Файл: Отчет об оценке рыночной стоимости Офисного здания общей площадью 750 кв.м. с земельным участком.pdf

Тверской район

Тверской район является одним из районов Москвы, который располагается в Центральном административном округе столицы. Территория района занимает площадь более 7 квадратных километров. Число жителей Тверского района — более 70 тысяч человек. Название района возникло в честь одноименной улицы Тверской. Среди огромного числа достопримечательностей, которые располагаются в районе, наиболее известны: Большой театр, Красная площадь, ГУМ, театр «Россия», московский

Кремль, храм Николая Чудотворца у Тверской заставы, памятник Кириллу и Мефодию, храм Василия Блаженного.

2.2 Перечень документов, представленных для проведения оценки

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание серия 77 ад №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;

Договор о предоставлении участка в аренду № м-01-015857 от 26.01.2000 г. долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;

Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;

Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г.

3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Стандарты оценки подчеркивают, что рыночная стоимость - это стоимость при наиболее эффективном использовании объекта оценки.

Таким образом, рыночная стоимость определяется исходя из наиболее эффективного использования оцениваемого имущества, то есть наиболее вероятного использования, являющегося:

• соответствующим требованиям и нормам законодательства;
• физически возможным;
• экономически оправданным;
• финансово осуществимым;
• в результате которого расчетная величина стоимости оцениваемого имущества будет максимальной.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием объекта оценки. При определении наиболее эффективного использования объекта недвижимости принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование земельного участка; типичность застройки и перспективы развития района окружения объекта; основные технические характеристики здания/сооружения, а также существующее и возможное благоустройство.

После того, как в результате анализа выявляются один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

Анализ наиболее эффективного использования для имеющихся улучшений

Законодательно разрешенное использование

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности на Объект оценки, помещение, входящее в его состав, по назначению является нежилым помещением. Таким образом, законодательно разрешен вариант его эксплуатации под любые коммерческие цели, кроме постоянного проживания.

Физически возможное использование

Расположение помещений на нижнем этаже жилого комплекса, большие окна, отдельный вход позволяет использовать их в качестве помещений свободного назначения (офис, торговое, услуги и пр.). Смешанная планировка оцениваемого помещения, текущий уровень его отделки и наличие специально оборудованных банковских помещений наиболее подходят для использования в качестве офиса или помещения банка.

Финансовая целесообразность

Текущая рыночная ситуация показывает, что встроенные нежилые помещения коммерческого назначения пользуются на рынке г. Москвы стабильным спросом. Использовать данное помещение в качестве производственно - складского нерентабельно ввиду более низких ставок аренды на производственно-складскую недвижимость. Использовать данное помещение в качестве торгового возможно, однако после проведение работ по перепланировке, отделке и демонтажу уже имеющихся в помещениях специальных конструкций (кассовых узлов). Более высокий уровень ставок аренды на помещения с возможностью использовать под отделение банка по сравнению с стандартными офисами определяет финансовую целесообразность использования оцениваемого помещения для размещения офиса банка.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность

Учитывая конструктивные и планировочные характеристики, местоположение, а также законодательно разрешенное использование данного объекта недвижимости, максимальную доходность обеспечивает единственный вариант его использования – продолжение эксплуатации согласно текущему назначению помещений в качестве помещения для размещения офиса банка.

Вывод: принимая во внимание текущее состояние рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, физические характеристики и местоположение Объекта оценки, наиболее экономически оправданным и приносящим максимальную прибыль для оцениваемого объекта недвижимости представляется его использование в качестве помещения для размещения офиса.

4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

4.1. Классификация офисных помещений

Владельцы офисных площадей пользуются классификацией, в которой выделяется четыре типа помещений, каждый из которых обозначается буквой латинского алфавита: A, B, C и D. Любой из типов офисов обладает определенными характеристиками, но нужно иметь в виду, что многие из них довольно условны. Поэтому границы между категориями A и B, B и C, и D могут быть размытыми.

Для того чтобы упростить процедуру выбора офисных площадей, московские специалисты по недвижимости разработали более гибкую классификацию, в которой выделяется не четыре, а шесть типов: A+, A, A-, B+, D и C. В московских условиях эта система работает лучше, чем описанная выше типология, которая принята на большей части территории России.

Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990-х годах, т. е., по сути, в прошлом веке. Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не представляли себе тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что такое – соответствовать международным стандартам. Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше. Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен.

Категория «А»

Офисы класса А – это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения.

В бизнес-центре, в котором располагается офис, обычно есть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы.

Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь парковку (охраняемую), созданную из расчета: одно место на 60 кв. м офисных площадей.

Естественно, такой деловой центр должен содержаться в идеальном порядке, он оборудуется всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха.

Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов.

Естественно, что многие офисные помещения, построенные в 1990-е годы и до сих пор относящиеся к категории «А», на самом деле давно не соответствуют перечисленным выше требованиям. При этом на рынке появляются современные интеллектуальные здания, характерной чертой которых является наличие максимально оптимизированных и

автоматизированных систем жизнеобеспечения. Поэтому западные арендаторы постепенно перемещаются из более старых офисов в новые, которые лучше соответствуют их представлениям о том, как должно выглядеть деловое помещение. Также в бизнес-центрах категории «А» арендуют офисы крупные российские компании.

Еще одна их отличительная черта – высокая престижность, которая дополнительно подкрепляется тем, что в таких зданиях инженерные коммуникации действительно соответствуют международным стандартам, для отделки используются высококачественные материалы, а в архитектуре реализуются оригинальные авторские решения.

Для того чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям. Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены. Офисы класса «А-«, как правило, уступают классу «А» по нескольким незначительным параметрам.

Итак, отличительные черты офиса «А+»:

• расположен в пределах кольцевой линии московского метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте;
• находится в новом здании;
• к нему имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания);
• управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам;
• здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн – не менее 6 м;
• фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12%;
• расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м; - сами окна – современные, высококачественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности;
• высота между перекрытиями – минимум 3,3 м; - предусмотрена возможность установки фальш-полов и подвесных потолков;
• расстояние между полом и подвесным потолком – минимум 2,75 м;
• допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – не менее 400-450 кг на квадратный метр; для внутренней отделки использованы высококачественные материалы; наличествует охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 квадратных метров офисных площадей;
• здания оборудовано современными инженерными системами; - в здании имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции; в нем есть оптико-волоконные телекоммуникации;
• здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности; - перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов;
• электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания;
• наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д.

Категория «B»

Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается.

Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках Москвы. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании. Сейчас в Москве наблюдается следующая тенденция. Более соответствующие международным стандартам офисы класса А используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса В ведется работа (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории заметно ниже).

Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.

Отличительные черты офиса категории «В+»:

• расположен в пределах Третьего Транспортного Кольца Москвы, до него можно добраться по одной из основных транспортных магистралей;
• находится в новом или полностью реконструированном здании;
• имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением;
• управление производится профессионалами;
• этаж может быть спланирован по-разному;
• высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м;
• в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальш-полов;
• расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м;
• установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности;
• допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия;
• для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы;
• имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей

Категория «С»

По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.