Файл: Отчет об оценке рыночной стоимости Офисного здания общей площадью 750 кв.м. с земельным участком.pdf

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г. п. 24: «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость

применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов».

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, разд. III: «При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком».

Таким образом, можно выделить следующие факторы, влияющие на выбор используемых подходов к оценке объектов оценки:

• возможность применения подхода;
• цели и задачи оценки;
• предполагаемое использование результатов оценки;
• допущения, полнота и достоверность исходной информации.

Оценщик проанализировал указанные факторы в отношении обоснования использования подходов к оценке объектов оценки. Выводы о возможности реализации затратного, сравнительного и доходного подходов оцениваемого имущества представлены ниже.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г., разд. III).

Обоснование применения доходного подхода для объекта оценки

Вывод: Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от недвижимого имущества. Объект оценки относится офисному сегменту рынка коммерческой недвижимости. Рынок аренды таких объектов достаточно развит в настоящее время и характеризуется высокой степенью доступности ценовой информации по ставкам аренды административных помещений в Москве. Следовательно, данные рынка и анализ полученной от Заказчика информации позволяют Оценщику сделать вывод о возможности проведения расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода к оценке.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении

стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 г. , разд. III).

Обоснование применения сравнительного подхода для объекта оценки

Вывод: Анализ полученной от Заказчика информации и анализ рынка продаж коммерческой недвижимости, позволяет Оценщику сделать вывод о том, что исследуемый сегмент рынка продаж в целом достаточно развит, что позволяет Оценщику отобрать для расчетов репрезентативную выборку объектов сравнения, идентичных или близких по основным ценообразующим факторам, и определить стоимость Объекта оценки в рамках сравнительного подхода к оценке.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г., разд. III).

Обоснование применения затратного подхода для объекта оценки

Вывод: Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить

объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. На основании представленной Оценщику информации применить затратный подход считаем возможным.

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке объектов предполагает, что ценность объекта определяется тем, за какую цену он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из цены продажи аналогичных объектов. Полученный результат сравнения корректируется исходя из существенных различий между сравниваемыми объектами.

Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом, которые были проданы незадолго до даты оценки.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам.

3. Анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

4. Выбирается метод сравнительного подхода в зависимости от используемой информации. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с достаточной развитостью рынка в регионе.

При выборе данного метода для проведения оценки, этапы №5 и №6 выглядят следующим образом:

5. Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

6. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

В данном Отчете об оценке Оценщиком использовался метод сравнения продаж. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

Права на недвижимость. В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение, пользование и распоряжение имуществом. Разница между оцениваемой недвижимостью и объектом, сопоставимым по характеристикам, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Различные права имеют различную стоимость.

Условия финансирования. Если условия финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости нетипичны (например, в случае полного кредитования сделки купли - продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.