Добавлен: 01.04.2023
Просмотров: 356
Скачиваний: 9
СОДЕРЖАНИЕ
2. Расчет стоимости земельного участка в городе Гатчина ленинградской области
2.1. Обзор рынка недвижимого имущества Гатчинского района
2.2. Расчет рыночной ценности земельного участка сравнительным способом
3. Определение стоимости недвижимости
3.1. Определение стоимости недвижимости затратным методом
3.2. Определение стоимости недвижимости доходным методом
3.3. Определение стоимости недвижимости сравнительным методом
Рисунок 2.1.-Карта Ленинградской области
Район богат природными растительными и минеральными ресурсами и располагает благоприятными почвенно-климатическими условиями для всех видов животноводства и овощеводства. Крупные лесные массивы и торфяники раскинулись на стыке со смежными МО «Лужский район» и МО «Тосненский район». Район располагает значительными территории земель запаса, составляющими базовый инвестиционный ресурс района.
За последние годы развитие Гатчинского района набирает стремительные обороты, конкурируя лишь с крупным промышленным Всеволжским районом. Гатчинское муниципальное образование обладает крупной сетью развитого регионального транспортного сообщения. Большая часть доходов бюджета района формируется за счет поступлений от промышленных предприятий.
Постоянно производится реорганизация и оснащение новыми технологическими ресурсами предприятий сельскохозяйственного и промышленного назначения. Так, по данным на 2014 год, инвестиции со стороны Администрации Гатчинского района в сельское хозяйство составили 3 миллионов рублей. Дотации на промышленное производство составили более 50 млрд. руб.
Район привлекает не только местных девелоперов, но и инвесторов других регионов, а также покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга. Большую популярность набирают земли ИЖС. Спрос основывается на географических, климатических и экологических условиях.
Эти места славятся, прежде всего, своей прекрасной природой и красивыми пейзажами. Множество рек и озер, густые хвойные и смешанные леса, пологие равнины формируют облик этой местности.
На территории района расположились знаменитые озера Вялье и Орлинское, реки Ижора и Оредеж. Здесь также сосредоточились несколько крупных и известных на всю страну заповедников и национальных парков. В их числе – заказники «Мшинское болото», «Ракитинский», «Глебовское болото» и прочие ценные природные объекты. Наряду с этим, негативное влияние на окружающую среду Гатчинского района оказывают расположенные на территории Ленинградской области полигоны твердых бытовых отходов, обслуживающие Санкт – Петербург.
Гатчинский муниципальный район расположен в центральной части Ленинградской области в бассейнах рек Оредеж и Ижора. На севере район граничит с Пушкинским районом Санкт Петербурга, на северо-западе – с Ломоносовским, на юге – с Лужским, на западе – с Волосовским.
Большая часть территории района расположена на Лужско-Оредежской возвышенности. В целом для территории района характерен полого-холмистый равнинный рельеф.
Ярко выраженные возвышенные ландшафты преобладают лишь на северо-западе, где в пределы района входит восточный край Ижорской возвышенности. Для этой территории характерны краевые моренные гряды и холмы.
Климат атлантико-континентальный.
Морские воздушные массы обусловливают сравнительно мягкую зиму с частыми оттепелями и умеренно- теплое, иногда прохладное лето.
Средняя температура января −8 °C, июля+17 °C. Годовое количество осадков 650—700 мм, в зимний период выпадают преимущественно в видеснега. Преобладают западные и южные ветры. Весной и летом наблюдается явление белых ночей.
Расчетная численность населения по состоянию на 01.01.2014 года составила 244,4 тысяч. человек.
В состав района входят 6 городских и 11 сельских поселений. Район обладает развитой сетью регионального и муниципального транспортного сообщения. Через территорию района проходят две железнодорожные магистрали и одна автомобильная магистраль федерального уровня.
Сегодня Гатчинский муниципальный район - это один из наиболее крупных развитых промышленно-аграрных районов Ленинградской области. В районе строятся высокотехнологичные предприятия. В промышленности, сельском хозяйстве, строительстве, жилищно-коммунальном комплексе проводится модернизация и реконструкция действующих производств.
Гатчинский муниципальный район входит в число наиболее инвестиционно -привлекательных территорий Ленинградской области, что обусловлено рядом объективных факторов:
- выгодное географическое расположение (пригородная зона Санкт-Петербурга),
-хорошая транспортная освоенность (наличие федеральных автомобильных и железнодорожных трасс, близость к международному аэропорту, морскому порту).
Одно из главных конкурентных преимуществ района – относительно невысокая стоимость земельных участков.
Прежде всего заметим, что объем предложения таких участков в Гатчинском районе велик. По данным корпорации «Адвекс. Недвижимость», более 40% выставленных на продажу земельных наделов имеют статус ИЖС. При этом разброс цен на участки огромен: от 20 до 200 тыс. рублей за 100 квадратных метров земельного участка.
По данным департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость», самые дешевые земельные наделы ИЖС – от 20-30 тыс. рублей за 100 квадратных метров – можно приобрести на удалении от 60 до 100 км от КАД, в южной части района: поселки Новинка, Чаща, село Орлино, поселок городского типа Дружная Горка и др.
Купить участки под ИЖС по минимальной стоимости можно и в западном направлении Гатчинского района: поселке Елизаветино, Войсковицы, деревне Жабино и др. Эти населенные пункты зачастую используются и для строительства коттеджей для круглогодичного проживания.
Самую большую стоимость имеют участки на расстоянии менее 60 км от КАД. Речь идет, например, о городе Гатчине, поселке городского типа Вырица, пос. Суйда. В них купить участки под ИЖС покупателю удастся по цене 60-100 тыс. рублей за 100 квадратных метров. Свою роль играет не только удаление от Петербурга, но и популярность конкретного места. Так, поселок городского типа Сиверский расположен почти в 70 км от кольцевой автодороги, однако участки ИЖС там стоят не меньше 60 тыс. рублей за 100 квадратных метров. В ряде населенных пунктов Гатчинского района земельные участки стоят дороже. В Гатчине купить участки под ИЖС высокого качества (удобно расположенные, с пакетом инженерных коммуникаций) удастся не дешевле, чем за 150-180 тысяч рублей за сто квадратных метров. Аналогичные цены можно встретить, например, в деревне Вайя (всего 25 км от КАД). Самые дорогие участки ИЖС, до 200 тысяч рублей за 100 квадратных метров, предлагаются в Вырице на первой береговой линии реки Оредеж.
Сегодня в окрестностях Гатчины создаются новые промышленные и деловые зоны. Для этого есть несколько серьезных предпосылок.
Во-первых, резерв земель под новые проекты в черте Петербурга заканчивается. Кроме того работая, в условиях мегаполиса с его пробками и плотной застройкой, крупные компании все чаще решают вывести свои производства и офисы за городскую черту.
Во-вторых, Гатчина расположена всего в 30 километрах от Петербурга, а многие объекты на территории района находятся в непосредственной близости от КАД. Например, деловая зона «Верево» расположена в 20 километрах от кольцевой автодороги. Транспортную доступность объекта обеспечивает также его близость к железнодорожной станции Старое Мозино.
В целом район имеет развитую инфраструктуру. Несколько дорог южного направления: федеральные автодороги М-20 «Санкт-Петербург – Псков – Пустошка – Невель» и «Нарва», Московское шоссе, магистральная трасса А-120, которая очень перспективна, поскольку обеспечивает выход транспорта, как на федеральные трассы, так и к строящимся портам в Усть-Лугу.
Район имеет разветвленную сеть автомобильных дорог с асфальтовым покрытием, развито железнодорожное сообщение в Витебском, Псковском и Таллиннском направлениях. Вблизи границ района расположен международный аэропорт «Пулково-2».
Всего же по территории Гатчинского района проходят две крупные железнодорожные магистрали, связывающие его с Прибалтикой, Украиной и Белоруссией, а также две федеральные автомобильные трассы: Санкт-Петербург - Псков и А120. Более того, в проектах строительство кольцевой автодороги – КАД 2,которая обойдет Гатчинский район с севера.
Еще одним неотъемлемым плюсом является наличие трудовых ресурсов, которые можно задействовать в экономике района. По данным на 2014 год численность экономически активного населения составила 142,9 тыс. человек, из которых около 40 тысяч человек ежедневно выезжают в Санкт-Петербург на работу. Это является большим дополнительным ресурсом, который можно использовать для социально-экономического развития района.
Спрос на земли сельскохозяйственного назначения в основном обусловлен размерами участков и видом разрешенного использования. Так, например, участки для ведения садово-огороднической деятельности более ликвидны, нежели прочие земельные паи.
Что касается рынка земли под индивидуальное жилищное строительство, то его можно назвать одним из самых стабильных: около 50% запросов по землям Гатчинского района приходится именно на этот сектор, - чего нельзя сказать о землях промышленности. Тут ключевым фактором, влияющим на спрос, является размер участка, который не должен превышать 5 Га.
Структура предложения на рынке сельскохозяйственных земель Гатчинского района однородна. По состоянию на июль 2014 года, объем предложения на земли сельскохозяйственного назначения составил 36% от общего объема. Полное количество предложений - 150 шт., по землям «с/х» -53.
Превалирующий процент по категории «земли с/х» приходится на сельское поселение – Рождественское, порядка 24%.
Агропромышленный комплекс Гатчинского муниципального района по производственным и экономическим показателям стабильно занимает ведущее место в Ленинградской области и включает в себя более 30 сельскохозяйственных предприятий, 15 предприятий переработки, 139 действующих крестьянских (фермерских) хозяйств, более 34 тысяч личных подсобных хозяйств.
Основные направления деятельности: в животноводстве – производство молока, мяса, в растениеводстве – производство зерна и картофеля. Большое внимание уделяется откорму бычков, сохранено высокопродуктивное стадо крупного рогатого скота, из года в год увеличиваются площади, занятые под зерновыми культурами.
Анализ рынка земли Гатчинского района показал, что стоимость на земельные участки всех категорий увеличилась.
Сравнительная характеристика стоимости земельных участков Ленинградской области представлена в таблице 2.1.
Таблица 2.1- Сравнительная характеристика стоимости земельных участков Ленинградской области
Район |
Ср. цена, руб./кв. м |
Диапазон, руб./кв. м |
---|---|---|
Волосовский |
300 |
150 - 375 |
Волховский |
350 |
146 - 900 |
Всеволожский |
3 042 |
700 – 10 000 |
Выборгский |
1 428 |
320 – 7 000 |
Гатчинский |
1 342 |
400 – 4 750 |
Кингисеппский |
400 |
120 - 600 |
Кировский |
950 |
200 – 2 500 |
Лодейнопольский |
264 |
200-400 |
Ломоносовский |
1 188 |
600 – 3 500 |
Лужский |
520 |
200 - 1 500 |
Приозерский |
1 050 |
600 – 4 500 |
Сланцевский |
200 |
150 - 250 |
Тосненский |
800 |
250 – 1 500 |
Сегодня земельные участки в Гатчинском районе привлекают внимание многих покупателей, не в последнюю очередь эта тенденция обусловлена наличием широкой сети социально значимых объектов (школ, детсадов, больниц, парков и т.п.) и отличной транспортной развязки.
2.2. Расчет рыночной ценности земельного участка сравнительным способом
Произведем расчет рыночной ценности земельного участка площадью 1920 кв.м
Ровный, сухой земельный участок находится в центре г.Гатчина .
Характеристику объектов сравнения представим в табличной форме (Таблица 6).
Таблица 6.-Краткая характеристика объектов сравнения
Площадь участка |
Характеристика участка |
Цена, рублей |
20соток |
Ровный, сухой. |
3200 0 00 |
20 соток |
Ровный, сухой, |
3 350 000 |
25соток |
Ровный, сухой. |
4000 000 |
30 соток |
Участок ровный, сухой, прямоугольной формы. |
4500 000 |
18соток |
Участок ровный, сухой, прямоугольной формы. |
3000 000 |
25 соток |
Сухой ровный участок. |
4200000 |