Файл: Гражданское право. Особенная часть.pdf

106 

помещения  и  соответствующая  требованиям,  установленным  Пра-

вительством Российской Федерации

1

. 

Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда 

социального использования в одном наемном доме социального использования 

может являться только одно лицо. При этом организация, уполномоченная соб-

ственником  жилого  помещения  выступать  наймодателем  по  договорам  найма 

жилых  помещений  жилищного  фонда  социального  использования,  не  может 

передавать иному лицу по договору, доверенности или иному основанию пол-

номочия на заключение данных договоров (ст. 91.2 ЖК РФ). 

Нанимателями могут быть граждане, признанные по установленным ЖК 

РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Однако Кодекс не уста-

навливает требования о признании этого гражданина малоимущим (как для до-

говора социального найма). Учет таких граждан ведется органами местного са-

моуправления. Нанимателем не может быть иностранный гражданин или лицо 

без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором РФ. 

В  отличие  от  договора  социального  найма  договор  найма  жилого  поме-

щения жилищного фонда социального использования носит срочный характер. 

Заключается на срок не менее чем на один год, но не более чем на 10 лет.  

Права  нанимателя  по  договору  установлены  ст.  91.7  ЖК  РФ  и  в  целом 

сводятся  только  к  проживанию.  Содержание  и  текущий  ремонт,  по  общему 

правилу, возлагается на наймодателя. Поднаем, передача в безвозмездное поль-

зование и обмен жилых помещений не допускаются. 

1

Требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жи-

лищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда, утв. 
Постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 N 1318 «О регулировании отношений по найму жилых поме-
щений жилищного фонда социального использования» // СПС «КонсультантПлюс». 

107 

2.7.4 Договор найма жилого помещения специализированного  

жилого фонда 

К специализированному жилищному фонду, согласно ст. 92 ГК РФ, отно-

сятся жилые помещения, относящиеся: 

1)  к служебным. Это жилые помещения, находящиеся в составе государ-

ственного  или  муниципального  жилищного  фонда,  предназначенные 

для предоставления гражданам в связи с исполнением ими своих тру-

довых обязанностей,  прохождением  службы  или  в  связи  с осуществ-

лением  полномочий  при  избрании  на  выборную  должность  (ст.  93 

ЖК РФ);  

2)  жилым  помещениям  в  общежитиях.  Это  помещения,  находящиеся  в 

составе любого фонда, предназначенные для служащих и рабочих на 

период выполнения ими трудовых обязанностей или предоставляемые 

на период обучения (ст. 94 ЖК РФ);  

3)  маневренному  жилищному  фонду.  Это  жилые  помещения,  которые 

временно предоставляются следующим категориям граждан:  



нанимателям  по  договорам  социального  найма  на  период  капи-

тального  ремонта  или  реконструкции  жилого  дома,  в  котором 

находится  занимаемое  ими  помещение.  Собственникам  жилых 

помещений в таком доме на период капитального ремонта или ре-

конструкции помещение маневренного фонда не предоставляется; 



гражданам, которые утратили ранее занимаемое ими жилое поме-

щение  в  результате  обращения  на  него  взыскания  –  это  те  граж-

дане,  которые  приобрели  жилые  помещения  за  счет  средств  ипо-

течного кредитования, либо за счет средств целевого займа, либо 

получили кредит на указанные цели, обременив залогом ранее за-

нимаемые  жилые  помещения.  Данное  правило  п. 2  ст.  95  ЖК  РФ 

является исключением из норм ст. 446 Гражданского процессуаль-

ного  кодекса  РФ,  согласно  которым  взыскание  не  может  быть 

108 

наложено  на  жилое  помещение,  находящееся  в  собственности 

должника,  если  оно  является  единственным  пригодным  для  про-

живания;  



гражданам,  у  которых  единственное  жилое  помещение  стало  не-

пригодным  для  проживания  в  результате  чрезвычайных  обстоя-

тельств (наводнение, пожар);  



иным  категориям  граждан  в  случаях,  предусмотренных  ЖК  РФ 

или иными ФЗ: злостные неплательщики – наниматели по догово-

рам социального найма.  

Предоставляется жилье из расчета не менее 6 м: 



жилым  помещениям  в  домах  системы  социального  обслуживания 

населения, которые предоставляются гражданам, нуждающимся в по-

стоянной  специализированной  социальной  защите,  сопряженной  с 

оказанием медицинских и социально-бытовых услуг; 



жилым  помещениям,  предназначенным  для  временного  проживания 

вынужденных переселенцев и беженцев. 

Жилые  помещения  специализированного  фонда  всегда  предоставляются 

только категориям граждан, которые прямо указаны в законе и исключительно 

на  временной  основе.  Основанием  предоставления  является  типовой  договор 

для каждого вида специализированных жилых помещений. Формы таких дого-

воров утверждены Постановлением Правительства РФ

1

: 



типовой договор найма служебного жилого помещения; 



типовой договор найма жилого помещения в общежитии; 



типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда; 



типовой  договор  найма  жилых  помещений  фондов  временного  посе-

ления вынужденных переселенцев и беженцев. 

1

Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого по-

мещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых 
помещений» // СПС «КонсультантПлюс». 

109 

Форма договора – простая письменная, в виде единого документа.  

Предмет – изолированное жилое помещение, пригодное для проживания.  

Наймодатель обязан передать жилое помещение, свободное от прав дру-

гих лиц. Так же как и по договору социального найма наймодатель осуществля-

ет капитальный ремонт и обеспечивает предоставление нанимателю необходи-

мых коммунальных услуг.  

Наниматель  обязан  своевременно  вносить  плату  и  коммунальные  плате-

жи и использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и 

производить  текущий  ремонт.  Если  одновременно  с  нанимателем  вселяются 

члены его семьи, то они должны быть указаны в договоре. При этом круг чле-

нов семьи определяется по правилам ст. 69 ЖК РФ. Члены семьи имеют равные 

права,  связанные  с  пользованием  жилым  помещением,  дееспособные  члены 

несут  солидарную  ответственность  по  обязательствам.  В  случае  прекращения 

семейных правоотношений бывшие члены семьи сохраняют право пользования 

жилым помещением. Однако это правило не распространяется на бывших чле-

нов  семьи  нанимателя  служебного  жилого  помещения  –  права  пользования 

прекращаются и они могут быть выселены в судебном порядке без предостав-

ления  другого  жилья.  В  этих  случаях  субсидиарному  применению  подлежат 

нормы  параграфа  4  гл.  31  ЖК  РФ:  если  у  бывшего  члена  семьи  нанимателя 

служебного жилья отсутствует основание для приобретения другого жилья, ли-

бо отсутствует основание для использования другого жилья, либо имуществен-

ное  положение  бывшего  члена  семьи  такое,  что  это  не  позволяет  ему  обеспе-

чить себя другим жильем, – суд может сохранить за таким членом семьи право 

пользования служебным жильем на определенный срок, указанный в решении 

суда. Законодатель не решает вопрос для тех ситуаций, когда наниматель пре-

кращает  трудовые  отношения  с  наймодателем  и  подлежит  выселению.  При 

этом  право  пользования  за  бывшим  членом  семьи  нанимателя  сохраняется  на 

определенный  судом  срок.  Если  семья  не  распалась,  то  выселяют  всех  без 

предоставления  другого  жилья,  и  при  этом  им  не  может  быть  предоставлено 

110 

другое жилье, даже несмотря на отсутствие оснований и возможностей приоб-

ретения жилья.  

Наниматель по договору специализированного найма не вправе произво-

дить обмен жилого помещения и предоставлять его в поднаем.  

Расторжение договора найма специализированного жилого фонда: 

1)  по соглашению сторон;  

2)  наймодатель  может  расторгнуть  такой  договор  в  одностороннем  по-

рядке только через суд по основаниям, предусмотренным ЖК РФ; 

3)  специальные  основания  предусмотрены,  например,  для  нанимателей 

служебного жилья в общежитиях – прекращение трудовых отношений 

либо отчисление из учебного заведения. Для временного проживания 

беженцев и вынужденных переселенцев – утрата или лишение статуса 

вынужденного переселенца и беженца, либо приобретение вынужден-

ным  переселенцем  или  беженцем  другого  постоянного  жилья,  либо 

вынужденный  переселенец  или  беженец  без  уважительных  причин 

свыше 6 месяцев подряд отсутствовал по месту жительства, либо по-

сле предоставления жилья наймодателем были выявлены содержащи-

еся  в  представленных  документах  не  соответствующие  действитель-

ности сведения. 

Прекращение  договора  найма  специализированного  жилого  фонда  воз-

можно в силу наступления определенных жилищных законодательством собы-

тий: утраты или разрушения жилого дома, сноса дома или другой чрезвычайной 

ситуации;  истечения  срока  действия  договора  (может  быть  определен,  в  том 

числе, и наступлением какого-либо события). 

Договор найма жилого помещения в общежитии может прекращаться в слу-

чае истечения срока сезонной работы, при прекращении трудового договора.  

Договор найма в помещении маневренного фонда прекращается по исте-

чении срока или отпадении оснований занимать такое помещение.