Файл: Гражданское право. Особенная часть.pdf

41 

ственник.  На  сегодняшний  день  позиции  таковы:  если  продавец  за-

ключил несколько ДКП в отношении одного и того же недвижимого 

имущества, то суд удовлетворит иск о ГР перехода права собственно-

сти, заявленный тем лицом, во владение которого это имущество было 

передано,  а  иные  покупатели  могут  требовать  от  продавца  только 

возмещения убытков, вызванных неисполнением ДКП; 

2)  в той же самой ситуации, если была произведена ГР в отношении од-

ного из покупателей, то такая регистрация считается законной, а дру-

гой  покупатель  может  только  требовать  возмещения  от  продавца 

убытков, вызванных неисполнением договора. 

Если  до  ГР,  но после  заключения договора  продавец  умирает  либо если 

продавцом  является  ЮЛ  и  оно  реорганизуется.  В  силу  ст.  ст.  58,  1110,  1112 

ГК РФ  обязанности  продавца  переходят  к  его  универсальным  правопреемни-

кам. 

Следовательно, в этой ситуации покупатель вправе обратиться с иском о 

ГР перехода права собственности к этим правопреемникам. Может быть и такая 

ситуация, когда наследников нет либо если ЮЛ ликвидируется, то в этом слу-

чае  покупатель  вправе  также  обратиться  с иском о  государственной регистра-

ции, первоначально это требование он может заявить в Росреестр и отказ обжа-

ловать в суд.  

Решение о принудительной ГР может быть вынесено, даже если один из 

участников уклоняется от такой регистрации. Поскольку ГР сопряжена с расхо-

дами, стороны могут определить в договоре порядок распределения расходов, а 

если не распределили – то расходы на продавце. 

Исполнение договора – передача и принятие. По сути это сделка, которая 

требует соблюдения письменной формы (передаточный акт, может быть и дру-

гой документ,  который  свидетельствует  о  подписании  сторонами).  При  отсут-

ствии такого документа орган Росреестра вправе отказать в ГР. В случае укло-

нения одного из участников от подписания передаточного акта другая сторона 

42 

вправе также обратиться в суд. И суд может вынести решение о принудитель-

ной  ГР.  ДПН  может  быть  расторгнут  по  соглашению  сторон  как  до  ГР,  так  и 

после.  

Ответственность сторон: 

1)  принятие  покупателем  объекта  недвижимости,  не  соответствующей 

условиям  договора,  не  является  основанием  освобождения  продавца 

от ответственности. Если покупатель выявил недостатки, он сохраняет 

право на расторжение договора; 

2)  если недостатки являются существенными, покупатель не может тре-

бовать замены объекта. 

1.8 Договор купли-продажи предприятия 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Договор  купли-продажи  предприятия  (ДПП) –  соглашение, 

в  силу  которого  продавец  обязуется  передать  покупателю  соб-

ственность  –  предприятие  в  целом  как  единый  имущественный 

комплекс, включая все права и обязанности, связанные с предприя-

тием, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец 

передавать не вправе. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Предметом является предприятие – имущественный комплекс, использу-

емый  исключительно  для  осуществления  предпринимательской  деятельности. 

В  его  состав  включаются  как  материальные  (земельные  участки,  здания  и  со-

оружения, оборудование, коммуникации и подъездные пути, инвентарь, сырье 

и готовая продукция, денежные активы), так и нематериальные активы (обяза-

тельственные права  требования, иные имущественные права,  исключительные 

права  на  результаты  творческой  деятельности,  но  при  условии,  если  они  ис-

пользуются именно в деятельности предприятия, права на средства индивидуа-

лизации  –  товарные  знаки,  знаки  обслуживания,  коммерческие  обозначения, 

43 

долги), связанные с деятельностью предприятия. Не могут включаться в состав 

предприятия те права, которые получены были продавцом на основании лицен-

зии  на  осуществление  соответствующей  деятельности.  Предметом  договора 

может быть только предприятие в целом, по частям продавать не допускается.  

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Видео  в  электронном  курсе:  К  вопросу  о  понятии  предприя-

тия. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Субъектный состав – сторонами такого договора могут быть только субъ-

екты предпринимательской деятельности.  

Порядок исполнения. Договор всегда заключается в простой письменной 

форме в виде единого документа, подписанного сторонами. До 1 марта 2013 г. 

он  подлежал  государственной  регистрации.  После  первого  марта  регистрация 

такого договора не требуется.  

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Видео в электронном курсе: Об отмене государственной реги-

страции договоров купли-продажи предприятия. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Перед собственно продажей предприятия продавец обязан «подготовить» 

его к продаже. Для этого необходимо произвести полную инвентаризацию всех 

активов предприятия. В силу п. 1 ст. 561 ГК РФ удостоверяется состав продава-

емого предприятия. Инвентаризация необходима для установления фактическо-

го наличия всех числящихся на балансе материальных и нематериальных акти-

вов,  их  текущего  состояния  (степень  износа,  амортизации),  сохранности. 

Инвентаризация  –  один  из  способов  оценки  продаваемого  предприятия.  С  це-

лью  такой  оценки  проводится  аудиторская  проверка.  Аудиторская  проверка 

подтверждает  достоверность  бухгалтерского  баланса  предприятия.  В  итоге 

предпродажная подготовка сводится к следующим видам действий: 

44 



полная  инвентаризация,  которая  завершается  составлением  инвента-

ризационного акта. Те активы, которые уже отсутствуют в наличии, те 

материальные  активы,  по  которым  превышен  уровень  амортизации, 

должны быть исключены из такого акта; 



составление сводного бухгалтерского баланса – в нем отражается весь 

состав активов и балансовая стоимость; 



уточняется  состав  кредиторской  задолженности,  завершается  состав-

лением перечня долгов; 



комплексная аудиторская проверка завершается заключением незави-

симого аудитора. 

Все  вышеуказанные  документы  являются  неотъемлемыми  элементами 

ДПП и оформляются в виде приложения. Отсутствие любого из этих докумен-

тов  рассматривается  как  несоблюдение  письменной  формы  договора,  и  здесь 

действует специальное последствие – п. 2 ст. 560 ГК РФ такой договор считает-

ся недействительным. Вступает в силу ДПП с момента подписания. 

Передается предприятие всегда по передаточному акту, но перед его со-

ставлением продавец обязан уведомить всех кредиторов, чьи требования связа-

ны с деятельностью предприятия, с целью получения их согласия на предстоя-

щую  продажу.  Это  требование  объясняется  тем,  что  поскольку  в  составе 

предприятия  передаются  долги  по  текущим  обязательствам,  а  соответственно 

покупатель  на  себя  эти  долги  переводит,  то  для  перевода  долга  требуется  со-

гласие  кредитора.  Каждый  кредитор  должен  быть  уведомлен  в  письменной 

форме,  в  извещении  необходимо  указать,  кому  и  в  какие  сроки  будет  переда-

ваться  предприятие.  Ответ  от  каждого уведомленного  кредитора  должен быть 

получен в письменной форме (согласие или несогласие). Уведомленный креди-

тор, если он не согласен с продажей, обязан в течение трех месяцев с момента 

получения  уведомления  совершить  следующие  действия,  которые  уже  пред-

ставляют собой альтернативные возможности: 

45 

1)  может потребовать прекращения или досрочного исполнения соответ-

ствующего  обязательства  и  при  этом  потребовать  возмещения  всех 

убытков, вызванных досрочным прекращением (например, если таким 

кредитором выступает банк, предоставивший по кредитному договору 

сумму займа собственнику предприятия для приобретения оборудова-

ния, реконструкции, переоборудования активов, и к моменту продажи 

срок действия договора еще не истек, то банк вправе потребовать рас-

торжения договора, возврата суммы кредита и уплаты всех процентов 

за оставшийся период); 

2)  может  потребовать  признания  договора  недействительным  как  в  це-

лом, так и в части (когда единственный кредитор). Если кредитор за-

явил подобное требование, это значит, что он не согласился на прода-

жу  предприятия,  и  он  не  согласен  с  правопреемством  по  своим 

требованиям,  и  он  желает,  чтобы  должником  остался  продавец.  Это 

значит,  что  в  целом  договор  действителен,  а  в  части  долга  –  недей-

ствительный и правопреемства по нему не будет. 

Если кредитор не сообщил в течение трех месяцев ничего и не заявит ни 

одного из вышеуказанных требований, то он считается кредитором, не давшим 

согласие на перевод долга, и обязанной стороной останется продавец. Если по-

купатель исполнит это обязательство, т. е. предоставит кредитору продавца не-

обходимую сумму, то кредитор обязан принять такое исполнение от покупате-

ля, суды здесь применяют п. 1 ст. 313 ГК РФ.  

Если кредитор не был уведомлен о продаже, то эти же требования он мо-

жет  предъявить  в  течение  одного  года  исковой  давности  с  момента,  когда  он 

узнал или должен был узнать о продаже предприятия.  

Когда  все  процедуры  завершены,  составляется  передаточный  акт  в  про-

стой письменной форме. В нем необходимо указать: 



краткие сведения о продаваемом предприятии с ссылкой на договор; 



недостатки, которые будут выявлены при принятии предприятия.