Файл: Объект оценки: Нежилое 3-х этажное офисное здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком, общей площадью 1920 кв.м., расположенное по адресу: республика Крым.pdf

где:

PMTi - платеж ежегодный (сумма на ремонт i–ого конструктивного элемента) р.;

i – ставка процента (безрисковая ставка), %.

n – срок службы того или иного конструктивного элемента здания, лет;

ЗЗi – затраты на замещение того или иного конструктивного элемента здания, руб.

Расходы в фонд возмещения составят:

PMT = (8,19% /((1+8,19%)³⁰ – 1)) х (41 167 060,53х 30 %) = 105 279 руб.

Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования определена с использованием метода кумулятивного построения. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск

Таблица 17

Расчет ставки дисконтирования

Наименование	Значение
Безрисковая ставка (R f), %	8,19%
Премия за риск вложения в недвижимость, %	2,5%
Риск за низкую ликвидность, %	3,92%
Риск за управление, %	2,5%
Итого ставка дисконтирования, %	17,11%

Безрисковая ставка – в данном отчете в качестве «безрисковой» ставки мы принимаем средневзвешанную среднесрочную норму процента на дату оценки, доходностью 8,19%^[4]. Учитывая, что данная «безрисковая» ставка уже содержит страновой риск, при дальнейшем суммировании рисков, риск инвестирования в нашу страну не учитывался;

Премия за риск – учитывает вероятность неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала.

Премия за неликвидность – учитывает потенциальную возможность инвестора реализовать на рынке имущественные права и получить наличные деньги, а также, необходимые для этого затраты.

Расчет поправки на недостаточную ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

Пн.л. = ,

где:

Iб/р – безрисковая ставка;

Тэк – срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).

По данным риэлтерских агентств, срок экспозиции для данного типа недвижимости от 2 до 12 месяцев. Принимая во внимание месторасположение, тип объекта оценки, его размеры, срок экспозиции будет около 8 месяцев, поправка на недостаточную ликвидность составит 3,92%.

---

Риск вложения в недвижимость средний 2,5%.

Премия за управление инвестициями – учитывает необходимость осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора. В рамках настоящей оценки размер премии определен Исполнителем на уровне 2,5%, принимая во внимание средние риски проекта.

Определение стоимости реверсии

Стоимость реверсии определяется путем капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Ставка капитализации = Ставка дисконтирования + Норма отдачи капитала

Норму отдачи посчитаем по методу Ринга:

Норма отдачи = 1/n*100

где: n = оставшийся срок жизни объекта

Оставшийся срок жизни = Нормативный срок жизни – Фактический срок жизни

Фактический срок жизни = 2017-2001 = 16 лет

Нормативный срок жизни для зданий, подобных оцениваемому = 120 лет.

Оставшийся срок жизни = 120- 16 = 104 год

Норма отдачи = 1/n = 1/104*100 = 0,9615%

Ставка капитализации = 17,11+ 0,9615 = 18,07%

Доход, следующий за годом окончания прогнозного периода, в размере 7 785 596 рублей в год рассчитан в таблице 18.

Стоимость реверсии = 7 785 596 / 0,1807 = 43 085 755,71

Текущая стоимость реверсии = 43 085 755,71 * 1/(1+0,1711)⁵ = 19 559 773 руб.

Расчет стоимости объекта оценки приведен ниже в таблице.

Таблица 18

Расчет методом дисконтированных денежных потоков

	Периоды владения					Остаточный период
	1	2	3	4	5
Ставка арендной платы с учетом темпа роста, руб./год	680	707	735	765	796	827
Потенциальный валовый доход с учетом темпа роста, руб./год	7 670 400	7 977 216	8 296 305	8 628 157	8 973 283	9 332 214
Потери от вакансий и неплатежей (% от ПВД), руб./год	268 464	279 203	290 371	301 985	314 065	326 628
Валовый доход, руб./год	7 401 936	7 698 013	8 005 934	8 326 171	8 659 218	9 005 587
Операционные расходы, руб./год, в т.ч.:	1 139 808	1 154 612	1 170 008	1 186 020	1 202 672	1 219 991
Налог на имущество (здание)	361 025	361 025	361 025	361 025	361 025	361 025
Арендные платежи за землю	68 407	68 407	68 407	68 407	68 407	68 407
Затраты на ежегодные ремонтные работы	235 000	235 000	235 000	235 000	235 000	235 000
Расходы в фонд возмещения	105 280	105 280	105 280	105 280	105 280	105 280
Расходы на управление	222 058	230 940	240 178	249 785	259 777	270 168
Прочие расходы	148 039	153 960	160 119	166 523	173 184	180 112
Чистый операционный доход, руб./год	6 262 128	6 543 401	6 835 926	7 140 151	7 456 546	7 785 596
Стоимость реверсии, руб.	7 785 596 / 0,1807 = 43 085 756
Ставка дисконтирования	17,11%
Фактор дисконтирования [5]	0,8539	0,7291	0,6226	0,5316	0,4540
Текущая стоимость денежного потока, руб.	5 347 219	4 771 068	4 256 135	3 796 046	3 385 071
Сумма текущих стоимостей денежного потока	21 555 539
Текущая стоимость реверсии, руб.	43 085 755,71 * 1/(1+0,1711)5 = 19 559 773
Стоимость, рассчитанная доходным подходом, руб.	21 555 539+19 559 773 = 41 115 312

---

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом, по состоянию на 07.12.2017 года составила 41 115 312 рублей.

• 1. 9.3 Оценка объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода к оценке был использован метод сравнительного анализа продаж. Процедура оценки объекта данным методом основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты-аналоги отличаются от оцениваемого объекта. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночная стоимость объекта зависит от складывающейся конъюнктуры спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка в конкретном месте. Рыночная стоимость имущества при прочих равных условиях не может быть больше, чем стоимость объектов аналогичной полезности сопоставимого качества и местоположения.

Метод сравнительного анализа продаж наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, подход сравнения продаж не обеспечивает надежных результатов.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, а также о предложениях по продаже объектов, которые сопоставимы с объектом оценки.
2. Выбор единицы сравнения и определение значения данной единицы сравнения для каждого объекта-аналога.
3. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом с целью корректировки стоимости единиц сравнения объектов-аналогов или исключения их по указанным в отчете причинам из списка сопоставимых объектов.
4. Установление стоимости единицы сравнения для оцениваемого объекта путем сведения откорректированных стоимостных характеристик единиц сравнения объектов-аналогов к одному стоимостному показателю.

Таблица 19

Расчет стоимости объекта методом сравнимых продаж

---

	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
1	2	3	4	5	6
Цена продажи (руб.)		35 000 000	37 000 000	43 000 000	40 000 000
Площадь	940	850	900	1 350	1 050
Цена продажи, руб./кв.м.		41 176	41 111	31 852	38 095
Скидка на торг		7,00%	7,00%	7,00%	7,00%
Скорректированная цена (руб./м2)		38 294	38 233	29 622	35 429
Поправка на месторасположение		0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена (руб./м2)		38 294	38 233	29 622	35 429
износ	8,54%	18,00%	20,00%	30,00%	25,00%
Поправка на износ		1,1154	1,1433	1,3066	1,2195
Скорректированная цена (руб./м2)		42 714	43 712	38 705	43 206
Состояние объекта	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Поправка на состояние		0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена (руб./м2)		42 713,82	43 712,17	38 705,24	43 205,85
Поправка на размер (масштаб) здания (руб./м2)		1,00	1,00	1,10	1,00
Скорректированная цена (руб./м2)		42 714	43 712	42 576	43 206
Цена аналогов, приведенная к площади объекта оценки (руб.)		36 306 746	39 340 953	57 477 284	45 366 144
Взвешивающие коэффициенты		0,3	0,3	0,2	0,2
Средневзвешенная стоимость, руб.	43 262 995

Комментарии к вносимым поправкам.

- Скидка на торг:

---

на основании анализа рынка скидка на торг принята в размере 7%.

- На месторасположение:

Поскольку все аналоги находятся в том же районе что и объект оценки данную поправку принимаем равной «0».

- На износ:

Поправка на износ рассчитывалась по формуле:

где:

И о.о. – износ оцениваемого объекта;

И о. ан.– износ объекта аналога

Износ объекта оценки был рассчитан в затратном подходе и составил 8,54%.

Износ аналогов был определен экспертным путем.

Таблица 20

Расчет поправки на износ

Износ	8,54%	18,00%	20,00%	30,00%	25,00%
Поправка на износ		1,1154	1,1433	1,3066	1,2195

- На масштаб (на площадь)

Поправка рассчитывалась по следующей таблице:

На разницу в площади
< 0,25	1,25
0,49 – 0,25	1,2
0,86 – 0,50	1,1
0,85 – 1,15	1
1,16 – 1,50	0,95
> 1,50	0,93
> 1,50	0,93

Таблица 21

Расчет поправки на площадь

So/Sаналога	1,11	1,04	0,70	0,90
Поправка на площадь	1	1	1,1	1

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 07.12.2017 года составила 43 262 995 рублей.

• 1. 9.4 Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов к оценке. Целью сведения результатов является определение на дату оценки наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из подходов. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

---