Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

Хотя экономическое устаревание в большинстве случаев не устранимо, иногда оно может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки экономического устаревания могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потерь в арендной плате;
• метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;
• метод парных продаж;
• метод срока жизни.

Существенным фактором, влияющим на величину экономического устаревания, является непосредственная близость к природным или искусственным объектам: очистным сооружениям, ресторанам, автозаправочным станциям, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Метод капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия (капитализации потерь в арендной плате) основан на сравнении доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается внешнему износу. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину внешнего износа.

Метод парных продаж подобных объектов основан на анализе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет. Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта).

Применение данных методов в стандартном виде затруднено по следующим причинам:

•  сложность с получением достоверной рыночной информации (особенно для метода сравнения продаж);
•  методы подразумевают сравнение объектов в двух состояниях: без изменения внешних условий и с измененными внешними условиями.

В последние годы были предложены следующие методы определения экономического устаревания:

Метод, основанный на анализе операционной загрузки.

В этом случае величина экономического устаревания определяется по следующей формуле:

где	EO –	экономического устаревание;
	K –	уровень операционной загрузки;
	n –	коэффициент торможения.

Для определения операционной загрузки сравнивают текущий уровень объема производства объекта с проектными показателями, с максимальным историческим объемом производства или производственной мощностью на момент оценки.

Данный метод имеет основной недостаток: недозагрузка актива может быть вызвана не только влиянием внешней среды (т.е. экономическим устареванием), но и такими факторами, как неадекватное управление, функциональное устаревание актива и т.д.

---

Метод, основанный на воздействии макроэкономического окружения.

Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие факторы, приводящие к снижению доходности в данной отрасли.

В настоящее время практически не существует способов определения экономического устаревания, безоговорочно принимаемых всем оценочным сообществом.

Все методы основаны на сравнении аналогичных объектов в двух состояниях:

• до изменения внешних условий;
• после изменения внешних условий.

Основные сложности заключаются в определении «точки» нулевого внешнего износа и параметров функционирования объекта (объектов) в условиях отсутствия внешнего износа.

Так как местоположение объектов оценки характеризует их как ликвидные, и отсутствуют какие-либо факторы внешнего экономического устаревания, Оценщик принял величину экономического устаревания на уровне 0%.

Расчет потери стоимости объекта оценки вследствие физического износа, функционального и экономического устаревания

Расчет потери стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания производился по формуле (1). Результаты расчета представлены ниже.

Таблица 6.8

Потери стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания

Наименование объекта	Физический износ, D	Функциональное устаревание, FO	Внешнее устаревание, EO	Накопленный износ, AD
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1	40%	0%	0%	40%

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

---

Вывод:

Строительно-техническое описание Объектов оценки было составлено на основании данных, предоставленных Заказчиком, а также согласно данным из открытых источников.

Проведенное строительно-техническое описание позволило сделать следующие заключения:

• Общая площадь здания составляет 1 739,7 кв.м.;
• Здание обеспечено всеми необходимыми инженерными коммуникациями: электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение.
• Объект представляет собой бизнес-центр класса «В». На момент оценки помещения в зданиии используются в качестве офисных.
• В помещениях выполнен ремонт, состояние отделки помещений – удовлетворительное.
• В соответствии расчетами, осуществленными Оценщиком, по состоянию на дату оценки физический износ здания составляет 40%, то есть его техническое состояние в целом может быть охарактеризовано как удовлетворительное.
  1. Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен по адресам:

• г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.

Объект оценки находится в 5-10 минутах пешей доступности от станций метро. Объект оценки имеет хорошую транспортную доступность. Район расположения характеризуется наличием объектов торгово-офисного назначения, а также жилых объектов. Объект расположен в зоне сложившегося района, со средним потоком людей и автотранспорта.

На ниже приведенных картах представлено местоположение объекта оценки.

Рисунок 3. Местоположение здания общей площадью 1 739,7 кв.м. - г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Общая характеристика г. Москвы^[5]

Рисунок 4. Карта г. Москвы

Общие сведения

Москва — столица Российской Федерации, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит. Крупнейший по численности населения город России (население на 1 января 2012 года — 11 612 943 человек; в новых границах — около 11,8 млн. человек), самый населённый город Европы, входит в первую десятку городов мира по численности населения. Центр Московской городской агломерации.

---

Москва - важнейший транспортный узел, а также политический, экономический, культурный и научный центр страны. Город обслуживают 6 аэропортов. В Москве 9 железнодорожных вокзалов, 3 речных порта (имеется речное сообщение с морями бассейнов Атлантического и Северного Ледовитого океанов). С 1935 года в столице работает метрополитен.

Москва — важный туристический центр России; Московский Кремль, Красная площадь, Новодевичий монастырь и Церковь Вознесения в Коломенском входят в список Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Как субъект федерации Москва граничит с Московской и Калужской областями.

Экология

На экологическую ситуацию Москвы влияет преобладание западных и северо-западных ветров в городе. Качество водных ресурсов города лучше на северо-западе города выше по течению Москвы-реки. Важным фактором улучшения экосистемы города является сохранение и развитие скверов, парков и деревьев внутри дворов, пострадавших в последние годы от точечной застройки.

Экологический мониторинг в Москве осуществляют 39 автоматических стационарных станций, контролирующих содержание в воздухе 22 загрязняющих веществ и его общий уровень загрязнения.

Высокий уровень загрязнения атмосферного воздуха отмечается вблизи крупных автомагистралей и промышленных зон; особенно в центре, в восточной и юго-восточной частях города. Наивысший уровень загрязнения воздуха в Москве наблюдается в районах Капотня, Косино-Ухтомский и Марьино — из-за расположенного в черте города Московского нефтеперерабатывающего завода, Люберецкой и Курьяновской станций аэрации. К наиболее экологически чистым районам Москвы относятся Крылатское, Куркино, Митино, Строгино и Ясенево.

Среди источников загрязнения Москвы на первом месте стоят выхлопные газы автотранспорта. Воздух загрязняют также теплоэлектростанции, фабрики и заводы, испарения раскалённого асфальта.

По версии консалтинговой компании Mercer, Москва признаётся одной из самых грязных столиц Европы (так, в рейтинге за 2007 год Москва заняла 14-е место по уровню загрязнённости среди столиц мира).

Экономика

Москва — крупнейший в общероссийском масштабе финансовый центр, международный деловой центр и центр управления большой частью экономики страны. Так, например, в Москве сосредоточено около половины банков из числа зарегистрированных в России. Кроме того, большая часть крупнейших компаний зарегистрированы и имеют центральные офисы именно в Москве, хотя их производство может быть расположено за тысячи километров от неё.

---

В городе работают три оператора сотовой связи стандарта GSM и UMTS (3G): «МТС«, «МегаФон«, «Билайн«, услуги на базе CDMA предоставляет оператор «Skylink«. Беспроводной доступ в Интернет по технологии LTE предоставляет оператор «Yota«. По модели виртуального оператора услуги на базе LTE также предоставляет «МегаФон».

Источники: http://ru.wikipedia.org/

На основании проведенного анализа местоположения объекта Оценщик сделал выводы. Информация по данным выводам представлена в таблице ниже.

Таблица 6.9

Анализ местоположения объектоа оценки

Местонахождение объектов оценки:
Адрес расположения	г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1
Административный округ, район	Территориальная принадлежность объектов – ЦАО
Плотность застройки	Высокая, более 70%
Удаленность от ст. метрополитена	5-10 мин. пешей доступности от станции метро
Тип застройки окружения	Окружение местоположения объекта оценки – объекты жилого и торгово-офисного, назначения
Характеристика доступности	Транспортная доступность оценивается как хорошая. Интенсивность движения высокая.
Состояние окружающей среды
Запыленность и загазованность воздуха	В пределах нормы
Уровень шума	В пределах допустимых норм
Интенсивность движения транспорта	Высокая
Благоустройство территории
озеленение	Деревья и газоны (незначительно)
уличное освещение	Имеется
подъездные пути	Асфальтовое покрытие
автостоянка	Имеется, наземная
Удаленность от центров жизнеобеспечения
Объекты инфраструктуры:	Шаговая доступность до объектов инфраструктуры
Главные автомагистрали:	Садовое кольцо

Источник информации: анализ, проведенный Оценщиком

Вывод: на основании выше представленных данных можно сделать заключение о средней привлекательности оцениваемой недвижимости, что обусловлено следующими факторами:

---