Файл: Объект оценки: Нежилое 3-х этажное офисное здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком, общей площадью 1920 кв.м., расположенное по адресу: республика Крым.pdf

Рисунок 1 – Местоположение объекта оценки в пределах города Керчь

Керчь — город в восточном Крыму, на берегу Керченского пролива. Является одним из древнейших городов мира. Население 146559 человек, площадь 108 кв.м.

Город Керчь официально поделен на три района:

• Центр — Кировский район
• Войкого (завод Войкого) — Ленинский район
• Аршинцево (поселок Аршинцево) — Орджиникидзевский район

7. анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость

В соответствии с ФСО-7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

• 1. 7.1 АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в Российской Федерации на рынок оцениваемого объекта^[1]

---

По итогам девяти месяцев 2017 года промышленное производство в РФ выросло на 1,8%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года темпы роста промышленного сектора ускорились. Также увеличилось число регионов с положительной динамикой промышленного производства. Рост зафиксирован в 71 субъекте РФ, что на 15 больше, чем за январь-сентябрь 2016 года.

В строительной отрасли в целом по РФ зафиксировано падение. По итогам 9 месяцев 2017 года объем работ, выполненных в строительстве, сократился на 2,0%. Падение наблюдалось практически в половине субъектов РФ. Максимальные темпы роста строительной сферы продемонстрировали Республика Крым и Чеченская Республика.

По итогам января-сентября 2017 года в сфере розничной торговли отмечается положительная динамика. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года оборот розничной торговли увеличился на 0,5%. Рост произошел в 50 субъектах РФ. Наиболее существенно оборот розничной торговли увеличился в г. Севастополь.

Продолжилось падение реальных денежных доходов населения. В целом по РФ за январь- август 2017 года показатель сократился на 1,0%. Снижение было зафиксировано в большинстве регионов РФ. Реальные денежные доходы населения в январе-августе 2017 года выросли только в 22 субъектах РФ. При этом темпы падения снижаются. По итогам аналогичного периода прошлого года реальные денежные доходы населения по стране в целом снизились на 5,8%.

В третьем квартале 2017 года снизилась безработица. За июль-сентябрь 2017 года уровень безработицы в РФ составил 5,0%, в то время как за аналогичный период 2016 года показатель был на уровне 5,3%. Сокращение уровня безработицы произошло в 49 регионах, в 10 регионах показатель не изменился, и в 26 субъектах РФ уровень безработицы вырос.

4. Прогноз социально-экономического развития республики Крым

Промышленное производство. В январе-октябре 2017 г. индекс промышленного производства в Республике Крым по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. составил 102,1%, в том числе в добывающей промышленности - 109,6%, обрабатывающей - 109,8%, обеспечении электрической энергией, газом и паром; кондиционировании воздуха - 89,6%, водоснабжении; водоотведении, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений - 112,3%.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами в январе-октябре 2017 г. составил: на предприятиях по добыче полезных ископаемых - 8660,2 млн. рублей, обрабатывающих производств - 64706,7 млн. рублей, по обеспечению электрической энергией, газом и паром; кондиционированию воздуха - 26587,1 млн. рублей, по водоснабжению; водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений - 4770,3 млн. рублей.

---

Сельское хозяйство. Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей в январе-октябре 2017 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 52945,9 млн. рублей (в сопоставимой оценке - 96,0% к январю-октябрю 2016 г.).

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в январе-октябре 2017 г. составил 19832,2 млн. рублей, или 340,7% к соответствующему периоду прошлого года в сопоставимых ценах.

В январе-октябре 2017 г. введено в эксплуатацию (с учетом информации Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в соответствии с Распоряжением Совета министров Республики Крым от 14 июля 2017 года № 808-р) 412,4 тыс. м2 общей площади жилых домов, что в 2,1 раза больше, чем за десять месяцев 2016 года. Населением за счет собственных и заемных средств построено 259,6 тыс. м2 общей площади, что составляет 63% общего объема введенного жилья. За счет средств Федерального бюджета построено 3,9 тыс. м2 общей площади жилых домов. На городские округа Симферополь и Ялта, Симферопольский муниципальный район приходится более половины (56,6%) общего объема веденного в эксплуатацию жилья в республике.

Оборот розничной торговли в январе-октябре 2017 г. составил 193615,3 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на 1,7% больше, чем в январе-октябре 2016 г.

Оборот общественного питания (с учетом оборота ресторанов, кафе, баров, столовых при предприятиях и учреждениях, а также организаций, осуществляющих поставку продукции общественного питания) в январе- октябре 2017 г. составил 8660,2 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на 1,6% больше, чем в январе-октябре 2016 г.

Рынок платных услуг населению. В январе-октябре 2017 г. населению было оказано платных услуг на 73110,3 млн. рублей, что в сопоставимых ценах составляет 91,6% к январю-октябрю 2016 г. В структуре объема платных услуг населению в январе-октябре 2017 г. наибольшую долю составляли бытовые, коммунальные, транспортные и санаторно-курортные услуги, суммарно занимая 61,4% в общем объеме.

Индекс потребительских цен в октябре 2017 г. по отношению к предыдущему месяцу составил 100,1%, в том числе на продовольственные товары - 100,1%, непродовольственные товары - 100,4%, услуги - 99,8%.

Заработная плата. Среднемесячная начисленная заработная плата по полному кругу организаций Республики Крым в сентябре 2017 г. составила 26385 рублей. По сравнению с августом 2017 г. размер заработной платы увеличился на 6,5%.

Индекс реальной заработной платы в сентябре 2017 г. по сравнению с августом 2017 г. составил 106,9%, а относительно сентября 2016 г. - 103,0%. В январе-сентябре 2017 г. по сравнению с соответствующим периодом 2016 г. реальная заработная плата выросла на 0,6%.

---

Суммарная задолженность по заработной плате по кругу наблюдаемых видов на 1 ноября 2017 г. составила 45515 тыс. рублей и по сравнению с 1 октября 2017 г. уменьшилась на 1,4%, или на 624 тыс. рублей.

Рынок труда. По данным Государственного казенного учреждения Республики Крым «Центр занятости населения» численность не занятых граждан, состоящих на регистрационном учете на конец октября 2017 г., составила 5,9 тыс. человек, из них численность безработных - 4,1 тыс. человек. Уровень зарегистрированной безработицы составил 0,5% от численности рабочей силы.

5. Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Керчь (Крым)

Общие сведения о городе Керчь

Строительство Крымского моста заставило по-новому зазвучать имя города-героя с более чем двухтысячелетней историей. Недвижимость здесь пока недорогая, есть пляжи, вся необходимая инфраструктура, и главное – перспективы развития когда-то депрессивной, а теперь очень перспективной Керчи.

У Керчи есть свой шарм, но есть и недостатки. Нет брендовых магазинов, зато зашкаливает концентрация памятников культуры. Сфера услуг остается провинциальной, зато можно питаться свежей рыбой и морепродуктами. При этом спрогнозировать, каким город будет уже через десять лет, сегодня сложно.

В советские времена Керчь была очень развитым промышленным центром. Город давал 30% ВВП всего Крыма. После развала Советского Союза он стал деградировать. Керчь покидали специалисты и молодежь. Второй шанс у Керчи появился после вхождения в состав России.

В 2014 году в Керчь потянулись переселенцы с Украины, а также россияне — бывшие керчане, которые покинули город после развала Советского Союза из-за смены флага и уничтожения целых секторов местной экономики. После "Крымской весны" официальная численность населения Керчи выросла более чем на 3% — до 150 тыс. человек. Это второй показатель прироста населения в Крыму после Севастополя. При этом местные эксперты рынка недвижимости утверждают, что реальная численность населения города – уже свыше 180 тыс. человек.

После вхождения в состав России цены на квартиры в Керчи выросли в два-три раза. Например, если в 2013 году малосемейки продавали в среднем по $8-9 тыс., то сразу после весны 2014 года цена выросла до $20 тыс. Трехкомнатные квартиры при Украине продавали в среднем по $30-35 тыс., в 2014 году они стали стоить $70-75 тыс. В 2016 году стоимость стабилизировалась, но многие риелторы ожидают, что с запуском Крымского моста может начаться новый виток роста цен.

---

Первый город, который будет встречать жителей материка, при Украине был последним – крайней точкой на карте, до которой доезжал лишь самый любопытный турист. Все эксперты сходятся во мнении: цены на недвижимость в Керчи будут расти, а значит, офисные и торговые нежилые помещения могут стать выгодным капиталовложением.

Керчь — третий по величине город полуострова с большим экономическим и научно-образовательным потенциалом. Сюда едут не столько отдыхать, сколько работать. После 2014 года из состояния спячки стали выводить когда-то мощнейшее судостроительное предприятие города – завод "Залив", который производил и крупнотоннажные танкеры, и огромные ледоколы, и сторожевые корабли для ВМФ.

Помимо возрождения развитых во времена СССР отраслей Керчь делает ставку и на открытие новых производств. Строятся завод по производству металлических опор, цементный завод, терминал в порту. Все эти отрасли требуют и рабочих рук, и квалифицированных специалистов с профильным образованием. А следовательно, уменьшится безработица и увеличится численность города.

Больное место Керчи – сфера ЖКХ – также реформируется. "В настоящее время в городе проходит замена водоводов и коллекторов, которые сильно изношены. Заменяется дорожное покрытие, приводятся в порядок парки и скверы, обустраиваются дворы.

Один из самых острых бытовых вопросов Керчи – вода. И это обстоятельство обязательно нужно взять на заметку желающим приобретать недвижимость. В одних районах города проблем с ее подачей нет, в других — регулярные перебои из-за аварий, в- третьих – только привозная вода. Регион всегда отличался крайней изношенностью системы водоснабжения. Ее обновляют, трубы меняют, однако окончательное решение вопроса – еще впереди.

Рынок коммерческой недвижимости г. Керчь

По данным сайта https://www.avito.ru/kerch/nedvizhimost?s=101&q=керчь рынок недвижимости города Керчь малоактивный. По состоянию на 7 декабря 2017 года была выставлено всего 62 объявлений о продаже коммерческой недвижимости и 33 объявления о сдаче в аренду.

Рисунок 2 – Предложения о продаже коммерческой недвижимости в городе Керчь республики Крым по состоянию на 07.12.2017 года

Рисунок 3 - Предложения о аренде коммерческой недвижимости в городе Керчь республики Крым по состоянию на 07.12.2017 года

На портале https://krym.cian.ru/kupit-pomeshenie-krym-kerch/ также было обнаружено небольшое количество предложений (44 шт.) о продаже коммерческой недвижимости, что подтверждает достоверность данных с сайта Авито.

---