Файл: Гражданское право. Особенная часть.pdf

101 

Договор  срочный,  если  не  указан  срок  –  1 год.  Существенное 

условие  –  плата  за  поднайм,  размер  которой  устанавливается  по 

соглашению сторон.  

б)  Обмен жилыми помещениями (ст. ст. 72–75 ЖК РФ). Обменивае-

мые  жилые  помещения  могут  находиться  только  в  составе  госу-

дарственного или муниципального жилищного фонда на праве со-

циального  найма,  т. е.  исключена  ситуация,  когда  один  из 

субъектов  обмена  является  собственником  жилого  помещения. 

Требуется согласие всех членов семьи и согласие наймодателя или 

наймодателей,  если  они  у  субъектов  обмена  разные.  Договор  за-

ключается в простой письменной форме, оригинал предоставляет-

ся  наймодателю.  Последний  должен  в  течение  десяти  дней  дать 

согласие или отказать в таком обмене по основаниям, предусмот-

ренным ст. 73 ЖК РФ. Не допускается включение в договор обме-

на условия о доплате.  

В  случае  согласия  наймодателя  (наймодателей)  с  каждым  из  субъектов 

обмена прежние договоры социального найма расторгаются и заключаются но-

вые в течение десяти дней.  



Вправе по взаимному согласию с совместно проживающими членами 

семьи  и  с  предварительным  уведомлением  наймодателя  вселять  дру-

гих лиц в качестве временных жильцов на срок не  более чем 6 меся-

цев. По истечении срока временный жилец обязан освободить жилое 

помещение не позднее 7 дней со дня предъявления требования нани-

мателя.  В  случае  прекращения  договора  социального  найма  жилого 

помещения,  а  также  в  случае  отказа  временных  жильцов  освободить 

жилое помещение по истечении согласованного с ними срока прожи-

вания или предъявления требования временные жильцы подлежат вы-

селению  из  жилого  помещения  в  судебном  порядке без  предоставле-

ния другого жилого помещения.  

102 

Изменение  и  прекращение  договора  социального  найма  жилого  по-

мещения. 

Основания для изменения (ст. 82 ЖК РФ): 

1)  объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, 

которую  они  занимают  на  праве  социального  найма.  В  этом  случае 

любой из них может подать заявление собственнику и потребовать за-

ключения договора с ним. Прежний договор расторгается, и заключа-

ется новый договор на все помещения такой квартиры; 

2)  замена  нанимателя  –  при  смерти  нанимателя  или  выезде  нанимателя 

на другое место жительства. В этом случае любой дееспособный член 

семьи  с  согласия  других  членов  семьи  может  потребовать  с  ним  за-

ключения договора социального найма жилого помещения. 

Прекращение договора (ст. 83 ЖК РФ): 

1.  Смерть одиноко проживающего нанимателя. В этом случае жилое по-

мещение считается освободившимся и предоставляется другим граж-

данам в общем порядке. Исключения из этого правила: 



если наниматель при жизни инициировал процесс приватизации и 

умер до завершения этого процесса. В этом случае жилое помеще-

ние включается в состав наследства, и наследники такого нанима-

теля могут завершить процесс приватизации; 



если  освобождается  комната  в  коммунальной  квартире:  освободив-

шаяся  комната  может  быть  предоставлена  другим  гражданам,  про-

живающим  в  коммунальной  квартире  либо  на  основании  договора 

социального найма, либо на праве собственности, при условии, что 

они соответствуют двум критериям для предоставления жилья: при-

знание  малоимущими  и  нуждающимися.  Если  таковых  граждан  не 

имеется, то жилое помещение может быть предоставлено прожива-

ющим  в  ней  гражданам,  которые  соответствуют  только  критерию 

нуждаемости. Если отсутствуют такие лица, то тогда жилое помеще-

103 

ние может быть предоставлено им в собственность за плату по дого-

вору купли-продажи.  

2.  Наниматель  по  своей  инициативе  может  расторгнуть  договор  в  любое 

время и освободить жилое помещение. Наймодатель может расторгнуть 

договор  только  в  судебном  порядке  и  только  в  строго  определенных 

случаях: 



в случае невнесения нанимателем наемной платы и коммунальных 

платежей  в  течение  более  шести  месяцев  подряд.  В  этом  случае 

наниматель и члены семьи подлежат выселению с предоставлени-

ем другого жилого помещения (не обязательно благоустроенного), 

по  нормам,  установленным  для  вселения  граждан  в  общежитие 

(ст. 90 ЖК РФ); 



если наниматель или члены его семьи систематически разрушают 

или повреждают жилое помещение. Выселение в судебном поряд-

ке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ); 



если  наниматель  и  члены  его  семьи  систематически  нарушают 

права  и  законные  интересы  соседей,  вследствие  чего  дальнейшее 

совместное  проживание  в  одном  жилом  помещении  становится 

невозможным. Выселение в судебном порядке без предоставления 

другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ); 



систематическое использование жилого помещения не по назначе-

нию  влечет  выселение  в  судебном  порядке  без  предоставления 

другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ). 

Во всех вышеперечисленных случаях расторжение договора и последую-

щее выселение является специальной  санкцией за нарушение правил социаль-

ного жилищного найма. 

Отдельным  основанием  для  выселения  гражданина  является  лишение 

гражданина  родительских  прав.  Такой  гражданин  может  быть  выселен,  если 

104 

судом  будет  установлена  невозможность  проживания  такого  гражданина  с 

детьми, в отношении которых он был лишен прав.  

Суд  по  своему  усмотрению,  с  учетом  вины  нанимателя  или  членов  его 

семьи, может принять решение как о выселении нанимателя и всех членов се-

мьи, так и о выселении одного члена семьи.  

Специальные основания прекращения договора закреплены в ст. ст. 85–89 

ЖК РФ, не связанные с правонарушениями нанимателя или членов его семьи. В 

связи с этим такое выселение производится по общему правилу с предоставле-

нием другого благоустроенного (применительно к условиям соответствующего 

населенного  пункта),  равнозначного  по  общей  площади  ранее  занимаемому 

жилому помещению, отвечающего установленным требованиям и находящего-

ся в границах данного населенного пункта.  

2.7.3 Договор найма жилого помещения жилищного фонда 

социального использования 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Согласно п. 4 ст. 672 ГК РФ договор найма жилого помеще-

ния жилищного  фонда социального  использования  заключается по 

основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жи-

лищным  законодательством.  К  такому  договору  применяются  пра-

вила частей первой и второй статьи 678, пункта 3 статьи 681 и ста-

тьи 686 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору 

найма  жилого  помещения  жилищного  фонда  социального  исполь-

зования,  если  иное  не  предусмотрено  жилищным  законодатель-

ством. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Правила об этом виде договора жилищного найма были введены в ЖК РФ 

Федеральным законом N 217 от 21.07.2014 г. «О внесении изменений в ЖК РФ 

105 

и другие законодательные акты в части законодательного регулирования отно-

шений по найму жилых помещений фонда социального использования»

1

.  

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ предметом догово-

ра могут являться не только жилые помещения государственного 

и  муниципального,  но  и  частного  жилищного  фонда.  Жилищным 

законодательством  установлено  правило  о  том,  что  предметом 

этого договора может быть не любое жилое помещение, а закреп-

ленный нормами раздела III.1 ЖК РФ новый вид объектов жилищ-

ных  прав,  так  называемые  наемные  дома  (ст.  91.16  ЖК РФ). 

Наемный  дом –  это  здание,  все  помещения  в  котором  на  праве 

собственности  принадлежат  одному  лицу,  и  лицо  использует  их 

либо для предоставления на основании 1) договора найма помеще-

ния социального использования, либо 2) на основании договора най-

ма  жилого  помещения.  В  наемном  доме  половина  жилых  помеще-

ний  с  общей  площадью  не  менее  пятидесяти  процентов  всей 

площади жилых помещений должна предоставляться по договорам 

найма жилых помещений жилищного фонда социального использо-

вания. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

При этом выделяются также наемные дома коммерческого использования, 

в которых жилые помещения предоставляются по договорам найма жилых по-

мещений.  

Наймодателем может быть: 

1)  публичный собственник в лице органа государственной власти (мест-

ного самоуправления) либо уполномоченная им организация; 

2)  организация, являющаяся собственником жилого помещения частного 

жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого 

1

СПС «КонсультантПлюс».