Файл: Отчет об оценке рыночной стоимости Офисного здания общей площадью 750 кв.м. с земельным участком.pdf
Добавлен: 22.04.2023
Просмотров: 345
Скачиваний: 2
СОДЕРЖАНИЕ
2.2 Перечень документов, представленных для проведения оценки
3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
4.1. Классификация офисных помещений
4.2. Обзор макроэкономической ситуации
5.1. Требования к проведению оценки
6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
6.1.1. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
6.3. Затратный подход
Описание конструктивных элементов и характеристика здания
|
Конструктивные элементы |
Материал |
|
|
Фундамент |
ленточный железобетонный |
|
|
Наружные и внутренние капитальные стены |
кирпичные |
|
|
Перекрытия |
ж/бетонные |
|
|
Кровля |
кровлелон (полимерная мембрана) |
|
|
Полы |
плитка, паркет, ламинат, мрамор |
|
|
Проемы |
Оконные |
пластик, алюминий |
|
Дверные |
дубовый шпон, пластик |
|
|
Отделка |
плитка в с/узлах, покраска |
|
|
Инженерные обеспечение |
центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа. |
|
В соответствии с представленными данными оцениваемый объект относится к 1-му типу конструктивных систем. На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ 2016 был выбран объект-аналог для оцениваемого здания.
Для определения объема оцениваемого здания умножаем площадь оцениваемого здания на среднюю высоту здания:
Vоб = S об * H об = 750 * 11 = 8 250 куб.м.
Площадь оцениваемого объекта равна 750 кв.м., средняя площадь аналога –
1850 кв.м., коэффициент на разницу в площади составляет 0,4, данному соотношению в таблице соответствует коэффициент (Ко) 1,2.
Коэффициент перехода цен определяем на основании сборника «индексы цен в строительстве (выпуск 102, январь 2018)
кв3 = 11,316/10,230 = 1,106
Прибыль предпринимателя принимается в размере 30%.
Таким образом, затраты на замещение оцениваемого объекта равны:
сзам = 12 641 РУБ.* 8 250 КУБ.М.*1,2*1,106*1,3 = 179 934 775 РУБ.
Физический износ
Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и пр.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Расчет физического износа произведен нормативным методом:
n
Ифиз = ∑ [Ифиз i *Ii], где
i=1
Ифиз i – физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);
Ii – удельный вес i-ого конструктивного элемента;
n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.
Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.
|
Конструктивные элементы |
Удельный вес элемента, % |
Физический износ элемента, % |
Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
|
Фундаменты |
2,30 |
30,00 |
0,7 |
|
Каркас |
1,56 |
30,00 |
0,5 |
|
Стены наружные с отделкой |
5,46 |
30,00 |
1,6 |
|
Внутренние стены и перегородки |
4,26 |
20,00 |
0,9 |
|
Перекрытия и покрытия |
4,39 |
30,00 |
1,3 |
|
Кровля |
4,15 |
40,00 |
1,7 |
|
Окна и двери |
5,05 |
10,00 |
0,5 |
|
Полы |
15,25 |
10,00 |
1,5 |
|
Отделка |
14,62 |
10,00 |
1,5 |
|
Прочие |
2,93 |
20,00 |
0,6 |
|
Спец. конструкции |
7,11 |
20,00 |
1,4 |
|
Инженерные системы |
32,88 |
30,00 |
9,9 |
|
Общий физический износ здания, % |
100,00 |
22,0 |
Функциональное устаревание
Наличие функционального износа обычно обусловлено устаревшим объемно-планировочным или конструктивным решением оцениваемого объекта недвижимости и приводит к снижению стоимости объекта вследствие недостатков в эксплуатационных и функциональных качествах объекта недвижимости. Такие недостатки могут быть как устранимыми, так и не устранимыми.