Файл: Объект оценки: Нежилое 3-х этажное офисное здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком, общей площадью 1920 кв.м., расположенное по адресу: республика Крым.pdf

Объект оценки принадлежит к офисным помещениям, поэтому рассмотрим более подробно данный сегмент по ценам продажи и ставкам арендной платы.

6. О ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования

Аренда офисной недвижимости

Таблица 9

Ставки аренды офисных помещений г. Керчь по состоянию на 07.12.2017 года^[3]

	Площадь, кв.м.	Аренда, руб./мес.	Арендная ставка, руб./кв.м./мес.
Офисное помещение, 16.7 м²	16,7	12000	719
Офисное помещение, 18 м²	18	15000	833
Офисное помещение, 18 м²	18	25000	1 389
Офисное помещение, 20 м²	20	23000	1 150
Офисное помещение, 20 м²	20	12000	600
Офисное помещение, 32 м²	32	19000	594
Офисное помещение, 35 м²	35	28000	800
Офисное помещение, 55 м²	35	35000	1 000
Офисное помещение, 43 м²	43	45000	1 047
Офисное помещение, 100 м²	100	50000	500

В целом по городу Керчь ставки арендной платы варьируют на дату оценки от 500 руб./кв.м./мес. (минимальное значение) до 1389 руб./кв.м./мес. (максимальное значение).

Сдаются в аренду в основном небольшие офисные помещения до 30 кв.м., свыше 100 кв.м. на дату оценки предложений к аренде обнаружено не было.

Обнаружена зависимость ставки арендной платы от площади помещения. Чем больше площадь, тем меньше стоимость аренды. Так самая минимальная арендная ставка в размере 500 руб./кв.м. принадлежит офисному помещению с площадью 100 кв.м. А помещения с площадь от 16 до 20 кв.м. имеют самые высокие ставки аренды.

---

Продажа офисной недвижимости

По продаже офисной недвижимости выявлено всего 6 предложений на сайте Авито https://www.avito.ru/kerch/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam/ofis/za_vse?s=101&view=gallery

Предлагаются к продаже офисы в среднем от 30 до 100 кв.м.

Цена продажи варьируется от 36429 руб./кв.м. до 80000 руб./кв.м.

7. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости

Рассмотрим основные факторы, влияющие на стоимость продажи и ставки аренды для офисных помещений в городе Керчь:

1. Расположение объекта. Чем ближе к центру находится объект, тем дороже будет стоить аренда и стоимость продажи.

2. Размещение входа офиса. Объекты, расположенные на первой линии, имеющие вход с фасада здания, одним словом, легко находимые офисы, будут стоить дороже, чем офис во втором ряду домов или в глубине дворов.

3. Этаж, на котором находится офисное помещение. Стоимость офиса, расположенного на первом этаже и имеющего фасадный вход, вход с торца здания или же отдельно стоящего объекта, будет существенно дороже, чем стоимость аналогичного помещения в подвальных, цокольных этажах или офисов, расположенных в жилых домах выше первого этажа.

4. Площадь объекта. Чем больше площадь офисного помещения, тем меньше стоимость 1 кв.м.

5. Качество отделки офиса, в том числе фасада здания, лестниц, коридоров, мест общего пользования, находящихся внутри здания.

6. Уровень развития инфраструктуры, в непосредственной близости от офиса, наличие или отсутствие столовой для работников, достаточного количества парковочных мест, магазинов, уровень безопасности и т.д.

Кроме перечисленных выше позиций на стоимость офиса могут оказывать влияние и другие факторы, такие как год постройки или последней реконструкции здания, в котором находится офис. Немалую роль играют внешний вид и состояние соседних зданий и домов, качество предоставляемых арендаторам услуг, отсутствие или, напротив, наличие проблем с транспортной доступностью в пиковые часы, связанных с пробками на дорогах и множество прочих условий.

---

8. Основные выводы относительно рынка коммерческой недвижимости города Керчь республики Крым

По результатам анализа можно сделать следующие выводы:

• Рынок коммерческой недвижимости города Керчи малоактивен. На дату оценки было выявлено всего 62 (в том числе 6 по офисной недвижимости) предложения продажи объектов коммерческой недвижимости и 33 объекта (в том числе 10 по офисной недвижимости), предлагаемых к аренде.
• Диапазон цен продажи коммерческой недвижимости города Керчь колеблется от 36429 руб./кв.м. до 80000 руб./кв.м.
• Средняя ставка аренда находится в интервале от 500 до 1389 руб./кв.м./месяц. Коммунальные платежи оплачивает арендатор.
• Наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости 30-50 кв.м.
• Среднее время продажи объекта коммерческой (офисной) недвижимости в городе Керчь (по данным риэлтерского агентства «НИК») составляет от 3 до 7 месяцев.
• Рынок офисной недвижимости г. Керчь по мнению экспертов имеет низкий, но стабильный спрос, особенно в секторе аренды.

8. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ННЭИ

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют отдельно анализировать наиболее эффективное использование участка земли как условно незастроенного и участка земли с существующей застройкой для выявления оптимального варианта использования собственности.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщиков в отношении наиболее эффективного использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «Наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется проверкой на соответствие рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

физической осуществимости - рассмотрение технологически и технически реальных для данного участка (объекта) способов его использования;

юридической правомочности - рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании территорий, положениям законодательства о памятниках истории и культуры (местного и общероссийского значения), нормам экологическим права, санитарным требованиям и т.д.;

---

финансовой оправданности - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые в итоговом значении будут приносить положительные доходы владельцу участка (объекта);

максимальной эффективности - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, юридически правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет формировать максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость объекта.

АНАЛИЗ ВАРИАНТОВ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УСЛОВНО СВОБОДНОГО УЧАСТКА

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования был проведен анализ объекта в соответствии с четырьмя критериями.

Критерий физической возможности

Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Рассматриваемый земельный участок имеет площадь 1520 кв.м., что дает возможность построить на нем нежилое здание коммерческого использования. Форма участка неправильная. Рельеф участка ровный. Риск затопления отсутствует. Почвенный слой удовлетворяет требованиям при капитальном строительстве. Имеется возможность подключения ко всем необходимым коммуникациям. Физические характеристики не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование участка.

Критерий законодательной разрешенности

Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельных участков. В соответствии с правоустанавливающими документами участок был предоставлен собственнику для строительства торгового здания и последующей его эксплуатации. Согласно договору на аренду земельного участка, вышеприведенный вариант использования является окончательным и именуемым в дальнейшем «Разрешенным использованием». Однако нами не исключается возможность получения разрешения на другие виды использования.

3. Варианты использования, приносящие прибыль

Из всех физически возможных и законодательно разрешенных возможных вариантов использования земельного участка, выбираются такие варианты использования, которые обеспечивают необходимую величину прибыли на инвестиции и продуктивность землепользования.

---

Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства офисных зданий и жилья. Стоимость прав аренды земельных участков под эти цели превышает стоимость при прочем использовании земли. Это говорит об экономической целесообразности, с точки зрения рынка, проектов строительства подобных зданий. Эти два варианта использования земельного участка прибыльны и в нашем случае.

Местоположение земельного участка идеально подходит для размещения торговых площадей - непосредственная близость к автобусным остановкам, выход на крупные магистрали города, «торговая» среда. Проект строительства торгового центра так же будет иметь хорошие показатели эффективности.

В отношении других вариантов использования можно сказать, что общая неблагоприятная экономическая ситуация отражается на эффективности сфер обслуживания населения - кинотеатров, спортивных комплексов и прочих.

Таким образом, мы указываем на два возможных прибыльных варианта использования - строительство офисного здания или здания торгового центра.

4. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Экономически эффективный вариант использования, обеспечивающий максимальный доход на вложенный капитал, определяет максимальную стоимость земельного участка.

Определяя наиболее эффективное использование, мы принимали во внимание следующие обстоятельства:

- место расположения земельного участка - имеет развитую офисную и торговую инфраструктуру;

- округ имеет высокую степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуют сравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения;

- строительство жилья более рискованно из-за наличия в непосредственной близости от объекта оценки автомагистралей с интенсивным потоком транспорта, и, как следствие, неблагоприятной для жилой застройки экологической ситуации. Опрос специалистов риэлтерских фирм города показал значительное снижение спроса на квартиры в домах, расположенных вблизи с крупными транспортными магистралями города;

- местоположение участка идеально подходит под строительство торговых площадей, вероятность того, что будущий покупатель рассматривает участок именно с такой позиции, очень велика.

На основании вышеизложенного, мы пришли к выводу, что наиболее эффективному использованию участка как свободного соответствует строительство торгового центра небольшой этажности - не более 3 этажей.

---