Файл: Гражданское право. Особенная часть.pdf

36 

Если  покупателем  выступает  гражданин,  использующий  энергию  в  лич-

ных целях, то договор считается заключенным с момента первого фактического 

подключения  абонента  в  установленном  порядке  к  присоединенной  сети  (п.  1 

ст. 540 ГК РФ). По общему правилу такой договор считается заключенным на 

неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут в одностороннем 

порядке  потребителем  при  условии  уведомления  об  этом  энергоснабжающей 

организации и полной оплаты использованной энергии (п. 1 ст. 546 ГК РФ). 

Продавец  (ЭСО)  обязан  подавать  энергию  в  определенном  количестве  и 

надлежащего  качества.  Условие  о  количестве  поставляемой  энергии  может 

быть существенным, однако не во всех случаях. Так, если в качестве покупате-

ля  выступают  граждане-потребители  и  исполнители  коммунальных  услуг,  ко-

торые  в  свою  очередь  приобретают  электрическую  энергию  для  обеспечения 

граждан-потребителей,  то  для  данных  субъектов  количество  энергии  не  опре-

деляется.  Они  вправе  потреблять  энергию  в  необходимом  количестве  (п.  3 

ст. 541 ГК РФ).  

В отношении иных лиц в договоре энергоснабжения устанавливается ли-

мит потребления, т. е. указание на количество потребления, которое подается в 

пределах  определенного  периода.  При  сверхлимитном  потреблении  энергии 

применяются повышающие коэффициенты ее оплаты. Такие субъекты могут в 

течение  срока  действия  договора  изменять  количество  энергии:  увеличивать 

или уменьшать. Но только при условии письменного уведомления поставщика. 

В этом случае покупатель должен возместить поставщику расходы, которые тот 

понес в связи с обеспечением подачи энергии в необусловленном количестве. 

Качество  энергии  (ст.  542 ГК  РФ).  Оно должно  соответствовать  требо-

ваниям технических регламентов. Качество электрической энергии определяет-

ся напряжением тока в сети, качество тепловой энергии – температурой и дав-

лением.  Нарушение  условий  о  качестве  позволяет  покупателю  требовать 

соответствующего  перерасчета  (если  энергия  была  потреблена),  а  если  такая 

37 

некачественная энергия не была потреблена, то потребитель вправе отказаться 

от оплаты.  

Обязанности покупателя по договору энергоснабжения: 

1.  Обеспечить  надлежащее  состояние  энергопринимающих  устройств,  а 

также приборов контроля и учета. Неисполнение этой обязанности да-

ет  поставщику  право  приостановить  подачу  энергии,  а  также  умень-

шает размер ответственности поставщика. 

2.  Своевременно  оплачивать  подаваемую  энергию.  По  общему  правилу 

оплате  подлежит  фактически потребленное количество  энергии  в  со-

ответствии с данными приборов учета. Цена, порядок и сроки опреде-

ляются поставщиком. Просрочка в оплате, неисполнение обязанности 

по  оплате  влекут  разные  последствия  для  потребителей  –  граждан  и 

иных субъектов потребления. В частности, если покупатель (не граж-

данин)  не  оплатил  потребленную  энергию  суммарно  за  два  и  более 

расчетных  периода,  поставщик  вправе  ограничить  режим  потребле-

ния,  а  если  покупателем  выступает  энергосбытовая  организация,  то 

случаи нарушения двух и более сроков платежа подряд вправе ввести 

ограниченный  режим  подачи  энергии.  В  отношении  граждан  такая 

мера  может  быть  применена  при  наличии  у  них  задолженности  по 

оплате более чем за шесть месяцев подряд и непогашения этой задол-

женности в течение одного месяца с момента получения от поставщи-

ка заявления.  

Ответственность  сторон  по  такому  договору  является  ограниченной, 

т. е.  упущенная  выгода  не  взыскивается,  возмещению  подлежит  только реаль-

ный ущерб (п. 1 ст. 547 ГК РФ). В отличие от иных субъектов предприниматель-

ской  деятельности  энергоснабжающая  организация  в  случае  предъявления  к  ней 

требований, связанных с ненадлежащим исполнением этого договора, может ссы-

латься на отсутствие вины (п. 2 ст. 547 ГК РФ). То есть общие правила о безвинов-

38 

ной  ответственности  субъектов  предпринимательской  деятельности  к  энергоснаб-

жающим организациям не применяются.  

1.7 Договор купли-продажи недвижимости 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Договор продажи недвижимости (ДПН) – это соглашение, 

в силу которого продавец обязуется передать в собственность по-

купателя  земельный  участок,  здание,  сооружение,  квартиру  или 

другое недвижимое имущество. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Единственным  видообразующим  признаком  данного  договора  является 

его предмет, т. е. недвижимое имущество. 

Существенными условиями договора являются: предмет и цена. 

1.  Предмет  договора:  недвижимое  имущество.  Легальное  определение 

недвижимости  приводится  в  ст.  130  ГК  РФ.  К  недвижимым  вещам 

(недвижимое имущество, недвижимость)  относятся  земельные  участ-

ки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, 

перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не-

возможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного 

строительства. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Следует обратить внимание, что с 01.09.2013 г. ГК РФ допол-

нен статьей 133.1 «Единый недвижимый комплекс». В соответствии 

с данной нормой единый недвижимый комплекс – это совокупность 

объединенных  единым  назначением  зданий,  сооружений  и  иных 

вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том 

числе линейных объектов (железные дороги, линии электропереда-

чи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земель-

ном  участке,  если  в  едином  государственном  реестре  прав  на  не-

39 

движимое имущество зарегистрировано право собственности на со-

вокупность  указанных  объектов  в  целом  как  одну  недвижимую 

вещь. Из смысла этой нормы вытекает, что это сложная вещь – со-

вокупность, объединенных единым назначением различных по сво-

ей сути объектов недвижимости. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

2.  Цена,  которая  определяется  соглашением  сторон  и  может  быть  уста-

новлена: 



за единицу площади или иного показателя размера недвижимости; 



общая цена всего объекта недвижимости. 

В  качестве  продавца  может  выступать  только  титульный  собственник, 

право собственности которого зарегистрировано в установленном законом по-

рядке, либо уполномоченное собственником лицо на основании выданной ему 

нотариально  удостоверенной  доверенности.  В  тех  случаях,  когда  продавцом 

выступает  один  из  супругов,  на  которого  было  зарегистрировано  право  соб-

ственности на приобретенный в период брака объект недвижимости, требуется 

нотариально  удостоверенное  согласие  другого  супруга.  В  соответствии  с  п.  3 

ст.  35  Семейного  кодекса  РФ другой супруг,  чье  нотариально  удостоверенное 

согласие получено не было, вправе в течение одного года исковой давности, с 

того момента, когда он узнал о продаже или должен был узнать, вправе обра-

титься в суд с иском о признании такой сделки недействительной.  

Форма  договора  простая  письменная  в  виде  единого  документа,  подпи-

санного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет ничтожность.  

Договор всегда консенсуальный, то есть считается заключенным с момен-

та подписания единого письменного документа, в котором должны быть указа-

ны все его существенные условия.  

До 1 марта 2013 г. такая разновидность этого договора, как договор про-

дажи  жилого  помещения,  считался  региструмальным.  С  1  марта  2013  г.  п. 2 

40 

ст. 558 ГК РФ утратил силу, такой договор не подлежит государственной реги-

страции.  

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупате-

лю подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности 

у покупателя возникает на основании сложного юридического состава: сам до-

говор (сделка) и акт государственной регистрации. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Государственная  регистрация  (ГР)  определяется  как  акт 

уполномоченного государственного органа, который признает этот 

акт и подтверждает возникновение, ограничения, переход или пре-

кращение  вещных  прав  на  недвижимое  имущество.  Государствен-

ная регистрация осуществляется специально уполномоченными ор-

ганами федеральной службы государственной регистрации кадастра 

и картографии в лице территориальных управления и отделов. От-

сутствие ГР прав собственности на недвижимое имущество покупа-

теля не является основанием для признания самого договора недей-

ствительным. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

После  исполнения такого договора,  но  до государственной  регистрации, 

покупатель признается законным владельцем данного объекта недвижимости и 

имеет право защищать свое владение теми же исками, которые предоставляют-

ся собственнику, в силу ст. 305 ГК РФ. При этом он не вправе распоряжаться 

этим имуществом.  

В п. 2 ст. 551 ГК РФ закреплено правило, согласно которому исполнение 

такого договора до момента ГР не является основанием для изменения или пре-

кращения отношений с третьими лицами. В судебной практике, которая суще-

ствовала до 29.04.10, позиции были такими:  

1)  продавец не вправе до момента ГР распоряжаться имуществом, а если 

распоряжался,  то  сделка  –  недействительная,  т. к.  продавец  еще  соб-