Файл: Отчет об оценке рыночной стоимости Офисного здания общей площадью 750 кв.м. с земельным участком.pdf

Условия и время продажи. То же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Физические характеристики. Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая, либо экономическая единица.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Процентные относительные;

Процентные абсолютные;

Стоимостные относительные;

Стоимостные абсолютные.

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта - аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

Стоимостные поправки:

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

Денежные поправки, вносимые к цене объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта- аналога и оцениваемого объекта.

6.1.1. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Объектом оценки является здание административно-офисного и торгового назначения, расположенные по адресу:

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов, сопоставимых по своему назначению, местоположению, площади и другим характеристикам с оцениваемыми объектами. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчетную таблицу. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом. Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю аналог превосходит оцениваемый объект, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Стоимость объектов-аналогов была определена исходя из базовой стоимости 1 кв. м. В качестве базовой стоимости 1 кв. м принята рыночная стоимость 1 кв. м объекта, по своему размеру и местоположению соответствующего оцениваемому.

Описание объектов-аналогов.

Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Обоснование корректировок

1. Корректировка на передаваемые права на объект оценки
2. Корректировка не требуется, т.к. все здания – в собственности, земельные участки – на праве долгосрочной аренды.
3. Корректировка на условия финансирования
4. Условия финансирования у Объекта оценки и объектов – аналогов рыночные, корректировка не требуется.
5. Корректировка на условия сделки
6. Корректировка на дату предложения,%
7. Поскольку в расчетах используется актуальная на дату оценки информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
8. Корректировка на торг, %

Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся сделках купли-продажи, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов.

Оценщиком были проанализированы данные, приведенные в справочнике расчетных данных и корректирующих коэффициентов под редакцией кандидатов технических наук Л.А. Лейфера и Е.Е., на основании которых среднее значение возможных скидок на торг при продаже объектов офисного назначения класса А, В, составляет 7%.

Таким образом, величина скидки на торг принята Оценщиком для всех аналогов на уровне - (-7%).

1. Корректировка на местоположение, %

Все аналоги, как и Объект оценки, расположены в ЦАО г. Москвы, корректировка по данному параметру не требуется.

1. Корректировка на площадь, %
2. Корректировка на площадь не проводилась в связи с сопоставимостью Объекта оценки и объектов-аналогов по данному критерию.
3. Корректировка на наличие коммуникаций,%
4. К Объекту оценки и объектам-аналогам коммуникации подведены, корректировка по данному параметру не требуется.
5. Корректировка на состояние,%
6. Расчет корректировки на состояние осуществляется в соответствии с данными «Справочника оценщика недвижимости - 2017» Лейфера Л.А.
7. 
8. Корректировка на удаленность от станции метрополитена, %

Одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость Объекта, является транспортная доступность – удаленность от ближайшей станции метрополитена.

Объект оценки, находится на удалении менее 5 минут пешком от ближайшей станции метро. Удаленность аналогов №1 и 2 составляет 5-10 минут пешком, аналога №3 – менее 5 минут пешком.

По мнению ведущих агентств недвижимости г. Москвы, таких как: «Миэль-недвижимость» (адрес: г. Москва, Ленинский проспект, д.1, этаж 6; тел.: 777-33-33), «Бест-Недвижимость» (адрес: 119146, г. Москва, Комсомольский проспект, д.28, здание МДМ; тел: 105-33-10; http://www.best-realty.ru), Инком-недвижимость (тел. 363-10-10) офисные здания, расположенные ближе к станции метро, стоят дороже из расчета за один квадратный метр. Основываясь на консультации с риелторами, была составлена таблица, на основании которой была сделана корректировка на удаленность аналогов от ближайшей станции метрополитена по сравнению с местоположением Объекта анализа.

6.2 Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость в обмен на право получать будущую прибыль от ее эксплуатации и от последующей продажи.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Данный подход применяется для оценки рыночной стоимости действующих предприятий, которые и после их перепродажи новым владельцам последними не планируется закрывать (ликвидировать). Применительно к действующему предприятию он предполагает рассмотрение результатов прогнозирования деятельности предприятия в соответствии с его деятельностью.