Файл: Объект оценки: Нежилое 3-х этажное офисное здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком, общей площадью 1920 кв.м., расположенное по адресу: республика Крым.pdf

- затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

- для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

- расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных;

- затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

- для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

- величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• определение прибыли предпринимателя;
• определение износа и устареваний;
• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

---

Оценка стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка определялась в данном отчете методом сравнения продаж. При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• Формирование выборки объектов-аналогов
• Определения элементов сравнения.
• Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
• Определение корректировок по каждому из элементов.
• Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
• Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости по методу сравнения продаж была получена информация по состоявшимся сделкам купли-продажи земельных участков в г. Керчь (сделки купли-продажи состоялись в сентябре-ноябре 2017 года), максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица 10

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение объекта	Земли населенных пунктов	Земли поселений	Земли поселений	Земли поселений
Разрешенное использование	Строительство офисного здания	Строительство офисного здания	Строительство офисного здания	Строительство офисного здания
Право собственности на землю	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Площадь участка, кв.м.	1 920	1 800	2 100	1 600
Условия рынка (время продажи/ предложения)	Декабрь 2017 г.	Ноябрь 2017 г.	Декабрь 2017 г.	Ноябрь 2017 г.
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Наличие электроснабжения	есть	есть	есть	есть
Наличие водопровода и канализации	есть	есть	есть	есть
Цена продажи всего участка, руб.		5 300 000	5 900 000	4 250 000
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.		2 944,44	2 809,52	2 656,25

---

Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее. Все цены даны без учета НДС (земельные участки НДС не облагаются).

Таблица 11

Таблица с ценовыми показателями и корректировками

Поправки и скорректированные цены	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена права аренды (руб.)		5 300 000,00	5 900 000,00	4 250 000,00
Размер участка (м2)	1 920	1 800	2 100	1 600
Цена 1 м2 земельного участка (руб./м2)		2 944,44	2 809,52	2 656,25
Скидка на торг		9,00%	9,00%	9,00%
Скорректированная цена (руб./м2)		2 679,44	2 556,67	2 417,19
К пл. объекта		1,07	0,91	1,20
Скорректированная цена (руб./м2)		2 858,07	2 337,52	2 900,63
Скорректированная цена (м2)		5 144 533,33	4 908 800,00	4 641 000,00
Взвешивающие коэффициенты		0,35	0,30	0,35
Средневзвешенная стоимость (руб.)	4 897 577

Поправки к ценам аналогов проводились на торг и на размер.

Коэффициент площади объекта рассчитывался как отношение площади объекта оценки и объекта-аналога.

Рыночная стоимость земельного участка в составе Объекта оценки, полученная с помощью метода сравнения продаж, по состоянию на дату оценки составляет:

С з.у. = 4 897 577 руб.

Определение затрат на восстановление улучшений

Расчет полной стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ в ценах 2009 года.

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2009 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр. Показатели приведены на единицу измерения по сооружениям – в целом в рублях, по зданиям – в целом и в разрезе основных конструктивных элементов в рублях и в процентах.

---

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Таким образом, полная стоимость замещения (без износа) на дату оценки определяется по формуле:

, (1)

- полная стоимость замещения оцениваемого здания или сооружения (без износа на дату оценки);

- единица измерения оцениваемого здания или сооружения;

- скорректированный показатель стоимости строительства;

Скорректированный показатель стоимости строительства рассчитывается по формуле

, (2)

- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога на дату 01.01.2009 года, руб;

- сумма поправок на отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, руб.;

- общий корректирующий коэффициент, учитывающий регионально-экономические, природно-климатические условия осуществления строительства.

Общий корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

, (3)

- коэффициент, учитывающий различие в объеме здания оцениваемого объекта от выбранного в справочнике «КО-ИНВЕСТ», принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

---

– коэффициент на различие в сейсмичности, для республики Крым = 1,00 (Рекомендации по использованию справочника «КО-ИНВЕСТ»);

- коэффициент, учитывающий величину прочих и непредвиденных затрат, принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент, учитывающий уровень стоимости строительства здания (сооружения) в конкретном населенном пункте;

– коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве после 01.01.2009 года для справочника «Общественные здания».

- не учтенная в справочнике часть прибыли предпринимателя, принимается 30%

Поправка на разницу в объеме () или площади () между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника () определяется с помощью коэффициентов по данным таблицы ниже.

Таблица 12

Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в объеме

На разницу в объеме		На разницу в площади
< 0,10	1,24	< 0,25	1,25
0,29 - 0,10	1,22	0,49 – 0,25	1,2
0,49 – 0,30	1,2	0,86 – 0,50	1,1
0,71 – 0,50	1,16	0,85 – 1,15	1
0,70 - 1,30	1	1,16 – 1,50	0,95
1,31 – 2,00	0,87	> 1,50	0,93
> 2,00	0,86	> 1,50	0,93

Территориально-экономический корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

, (4)

---