Файл: Подходы к оценке объектов недвижимости.pdf

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью доходного подхода (с учетом НДС) по состоянию на 25.04.2018 г. составляет:

55490766 руб.

11.4. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

1. определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

2. расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

3. определение прибыли предпринимателя;

4. определение износа и устареваний;

5. определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

6. определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Оценка стоимости земельного участка методом сравнения продаж

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Формирование выборки объектов-аналогов

Определения элементов сравнения.

Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

Определение корректировок по каждому из элементов.

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости по методу сравнения продаж была получена информация по состоявшимся сделкам купли-продажи земельных участков в г. Нижневартовск, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица 23 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам.

Скидка на торг принята на основании Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД №16 (2015 г.)^[17] и представленными в таблице ниже. Поскольку объект оценки в рамках настоящего отчета оценивается как помещение офисного назначения, Оценщиком было принято решение величину корректировки определять как среднее значение. В соответствии с данными Справочника в г. Екатеринбург среднее значение корректировки на скидку для аналогичных объектов составляет 13% при продаже объекта.

Корректировка на местоположение

Расположение объекта и его окружение значительно влияет на конкурентоспособность объекта на рынке. Местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость помещения «внешних» факторов, связанных с конкретным местом его распоряжения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое или экономическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. При сопоставлении местоположения анализируется влияние окружения на конкурентоспособность на рынке по физическим, социальным, экономическим и другим факторам.

Рисунок 12 - Местоположение объекта оценки и аналогов

Корректировки для аналогов представлены в таблице 24.

Таблица 24 - Корректировок на местоположение

Корректировка на общую площадь

Величина корректировки по данному ценообразующему фактору определялась на основании "Сборник корректировок. Сегмент земельные участки, 2017"^[18].

Таблица 25 - Корректирующие коэффициенты на площадь объекта

Каждому из рассматриваемых объектов были присвоены коэффициенты в соответствии с информацией, представленной в выше приведенной таблице, а итоговая величина корректировки была рассчитана на основании отношения данных коэффициентов.

Таблица 26 - Величина корректировок на площадь объекта

Расчет стоимости земельного участка представлен в таблице 24.

Таблица 24 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 1520 м2.

Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.

Рыночная стоимость права аренды оцениваемого участка, принадлежащего ООО «Заказчик» полученная с помощью метода сравнения продаж по состоянию на 25.04.2018г (без учета НДС), составляет:

17995032 руб.

Расчет затрат на замещение

Расчет затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника выпущенного в 2016 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Затраты на замещение определяется как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

Определение затрат на замещение зданий и сооружений производилось на основе проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и укрупненных показателях стоимости строительства. Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2016г. Пересчет в текущие цены на 25.04.2018 г. производился с применением индексов «КО-ИНВЕСТ».

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2016 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр. Показатели приведены на единицу измерения по сооружениям – в целом в рублях, по зданиям – в целом и в разрезе основных конструктивных элементов в рублях и в процентах.