Файл: Объект оценки: Нежилое 3-х этажное офисное здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком, общей площадью 1920 кв.м., расположенное по адресу: республика Крым.pdf

- регионально-экономический коэффициент, приведенный к справочной стоимости строительства в Московской области, определяется на основании данных сборника «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем зданий и сооружений»;

- зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, = 1 .

Корректирующий коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве рассчитывается по формуле:

(5)

, - индексы цен соответственно на дату оценки и на 01.01.2009г, определяются на основании данных ежеквартальных информационно аналитических бюллетеней «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Строительно-монтажные работы» (бюллетень «КО-ИНВЕСТ» – коэффициенты пересчета для КС-1, определенные по бюллетеням для разных лет перемножаются.)

Коэффициенты , , – величины постоянные для расчетов, производимых в рамках данного отчета.

Расчет стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы.

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Таблица 13

Информация для расчета

Наименование объекта – аналога в сборниках УПВС	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в городе Керчь республики Крым, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

---

Таблица 14

Расчет полной стоимости затрат на восстановление улучшений

Наименование объекта	Таблица справочника «КО-Инвест»	, руб./ м2							, м2	, на дату оценки (без учета НДС), руб.
Офисное здание	3.3.3.050	15 913,21	1,00	1,00	1,00	2,12	1,00	1,30	940	41 167 060

Таким образом, полная стоимость затрат на восстановление здания в составе Объекта оценки составляет:

= 44 725 668,03 х 1,18 = 52 776 288,27 руб. с НДС

Оценка накопленного износа

Формула расчет совокупного износа.

(6)

Расчет физического износа

Устраняемый физический износ элементов определяется методом визуального осмотра с использованием ведомственных строительных норм ВСН 53-86(р) по правилам оценки физического износа жилых зданий.

Таблица 15

Таблица удельных стоимостей и расчет физического износа элементов здания

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Износ здания по данному элементу, %
Фундаменты	2,35%	5%	0,12
Каркас	1,56%	5%	0,08
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%	0,27
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%	0,21
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%	0,22
Кровля	4,15%	5%	0,21
Окна и двери	5,05%	10%	0,51
Полы	15,25%	10%	1,53
Отделка	14,62%	10%	1,46
Прочие	2,93%	10%	0,29
Спец. конструкции	7,11%	5%	0,36
Инженерные системы	32,87%	10%	3,29
Общий физический износ здания, %	100,00%		8,54

---

Определение функционального устаревания

Признаки функционального устаревания у объекта оценки отсутствуют.

Определение внешнего устаревания

Признаки внешнего устаревания у объекта оценки отсутствуют.

Таблица 16

Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Показатель	Значение показателя, руб.
Полная стоимость затрат на восстановление	41 167 061
Физический износ	3 514 020
Функциональный износ	0
Внешний износ	0
Полная стоимость затрат на восстановление с учетом износа	37 653 040
Стоимость земельного участка	4 897 577
Стоимость объекта оценки	42 550 617

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, по состоянию на 07.12.2017 года составила 42 550 617 рублей.

• 1. 9.2 Оценка объекта оценки доходным подходом

В соответствии с ФСО-7 при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

---

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Заключение

В данной работе стоимость рассчитывалась методом дисконтированных денежных потоков. Этапы:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Определение величины арендной ставки

По данным экспертов среднее значение ставки аренды на офисную недвижимость составляет 680 руб./м²/месяц с учетом НДС (на основе анализа рынка). Темп роста арендной ставки составляет 4% в год.

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

---

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Потери от вакансий и неплатежей = 2,5+1 = 3,5%

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

Налог на имущество = 16 410 265 *0,022 = 361025 р.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Резерв на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Расходы, связанные с регулярной заменой строительных элементов с коротким сроком эксплуатации (кровля, полы, отделка и т. д.). Сумма расходов определяется расчетным путем с использованием функции сложного процента (фактор фонда возмещения) исходя из срока службы короткоживущих элементов, стоимости их замены и нормы процента по долгосрочным банковским депозитам и иным, сопоставимым по риску ценным бумагам по формуле:

---