Файл: Гражданское право. Особенная часть.pdf

96 

Отличием договора коммерческого найма является его возмездный харак-

тер. Согласно ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается 

по  соглашению  сторон  в  договоре  найма  жилого  помещения.  В  случае,  если  в 

соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое поме-

щение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Од-

ностороннее  изменение  размера  платы  за  жилое  помещение  не  допускается,  за 

исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое 

помещение  должна  вноситься  нанимателем  в  сроки,  предусмотренные  догово-

ром найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата 

должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ. 

2.7.2 Договор социального найма жилого помещения 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Договор  социального  найма  жилого  помещения  –  соглаше-

ние,  в  силу  которого  собственник  жилого  помещения  в  составе 

государственного или муниципального жилищных фондов обязует-

ся предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение 

во  владение  и  пользование  для  проживания  в  нем,  на  условиях, 

установленных для проживания. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Правовое  регулирование  отношений,  возникающих  в  связи  и  по  поводу 

заключения этого договора, осуществляется помимо гл. 35 ГК РФ нормами жи-

лищного  законодательства  РФ  (ЖК  РФ).  В  п.  3  ст.  672  ГК  РФ  перечислены 

нормы  ГК  РФ,  подлежащие  применению  к  данному  договору.  Иные  правила 

гл. 35  ГК  РФ  применяются  в  случае,  если  иное  не  предусмотрено  жилищным 

законодательством. 

Этот договор образует самостоятельный вид договора жилищного найма, 

признаками которого выступают: 

97 

1.  Условия  и  порядок  предоставления  жилых  помещений  по  договорам 

социального  жилищного  найма.  Для  заключения  такого  договора  необходимо 

наличие организационных предпосылок, которые образуют сложный юридиче-

ский состав, включающий в себя установленные ЖК РФ юридические факты. 

В  соответствии  со ст.  49  ЖК  РФ  жилые помещения  по договорам соци-

ального  найма предоставляются  при  условии признания  гражданина  малоиму-

щим, а в силу ст. 51 ЖК РФ – нуждающимся в жилом помещении. Гражданин 

ставится на такой учет органом местного самоуправления, который ведет учет 

таких граждан. 

Нуждающимися признаются четыре категории граждан: 

1) граждане, которые не имеют постоянного жилья; 

2) граждане, которые имеют постоянное жилье, но при этом уровень обес-

печенности жилым помещением на каждого проживающего менее учетной нор-

мы,  то  есть  минимального  размера  общей  площади  жилого  помещения,  прихо-

дящейся на каждого проживающего члена семьи; 

3) граждане, жилое помещение которых признано непригодным для про-

живания, то есть аварийное жилье; 

4)  члены  нескольких  семей,  проживающих  в  одном  жилом  помещении, 

при  этом  в  составе  одной  из  семей  находится  больной,  страдающий  тяжелой 

формой  хронического  заболевания,  при  котором  проживание  с  больным  в  од-

ной  квартире  невозможно.  Перечень  таких  заболеваний  устанавливается  По-

становлением Правительства

1

.  

Принятие решения органами местного самоуправления о предоставлении 

такому  гражданину  социального  жилья.  До  момента  вступления  в  действие 

ЖК РФ (01.03.2005 г.) таким основанием являлся ордер – письменный приказ о 

вселении (ранее выданные ордера сохраняют свою силу). 

1

Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хро-

нических  заболеваний,  при  которых  невозможно  совместное  проживание  граждан  в  одной  квартире»  //  СПС 
«КонсультантПлюс». 

98 

2. Специальный субъектный состав. На стороне наймодателя выступает 

собственник  жилого  помещения  –  «публичный»  собственник.  На  практике  в 

качестве наймодателя от имени собственника выступают: 



уполномоченные органы государственной власти и органы местно-

го самоуправления; 



уполномоченные  публичным  собственником  лица  –  управляющие 

организации,  которые  выиграли  конкурс  на  управление  домами 

государственного  или  муниципального  жилищного  фонда  и  это 

право было им делегировано условиями конкурса или договора. 

Нанимателем является только гражданин РФ, которому было предостав-

лено жилье. Члены семьи нанимателя не являются стороной в таком договоре. 

Но они являются участниками правоотношения социального жилищного найма, 

которое является структурно сложным. Члены семьи нанимателя имеют право 

пользования жилым помещением, на них возлагается ряд обязанностей, в част-

ности поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии. Дееспособные 

члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность по обязательствам, 

вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). В жилищном 

праве  имеет  значение  факт  совместного  проживания  члена  семьи или  другого 

лица, вселенного как члена семьи. Все члены семьи нанимателя должны быть 

указаны в договоре социального найма, причем как в момент заключения дого-

вора, так и впоследствии – при вселении других членов семьи.  

3.  Срок. Этот  договор  является бессрочным, т.  е. может  быть  прекращен 

только по основаниям, предусмотренным ЖК РФ.  

4. Предметом данного договора является изолированное  жилое помеще-

ние, предназначенное и пригодное для постоянного проживания. 

Индивидуализирующим  признаком  предмета  является  площадь  жилого 

помещения.  Общая площадь  –  суммарный объем  жилых  комнат  и  помещений 

вспомогательного использования  (коридор,  кухня и  др.).  Помещения,  которые 

находятся вне границ  жилого помещения: балконы, лоджии, веранды и терра-

99 

сы,  в  общую  площадь  не  включаются.  Исходя  из  общей  площади  жилого  по-

мещения  производится  расчет  федеральных  стандартов  по  оплате  коммуналь-

ных услуг, а также услуг по энерго-, водо- и газоснабжению – 18 кв. м на одно-

го проживающего. 

5. Форма договора – простая письменная, в виде одного документа, под-

писанного  сторонами.  При  этом  договоры,  заключенные  ранее  01.03.2005 г., 

переоформлению не подлежат.  

Обязанности и права сторон. 

1. Обязанности наймодателя: 



В срок, указанный в решении о предоставлении социального жилья, 

передать нанимателю жилое помещение не ниже нормы предостав-

ления. Норма предоставления – минимальный объем общей площа-

ди  жилого  помещения,  приходящийся  на  каждого  члена  семьи 

нанимателя.  Сверх  этого  объема  жилое  помещение  может  быть 

предоставлено только, если в составе семьи имеется больной, стра-

дающий тяжелой формой хронического заболевания. Если в составе 

семьи  имеются  разнополые  родственники,  то  жилое  помещение  в 

виде одной комнаты может быть предоставлено только с их согла-

сия.  



В течение всего периода действия договора производить капиталь-

ный ремонт жилого помещения и принимать участие в содержании 

и  ремонте  общего  имущества  многоквартирного  дома,  в  котором 

находится данное жилое помещение. 

2. Обязанности нанимателя: 



своевременно  вносить  наемную  плату  и  коммунальные  платежи  в 

сроки, предусмотренные договором (расчетный период – 1 месяц); 



содержать  жилое  помещение,  своевременно  проводить  текущий  ре-

монт; 

100 



поддерживать  в  надлежащем  состоянии  санитарно-техническое  обо-

рудование и коммуникации квартиры, а с этой целью наниматель обя-

зан допускать в заранее согласованное время в жилое помещение ра-

ботников  наймодателя  или  уполномоченных  им  лиц,  а  также 

представителей  органов  государственного  контроля  и  надзора  для 

осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения и 

оборудования. 

1. Права наймодателя.  

Основное  право  –  требовать  своевременного  внесения  платы  за  жилое  по-

мещение и коммунальные услуги. 

2. Права нанимателя: 



Вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. При вселе-

нии  детей,  супруга,  родителей  требуется  письменное  согласие  уже 

проживающих членов семьи. При вселении иных  лиц, помимо согла-

сия  членов  семьи,  требуется  согласие  наймодателя.  Наймодатель 

вправе  не  дать  такое  согласие,  запретить  вселение,  если  общая  пло-

щадь жилого помещения в результате такого вселения составит менее 

учетной нормы. Также он может не дать согласие на вселение больно-

го, страдающего хроническим заболеванием. На вселение к родителям 

их  несовершеннолетних  детей  не  требуется  согласие  остальных  чле-

нов семьи нанимателя и согласие наймодателя. 



Вправе  с  письменного  согласия  наймодателя  и  проживающих  сов-

местно  с  ним  членов  семьи,  включая  временно  отсутствующих  сда-

вать  жилое  помещение  в  поднаем  либо  производить  обмен  жилого 

помещения. 

а)  Поднаем жилого помещения (ст. ст. 76–78 ЖК РФ). Оформляется 

договором поднайма в простой письменной форме. Требуется со-

гласие всех членов семьи, если в поднаем предоставляется комната 

в коммунальной квартире, то нужно согласие всех собственников.