведение ремонтных работ не требуется |
Простая/Проведение ремонтных работ не требуется |
Простая/Проведение ремонтных работ не требуется |
Простая/Проведение ремонтных работ не требуется |
Простая/Проведение ремонтных работ не требуется |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
6.5. Класс объекта |
В |
В |
В |
В |
В |
В |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
7. Экономические характеристики |
|||||||
|
7.1. Соответствие объекта принципу НЭИ |
Соответствует принципу НЭИ. Текущее использование – бизнес-центр, офисное здание |
||||||
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
8. Сервис и дополнительные характеристики |
|||||||
|
8.1. Обеспеченность коммунальными услугами |
Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация |
Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация |
Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация |
Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация |
Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация |
Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
8.2. Наличие парковки или гаража |
Организованная парковка |
Организованная парковка |
Организованная парковка |
Организованная парковка |
Организованная парковка |
Организованная парковка |
|
|
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Выводы |
|||||||
|
Общая чистая коррекция, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
185 585 |
186 708 |
194 418 |
195 429 |
215 853 |
|
|
Общая валовая коррекция, % |
11,50% |
11,50% |
11,50% |
11,50% |
11,50% |
||
|
Коэффициенты весомости |
0,2000 |
0,2000 |
0,2000 |
0,2000 |
0,2000 |
||
|
Коэффициент вариации |
2,68% |
Величина коэффициента вариации удовлетворяет требуемому значению до 20% |
|||||
|
Рыночная стоимость 1 кв.м. (с НДС), округленно |
руб./кв.м |
195 599 |
|||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, с НДС |
руб. |
340 283 580 |
|||||
Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)
Для использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированной стоимости объектов-аналогов, Оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента вариации.
В рамках данного отчета коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от среднеарифметического.
Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность скорректированных значений стоимостей объектов-аналогов.
Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и невозможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов аналогов (Соколов Г.А. Математическая статистика: учебник для вузов. – М. Экзамен, 2007., 432 с.). Учитывая, что значение коэффициента вариации, полученное в рамках данного отчета, находится в диапазоне от 10 % до 20%. Оценщик счел возможным использовать в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенное значение скорректированной стоимости объектов-аналогов.
Обоснование вносимых корректировок
Качество прав
Обременения:
Обременения не зарегистрированы, следовательно, величина поправки равна 0%, как в процентном выражении, так и в абсолютном.
Качество прав:
Разница между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право пользования на условиях аренды и право собственности имеют различную стоимость.
Права на оцениваемые объекты и отобранные объекты-аналоги имеют одинаковый состав – собственность, таким образом, корректировка по данному фактору равна нулю.
УСЛОВИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ
Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
Условия продажи объектов-аналогов типичные, то есть продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.
УСЛОВИЯ РЫНКА
Изменения цен во времени:
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Отличие цены предложения от цены сделки:
Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа Оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.
С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».
Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж ряда объектов и сопоставление цен сделок с ценами предложения. К сожалению, применение данного метода крайне ограничено: профессиональные участники рынка неохотно предоставляют необходимую информацию, поэтому чаще всего применяется метод экспертных оценок специалистов рынка.
Согласно информационного «СРК №18» (2018 г.), скидка на торг при продаже офисных объектов в Москве составляет:
Таблица 8.18
Корректировка на торг для различных объектов недвижимости
Источник: СРК №18» (2018 г.), таблица 63
Таким образом, в рамках настоящего источника Оценщик принимает скидку на торг на уровне среднего значения (-11,5%), так как объект оценки является типичным для рынка.
В рамках настоящего Отчета, скидка на торг для всех объектов-аналогов принята на уровне (-11,5%).
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
Анализ рынка продаж объектов коммерческого назначения показал, что на стоимость подобных объектов влияют следующие факторы местоположения:
- престижность района;
- расположение относительно основных транспортных магистралей города;
- доступность объекта (транспортная и пешеходная);
- качество окружения.
Престижность района