Файл: Подходы к оценке объектов недвижимости.pdf

Корректировка на физические характеристики объекта

Корректировка на этаж расположения.

Объект оценки и аналоги - отдельно стоящие здания. Поэтому корректировка не требуется.

Корректировка на общую площадь

Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь оцениваемого объекта отличается от площади объекта-аналога.

Стоимость удельной величины объектов недвижимости зависит от площади самих объектов, то есть для помещений, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших помещений ниже, чем меньших по площади. Это связано с тем, что меньшие объекты, как правило, более ликвидны. При сравнении аналогов эта разница устраняется введением корректировки на площадь.

Поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют разную площадь, то необходимо ввести соответствующие корректировки.

Величина корректировки по данному ценообразующему фактору определялась на основании "Сборник корректировок. Сегмент торгово-офисная недвижимость, 2017"^[10].

Таблица 14 - Корректирующие коэффициенты на площадь объекта

Каждому из рассматриваемых объектов были присвоены коэффициенты в соответствии с информацией, представленной в выше приведенной таблице, а итоговая величина корректировки была рассчитана на основании отношения данных коэффициентов.

Таблица 15 - Величина корректировок на площадь объекта

Корректировка на функциональное назначение

Объект оценки, как и все объекты-аналоги является помещением офисного назначения. Следовательно, введения корректировки по данному фактору не требуется.

Дополнительные улучшения

Объект оценки не имеет каких либо дополнительных улучшений в виде мебели, оборудования, либо товара. Поскольку подобранные объекты аналоги так же не имеют дополнительных улучшений, то корректирующий коэффициент не применяется.

Корректировка на состояние внутренней отделки

Оцениваемые помещения, как и объекты-аналоги находятся в отличном состоянии, имеют схожую отделку.

Для объектов, которые в текущем состоянии могут использоваться по функциональному состоянию, применяется следующая классификация технического состояния объектов^[11]:

«Евростандарт» (высококачественная отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и (или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.

Отличное (улучшенная отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.

Нормальное (простая отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Удовлетворительное (требуется косметический ремонт) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

Неудовлетворительное (требуется капитальный ремонт) – помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки.

Величина корректировки определялась как среднее значение для торговых и офисных объектов на основе следующих коэффициентов:

Рисунок 9 - Значение коэффициентов состояния внутренней отделки

Таблица 16 - Расчет корректировки на состояние внутренней отделки

Корректировка на наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью

Все объекты сравнения рассматриваются, как свободные от движимого имущества, не связанного с недвижимостью. Соответственно, корректировка по данному фактору не проводится.

Веса аналогов

Расчет весов аналогов производился в зависимости от абсолютного отклонения первоначальной цены от скорректированной.

Вес аналога в зависимости от абсолютного отклонения первоначальной цены от скорректированной рассчитывался по формуле:

,

где:

d_откл – вес аналога в зависимости от отклонения первоначальной цены от скорректированной;

х_i определяется по формуле:

,

где:

Ц_i – цена i-ого аналога до внесения корректировок;

Ц_iкорр – цена i-ого аналога после внесения корректировок.

Стоимость оцениваемого имущества, полученная с помощью сравнительного подхода по состоянию на 25.04.2018 года, составляет:

62447240 руб.

11.3. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод капитализации по расчетным моделям, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Метод капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу капитализации по расчетным моделям включала в себя следующие последовательные шаги:

- определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;

- определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (Кзагр);

- определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × Кзагр

- определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);

- определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

- определение ставки капитализации (R);

- определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения.