Файл: Учебное пособие под ред.Г.И. Кровцовой ДКБ.doc

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны:

• позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

• содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

• способствует решению социальных проблем;

• создает условия для развития рынка ценных бумаг, в т.ч. вторичного (купля-продажа закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций);

• расширяется перечень услуг, оказываемых кредитными организациями;

• развивается финансовая инфраструктура рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др.

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значительный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, так как рыночную стоимость, как правило, точно определить можно только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, так что должны быть тщательно изучены все возможности будущих изменений цен. Реализация банком закладываемого имущества зачастую требует судебного разбирательства, нарушаются в будущем отношения между банком и кредитополучателем.

Для ипотечных кредитов характерна сравнительно низкая ликвидность и для них важно страхование кредитов и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. Многочисленные изменения в жизни кредитополучателя, которые могут произойти до полной выплаты долга повышают риск неплатежа по кредиту.

Для развития ипотечного кредитования важным являются: совершенствование рынка капиталов, недвижимости, фондового рынка; формирование должного ипотечного законодательства; повышение уровня жизни населения и платежеспособности предприятий; поддержание развития ипотеки государством, реализация концепции ипотечного жилищного кредитования.

Огромная социальная значимость ипотечного кредитования жилищных проектов делают ипотеку важным элементом государственной политики.

Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь предполагает следующие основополагающие положения:

• доступность ипотечных кредитов для граждан со средними доходами, вовлечение в систему более широких слоев населения;

• сочетание ипотечных кредитов с другими источниками приобретения жилья (собственные средства граждан; накопительные, целевые счета; государственные субсидии);

• использование международного опыта при ипотеке жилья;

• одноуровневая модель ипотеки (банк-клиент) с переходом в перспективе к двухуровневой системе, вовлекая в процесс многих участников;

• использование ипотечного механизма как для долгосрочного кредитования граждан, так и для кредитования застройщика;

• - стимулирование инвестиционной активности через процент, сроки кредитования;

• рыночная основа взаимоотношений между участниками;

• создание правовой базы, инструкционной инфраструктуры, необходимых для развития ипотечных отношений.

Ипотечное кредитование решает не только социальную проблему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, формирует слой мелких собственников.

9.8. Факторинговый кредит

Факторинговые отношения как вид торгово-комиссионных операций возникли в XVI-XVII веках. Сначала это были операции специализированных торговых посредников, позднее – торговых банков. В процессе хозяйственной деятельности у предприятий, организаций может возникнуть потребность в немедленном превращении дебиторской задолженности в реальные деньги с помощью факторинга.

Факторинг – операция, связанная с уступкой поставщиком (кредитором) другому лицу (фактору) подлежащих оплате плательщиком (должником) долговых требований (платежных документов за поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, других долговых обязательств) и передачей фактору права получения платежа по ним.

В роли факторов могут выступать банки, небанковские кредитно-финансовые организации, специализированные факторинговые фирмы. По договору финансирования под уступку денежного требования (договор факторинга) одна сторона (фактор) обязуется другой стороне (кредитору) вступить в денежное обязательство между кредитором и должником на стороне кредитора путем выплаты кредитору суммы денежного обязательства должника с дисконтом. Под дисконтом понимается разница между суммой денежного обязательства должника и суммой, выплачиваемой фактором кредитору. Денежное требование к должнику может быть уступлено кредитором фактору также в целях обеспечения исполнения обязательств кредитора перед фактором.

Основными принципами факторинга является возмещение фактором поставщику (кредитору) части суммы платежа по долговым требованиям к плательщикам (должникам). Перечисление остальной суммы платежа по долговым требованиям осуществляется фактором после поступления средств от плательщика (должника). Однако может иметь место незамедлительное возмещение кредитору полной суммы долга (за вычетом комиссионного вознаграждения и процента за кредит).

Поставщик (кредитор) получает определенную сумму (меньше всей стоимости товара, долга) непосредственно от обслуживающей его фактора, предварительно, до оплаты покупателем, и лишь часть суммы выплачивается в течение определенного, оговоренного в договоре срока, после платежа фактору покупателем (должником) или независимо от поступления средств от него. Неполная оплата долгов в момент их приобретения служит для фактора гарантией от возможных убытков в связи с какими-либо обстоятельствами (например, недопоставка продукции поставщиком, отказ от оплаты дебитором и др.).

Схема факторингового обслуживания представлена ниже.

Поставщик

(кредитор)

0 2 3 5 4

Фактор-Банк, факторинговая компания

Рис. 9.8.Открытый факторинг

0 - Договор о факторинге

1 – Поставка товара на условиях отсрочки платежа.

2 – Уступка права требования долга по поставке фактору.

3 - Выплата досрочного платежа (% по договору от суммы поставленного товара) сразу после поставки за вычетом дисконта

4 – Оплата за поставленный товар.

5 – Выплата остатка средств (после оплаты покупателем) за минусом комиссионного вознаграждения.

Факторинговому обслуживанию не подлежат поставщики (кредиторы):

• работающие убыточно, признанные судом банкротами и т.п.;

• реализующие свою продукцию на условиях бартерных сделок;

• заключающие со своими клиентами долгосрочные договоры и выставляющие счета по завершении определенных этапов работ или до осуществления поставок (авансовые платежи).

Факторинговые операции также не производятся по долговым обязательствам физических лиц; предпринимателей без образования юридических лиц, не занимающихся деятельностью по производству продукции (работ, услуг), а также по операциям филиалов и отделений субъектов хозяйствования, не имеющих статуса юридического лица.

На практике могут создаваться специализированные факторинговые компании как независимые субъекты хозяйствования. Факторинговые фирмы (компании) могут формировать свои ресурсы за счет собственных средств и кредитов банка. Собственные средства формируются первоначально за счет капитала учредителей, а в дальнейшем их прирост происходит за счет доходов от проводимых операций.

Различают следующие виды договоров факторинга (рис. 9.9.)

По территории действия

По территории

действия Международный

Открытый (конвенционный)

По форме заключения договора

Скрытый (конфеденциаль

ный)

Классификация договоров факторинга

По условиям платежа между фактором и кредитором

Без права регресса

Полное обслуживание

По объему оказываемых услуг

Обслуживание отдельных операций

Рис. 9.9. Классификация видов факторинга

Внутренний факторинг характеризуется тем, что стороны по договору находятся в одной стране (резиденты). Международный факторинг предполагает, что хотя бы одна из сторон является нерезидентом, находится в другом государстве.

Открытый (конвенционный) факторинг наиболее распространен и он предполагает уведомление покупателя (должника) о заключении договора факторинга, по которому права кредитора переходят к фактору. При скрытом (конфиденциальном) факторинге должник не осведомлен об уступке фактору его обязательств перед кредитором. Стоимость конфиденциальных операций факторинга обычно выше конвенционных. При закрытом факторинге средства от плательщиков (должников) в оплату принятой к факторингу дебиторской задолженности поступают на текущий (расчетный) счет кредитора, а он обязан дать в обслуживающий его банк поручение на перечисление со своего счета суммы платежа, причитающейся фактору.

Факторинговое обслуживание может заключаться с правом регресса или без данного права. Это связано с возможными рисками, которые могут возникнуть при отказе должника от выполнения своих обязательств. С правом регресса означает право обратного требования к кредитору возместить фактору уплаченную сумму в случае неоплаты должником денежных требований. При заключении договора с факторам с правом регресса кредитор несет риск по платежным обязательствам, проданным фактору. Кредитору могут быть возвращены неоплаченные требования в случае отказа должника от их оплаты. Когда долговое требование признано недействительным (например, поставщик отгрузил покупателю незаказанный им товар), фактор, также имеет право регресса. Договор без права регресса используется редко - в случаях когда возможность неплатежа со стороны должника маловероятная, в этом случае фактор несет риск неоплаты должником денежных требований.

Договор на полное факторинговое обслуживание заключается при постоянных, прочных контактах между поставщиком и фактором. Полное обслуживание включает в себя: инкассирование дебиторской задолженности поставщика (даже иногда всех плательщиков); кредитование в форме предварительной оплаты долговых требований; ведение бухгалтерского учета дебиторов; страхование поставщика от кредитного риска и управление кредитом; защита от появления сомнительных долгов; обеспечение гарантированного притока денежных средств; консультирование; информационные, сбытовые, транспортные и иные услуги. Комплексный характер услуг фактор позволяет переносить на них не только часть функций бухгалтерии и отдела реализации, но и поручать проведение анализа перспектив развития сбытовой стратегии поставщика, выхода его на рынок, что позволяет избежать рисков на неосвоенных рынках Такой договор составляет, как правило, без права регресса.

Договор на обслуживание отдельных операций (частичный факторинг) включает инкассирование дебиторской задолженности поставщика отдельных покупателей, предварительную оплату фактором требований поставщика и иные операции, предусмотренные в договоре и сопровождающие факторинговую сделку.

Правовой основой взаимоотношений фактора с поставщиком (кредитором) является договор факторинга – договор финансирования под уступку денежного требования. Он может быть разовым по одной операции или генеральным по осуществлению факторинговых операций.

В договоре факторинга указывается: наименование фактора,кредитора, их юридические адреса; название должника; номер и дата договора между кредитором и должником; товарно-транспортные накладные или другие документы, на основе которых подтверждается факт отгрузки продукции поставщиком; сумма денежного требования, которая уступается; размер и сроки финансирования фактором; порядок выплаты и размер комиссионного вознаграждения, размер дисконта; порядок его определения; форма факторинга; права фактора на регресс; взаимные обязательства и ответственность; порядок оформления документов и др.

Предметом уступки по договору факторинга может быть как денежное требование, срок платежа по которому уже наступил (существующее денежное требование), так и денежное требование, срок платежа по которому наступит в будущем. Однако исполнение денежного требования может быть только после наступления срока платежа по такому требованию.

До заключения договора, например, с поставщиком (кредитором), фактор изучает хозяйственно-финансовое положение поставщика; качество продукции и услуг; его конкурентность на рынке; перспективы развития; состав покупателей и т.д. Учитывая риск при проведении факторинговых операций фактор (при обслуживании с правом регресса) вправе требовать от поставщика документы, подтверждающие залоговые обязательства перед фактором, а также представление баланса и другой необходимой информации, характеризующей финансовое состояние поставщика. При открытом факторинге фактор может запросить плательщика представить сведения о его платежеспособности. Кредитор обязан подтвердить действительность уступленного денежного требования документами, удостоверяющими его право требования к должнику.

Для страхования рисков при операциях фактор может использовать различные методы и предусматривать особые условия в договоре. В частности, может устанавливать предельные суммы - лимит кредитования поставщику; предельные суммы отгрузок поставщика одному покупателю; предельный размер предварительной оплаты по каждой сделке и др.

Плата за услуги фактора выступает в форме процента за кредит, комиссионного вознаграждения за обслуживание и зависит от размера предоставляемого кредита, длительности рассрочки платежа; от степени риска, размера дебиторской задолженности, кредитоспособности покупателей (должников), конъюнктуры рынка, вида факторинга, объема и трудоемкости операций и других факторов. Плата за кредит (процент) определяется за период между получением платежа кредитором от фактора и датой поступления платежа от плательщика (должника) фактору.

Эффективность факторинговых операций для участников факторинга очевидна. Рассмотрим это на примере участников:

- поставщика (кредитополучателя для покупателя), покупателя (должник у поставщика) и фактора (коммерческий банк) (рис. 9.10.)

Факторинговое обслуживание обеспечивает ускорение оборота капитала поставщика. Платежи своевременно поступают поставщику даже при временных финансовых затруднениях; улучшается оборачиваемость средств в расчетах; создаются условия для предотвращения появления сомнительных долгов; улучшается структура баланса. Ускоряется оборачиваемость средств при взаиморасчетах между покупателем и продавцом. Создаются условия для успешной производственной деятельности обоих. Фактор, становясь собственником неоплаченных требований, берет на себя риск их неоплаты, по существу обеспечивает непрерывным краткосрочным кредитом поставщика, освобождает его и от издержек по страхованию кредита. При полном факторинговом обслуживании эффективность возрастает за счет дополнительно оказываемых услуг поставщику.