Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1 500 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1 920 кв. м.pdf

• Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца;
• Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
• Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
• Способность используемых методов учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как потенциальная доходность.

Выбор применяемых подходов к оценке

Ввиду развитого рынка продаж и рынка аренды помещений офисного назначения в г. Москве, был сделан вывод о возможности применения сравнительного и доходного подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Ввиду того, что у оценщика существует возможность заменить объект оценки другим объектом, схожим по характеристикам, был сделан вывод о возможности применения затратного подхода к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Учитывая достаточное количество доступной рыночной информации, при определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода Оценщик использовал метод сравнительного анализа с применением количественных корректировок с использованием аналогом, приведенных в разделе 8.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные корректировки^[6].

Процентные (относительные) корректировки вносятся путем умножения стоимости единицы сравнения (предложения) объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют стоимость единицы сравнения объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная – если хуже.

Итоговые значения скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов могут не совпадать. В связи с этим, выбор значения скорректированной стоимости в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной стоимости сравнимого объекта либо объекта, по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально.

---

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

Определение поправок

При сравнении объектов-аналогов установлено, что права собственности на объекты недвижимости, условия продажи, условия финансирования для объектов сравнения типичны для рынка недвижимости, так же было выяснено, что все объекты представляют собой отдельно стоящие здания, находящихся в хорошем состоянии и были представлены к продаже в ноябре, декабре 2017 года. Таким образом, данные параметры не корректировались.

Разница между ценой предложения и стоимостью продажи (торг).

Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца.

На основании «Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга» №20 за 2017 г. под ред. Е. Е. Яскевича, Оценщиком была применена корректировка на торг в размере -11,0% (среднее значение заявленного в сборнике интервала 10-12%).

Передаваемые права на улучшения

По набору передаваемых прав Объект оценки и объекты-аналоги не различаются между собой, поскольку во всех случаях передается право собственности. Корректировка не применяется.

Условия финансирования

В процессе проверки информации установлено, что все объекты-аналоги выставлены на продажу исходя из условия оплаты потенциальным покупателем за собственные средства, без предоставления рассрочек. Корректировка не применяется.

Условия продажи

По всем объектам-аналогам заключение договоров купли-продажи предполагается без рассрочки платежа, корректировка не применяется.

Дата предложения

Объекты-аналоги представлены к продаже в ноябре-декабре 2017 года. Таким образом, корректировка в стоимости объектов-аналогов не вводилась.

Поправка на местоположение

Фактор местоположения определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:

• расположение в зависимости от удаления от центра к МКАД, относительно административных округов;
• удаленность от метро (пешеходная/транспортная доступность);

Расположение относительно административных округов и ценовых зон (транспортных колец) г. Москвы

Для определения поправочного коэффициента были использованы рыночные данные, полученные из базы данных http://www.mtk.ru.

---

Шкала зависимости цены предложения и ставки аренды объектов недвижимости от округов и ценовых зон (рассчитано для ПСН как наиболее развитого сегмента рынка коммерческой недвижимости):

Тип помещения	Цена	Внутри Бульварного кольца				Между Бульварным и Садовым кольцом
ПСН	аренда, руб. в год	46 287				43 052
Тип помещения	Цена	Между Садовым кольцом и ТТК
		С	С-В	В	Ю-В	Ю	Ю-З	З	С-З
ПСН	аренда, руб. в год	36 942	32 504	32 340	31 036	31 633	39 531	38 487	37 833
Тип помещения	Цена	Между ТТК и ЧТК
		С	С-В	В	Ю-В	Ю	Ю-З	З	С-З
ПСН	аренда, руб. в год	28 211	26 286	27 709	23 153	27 364	30 390	29 818	27 600
Тип помещения	Цена	Между ЧТК и МКАД
		С	С-В	В	Ю-В	Ю	Ю-З	З	С-З
ПСН	аренда, руб. в год	24 307	22 796	22 114	21 733	23 092	25 667	26 613	24 884

Расчет корректировки представлен в таблице ниже.

Наименование	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Ценовая зона	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД
Направление	ЮЗАО	ЮЗАО	ЗАО	ЗАО	ЮАО	ЮВАО
Средняя ставка аренды, руб. за 1 кв. м	25 667	25 667	26 613	26 613	23 092	21 733
Коэффициент корректировки		0,0%	-3,6%	-3,6%	11,2%	18,1%

---

Удаленность от метро

Для определения поправочного коэффициента были использованы рыночные данные, полученные из базы данных http://www.mtk.ru.

Подробное описание исследования и проведенных расчетов приведено в приложении к настоящему отчету.

Шкала зависимости цены предложения и ставки аренды объектов недвижимости от удаленности от станций метрополитена:

Объект-аналог	Объект оценки
		до 5 мин. пешком	от 5 до 10 мин. пешком	от 10 до 15 мин. пешком	в транспортной доступности
	до 5 мин. пешком	0	-5 %	-9 %	-13 %
	от 5 до 10 мин. пешком	5 %	0	-5 %	-9 %
	от 10 до 15 мин. пешком	10 %	5 %	0	-4 %
	в транспортной доступности	15 %	10 %	5 %	0

Таким образом, в стоимости объектов-аналогов №1, №2 и №3 была введена корректировка в размере 5,0%, а в стоимости объекта-аналога №4 – в размере -5,0%.

Площадь

На рынке помещений прослеживается обратная зависимость цены 1 кв. м коммерческой недвижимости в зависимости от общей площади: чем больше площадь помещения, тем меньше удельная цена 1 кв. м общей площади.

Зависимость удельной цены от площади объекта офисно-торгового назначения^[7]:

Расчет величины поправки на различие в площади:

Наименование	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Общая площадь, кв. м	1 500,0	4 035,0	4 776,2	1 614,0	1 963,7	7 171,8
Стоимостной коэффициент	0,7286	0,6464	0,6334	0,7222	0,7053	0,6030
Корректировка на площадь		12,7%	15,0%	0,9%	3,3%	20,8%

---

Класс объекта

Корректировка не вводилась ввиду схожести аналогов с объектом оценки.

Этажность здания

Экспертные оценки поправочного коэффициента на этаж расположения для офисно-торговых объектов:

Показатель	Среднее значение	Доверительный интервал
Цены предложений
Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,71	0,70	0,73
Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,82	0,81	0,83
Отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,87	0,86	0,88

Расчет корректировки на различие в этаже расположения:

Наименование	Корректирующий коэффициент на этаж расположения	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Общая площадь, кв. м		1 500,0	4 035,0	4 776,2	1 614,0	1 963,7	7 171,8
в т.ч.		-	-	-	-	-	-
подвал	0,71	-	-	796,0	322,8	490,9	-
цоколь	0,82	-	-	-	-	-	-
1-ый этаж	1,00	500,0	1 008,8	796,0	322,8	490,9	1 793,0
прочие этажи	0,87	1 000,0	3 026,3	3 184,1	968,4	981,9	5 378,9
Доля площади подвала к общей площади объекта		-	-	0,17	0,20	0,25	-
Доля площади цоколя к общей площади объекта		-	-	-	-	-	-
Доля площади 1-го этажа к общей площади объекта		0,33	0,25	0,17	0,20	0,25	0,25
Доля площади других этажей к общей площади объекта		0,67	0,75	0,67	0,60	0,50	0,75
Удельный показатель коэффициента		0,91	0,90	0,87	0,86	0,86	0,90
Корректирующий коэффициент			1,012	1,056	1,057	1,059	1,012
Корректирующий коэффициент, %			1,2%	5,6%	5,7%	5,9%	1,2%

---