Файл: Подходы к оценке объектов недвижимости.pdf

Таблица 17 - Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Корректировка на изменение цены в процессе торгов

Скидка на торг принята на основании Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД №16 (2015 г.)^[12] и представленными в таблице ниже. Поскольку объект оценки в рамках настоящего отчета оценивается как помещение офисного назначения, Оценщиком было принято решение величину корректировки определять как среднее значение. В соответствии с данными Справочника в г. Екатеринбург среднее значение корректировки на скидку для аналогичных объектов составляет 7,5% при аренде объекта.

Корректировка на местоположение

Расположение объекта и аналогов представлено на рисунке.

Рисунок 10 - Местоположение объекта оценки и аналогов

Корректировки для аналогов представлены в таблице 18.

Таблица 18 - Корректировок на местоположение

Корректировка на общую площадь

Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь оцениваемого объекта отличается от площади объекта-аналога.

Таблица 19 - Величина корректировок на площадь объекта

Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица 20 - Расчет операционных расходов

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

,

где

R– ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁ – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

,

где r_f – безрисковая ставка дохода, %;

p₁– премия за риск вложения в недвижимость, %;

p₂– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

p₃ – премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка бескупонной доходности государственных ценных бумаг со сроком погашения 5 лет по состоянию на 25.04.2018 г. в размере 8,56%^[13].

Рисунок 11 - Кривая бескупонной доходности по состоянию на 25.04.2018 г.^[14]

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

,

где

P_рег – индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект;

P_мин – индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Московская область)^[15].

Средневзвешенный индекс риска P_рег = 0,200;

Средневзвешенный индекс риска Московской области P_мин = 0,128.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

p1 = (0,200/0,128-1)*8,56=4,82%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

,

где r_f – безрисковая ставка дохода, %

T_эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно T_эксп = 4,5/12 = 0,375 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: p₂=8,56*0,375=3,21

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем величину премии p₃ равной 0,89%^[16].

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и r₁ определяется по формуле:

,

где r₁ – норма возврата капитала;

r_f – безрисковая ставка дохода, %;

sff (n,r_f)– фактор фонда возмещения.

Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. Таким образом, образом, изменение стоимости недвижимости через 30 лет dep = 30 % .

Норма возврата капитала будет равна: =0,0856/((1+0,0856)^{^30}-1)= 0,008 (≈0,8%)

Расчет коэффициента капитализации (R) приведен в таблице ниже.

Таблица 21 - Расчет ставки капитализации

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Таблица 22 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода