Файл: Объект оценки: Нежилое 3-х этажное офисное здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком, общей площадью 1920 кв.м., расположенное по адресу: республика Крым.pdf

Сведения в соответствии с ФСО-1, п.17

Объект оценки

Нежилое 3-х этажное офисное здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком, общей площадью 1920 кв.м., расположенное по адресу: республика Крым, г. Керчь, ул. Толобухина, д.10

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки

Право собственности на здание и на земельный участок

Правоподтверждающие и правоустанавливающие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
3. Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
4. Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
5. Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объект оценки

Предполагаемое использование результатов оценки

Для проведения сделки купли-продажи

Обременений (ограничений) на объект оценки не зарегистрированы

Вид стоимости

Рыночная

Дата оценки

07.12.2017 г.

Допущения, на которых должна основываться оценка

1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в нем целях. Понимается, что проведенный анализ и заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.
2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным.
3. Для Цели оценки оцениваемый объект предполагается свободными от каких-либо претензий или ограничений прав собственности.
4. Эксперты не принимают на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектами оценки. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованным объектам, несет владелец объектов.
5. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объектам оценки.
6. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких факторов, ни за необходимость их выявления.
7. В отчете использовались источники информации и документы, предоставленные Заказчиком. Мы исходили из того, что предоставленная информация является точной и достоверной, и не проводили ее проверки. Однако, оценщик не может гарантировать абсолютную точность предоставленной Заказчиком информации.
8. Выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия оценщика.
9. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
10. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе, как по официальному вызову суда.
11. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после даты оценки и повлиять на рыночную ситуацию и, следовательно, на рыночную стоимость объекта.
12. Заключение о рыночной стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части рыночной стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.
13. Отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

Сведения в соответствии с ФСО-7, п.8 и 9

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)

Объект оценки состоит из земельного участка и здания, расположенного на нем

Земельный участок – кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенный по адресу: республика Крым, г. Керчь, ул. Толобухина, д.10

Здание – офисного назначения 2001 года постройки, общая площадь 940 кв.м., трехэтажное, расположенное по адресу: республика Крым, г. Керчь, ул. Толобухина, д.10

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Характеристика здания:

Характеристика конструктивных элементов здания

Иные характеристики здания и его конструктивных элементов содержатся в следующих документах, предоставленных заказчиком:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Характеристика земельного участка содержатся в следующих документах, предоставленных заказчиком:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт приема – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

Право собственности на здание и на земельный участок

Ограничений (обременений) на объект оценки не зарегистрировано

Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях)

680 руб./кв. м./мес. по данным анализа рынка

Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства

48 577 131 руб. – см. расчет в затратном подходе данного отчета об оценке

Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях

Нет данных

Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка

Нет данных

Организационно-правовая форма

Общество с ограниченной ответственностью

Полное наименование

Общество с ограниченной ответственностью «Альбатрос»

Основной государственный регистрационный номер

1159102115512

Дата присвоения ОГРН

20 декабря 1995

Место нахождения

Республика Крым, г. Керчь, ш. Индустриальное, 6

Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора

фамилия, имя, отчество оценщика

Лозер Юлия Андреевна

информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов – оценщиков», включена ФРС в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 19.12.2007 г. за № 0006, регистрационный номер члена - № 01283 от 30.01.20ХХ г.

дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Диплом МФПУ «Университет» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) и иных видов собственности» серии ПП № 568118 выдан 05 сентября 20ХХ г.

номер и, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

ООО СК «ВТБ Страхование», полис № V51272-0000001 от 27.05.2013 г., на срок с 27.05.2016 г. по 26.05.2017 г. на сумму 5 000 000 (пять миллионов) рублей

стаж работы в оценочной деятельности

2 года

Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор

Организационно-правовая форма юридического лица

Общество с ограниченной ответственностью

Полное наименование юридического лица

Общество с ограниченной ответственностью «Студенческая оценка»

ОГРН

1078603002235

Дата присвоения ОГРН

16 марта 2010 года

Местонахождения юридического лица

Республика Крым, г.Керчь, ул. ХХХ, д. ХХ оф.2

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Договор на проведение оценки №1 от 05.12.2017 года

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Нежилое 3-х этажное офисное здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком, общей площадью 1920 кв.м., расположенное по адресу: республика Крым, г. Керчь, ул. Толобухина, д.10

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Затратный подход = 48 577 131руб.

Сравнительный подход = 43 262 995 руб.

Доходный подход = 41 115 312 руб.

Итоговая величина стоимости объекта оценки

43 518 000 рублей

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

В течение 6 месяцев от даты составления отчета до даты совершения сделки с объектом или даты предоставления публичной оферты итоговая величина стоимости объекта исследования, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом исследования

Общая площадь земельного участка

1920 кв.м.

Кадастровый номер

ХХ:23:0110204:00ТТ

Правоустанавливающий документ на земельный участок

Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.

Правоподтверждающий документ на земельный участок

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.

Вид права

Право собственности

Категория земель

Земли населенных пунктов

Форма участка

Многоугольник

Рельеф участка

Ровный

Подземные воды

Нет

Опасности окружающей среды

Выявлено не было

Доступ к земельному участку

Свободный доступ, без ограничений

Неблагоприятные условия

Не выявлены

Инженерные коммуникации

К рассматриваемому земельному участку подведены все централизованные системы инженерных коммуникаций

Возможные ограничения по использованию и сервитуты

На участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для НЭИ участка

Наименование

Показатель

Дата постройки

2001 г.

Группа капитальности

I

Площадь земельного участка, кв. м

1 920,0

Площадь застройки, кв. м

342,4

Этажность

3 этажа

Общая площадь здания, кв. м

940

Средняя высота потолка в помещениях, м

2,7

Износ по данным технического паспорта, %

-

Наличие сервитутов

не зарегистрированы

Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры

нет

Текущее использование оцениваемых помещений

офисное

Конструктивные элементы

Материал

Фундамент

монолитные бетонные колонны

Наружные и внутренние капитальные стены

Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом

Перекрытия

ж/бетонные

Кровля

кровлелон (полимерная мембрана)

Полы

плитка, паркет, ламинат, мрамор

Проемы

Оконные

пластик, алюминий

Дверные

дубовый шпон, пластик

Отделка

плитка в с/узлах, покраска

Инженерное обеспечение

отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Факторы, характеризующие местоположение объекта

Характеристика факторов

Общая характеристика местоположения

Местоположение

Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.

Качество застройки и состояние

На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии

Описание непосредственного окружения

Объекты окружения

Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения

Транспортная доступность

Характеристика доступности

Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с городом осуществляется железнодорожным и автотранспортом.

Состояние окружающей среды

Запыленность и загазованность воздуха

В пределах нормы.

Уровень загрязнения активными формами энергии

Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого.

Уровень шума

Низкий