Файл: Ипотека в гражданском праве (Основы правового регулирования залога недвижимости (ипотеки)).pdf

При обеспечении обязательства между субъектами возникает обязательственное дополнительное правоотношение. Его дополнительный характер проявляется в том, что недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности основного обязательства. В то же время недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (часть 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации). Законодатель устанавливает объем, в котором залогодержатель может осуществлять принадлежащее ему залоговое право. В отличие от ранее действующей статьи 23 Закона Российской Федерации «О залоге» норма статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящее время расширяет объем требований, удовлетворяемых за счет заложенного имущества, указывая, что взыскание на заложенное имущество может быть обращено для удовлетворения основного, обеспеченного залогом требования и требований, производных от него: требования процентов, возмещения убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также неустойку. Возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества. Такие расходы возникают в том случае, если оно было передано залогодержателю либо залогодатель не обеспечил соответствующего содержания заложенного имущества и эти расходы произвел залогодержатель. Положение закона в новой редакции позволяет сторонам договора об ипотеке ограничить обеспечиваемое требование либо по размеру, установив фиксированную сумму требований залогодержателя, либо по характеру обязательства (например, только основным долгом и процентами), в связи с чем обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем такую сумму, не будут обеспечены ипотекой (за исключением судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества). Этим создается юридическая возможность защиты залогодателем своих имущественных интересов в случае изменения основного обязательства.

Определяя правовую природу залога, следует учитывать, что носителю залогового права предоставлены вещно-правовые способы защиты. Он может предъявить иск об истребовании заложенного имущества из незаконного владения всех лиц, включая залогодателя, а также предъявить иск об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Но обязательственно-правовые начала в залоге по сравнению с его вещно-правовым значением сильнее. Особенность залогового права состоит в том, что его создает носитель соответствующего вещного права, совершая две сделки: основное обязательство, которое является первичным, и сам договор залога (ипотеки) как вторичное обязательство. То есть, прежде всего, обязательственно-правовой характер залога предопределяется его вторичностью от обеспечиваемого им права. Без основного обязательства не может быть залога (ипотеки). Таким образом, производный характер залога от основного обязательства является главным аргументом в теории обязательственно-правовой природы этого института^[23].

Законодатель, подчеркивая обязательственный характер залога, установил, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (часть 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации)^[24]. Обязательственно-правовая особенность залогового права исходит из положений пункта 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, в случае гибели предмета залога, залогодатель вправе заменить его другим, равноценным имуществом. Вещно-правовой подход к залогу не совместим с этой нормой.

В соответствии со статьей 355 Гражданского кодекса РФ залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу, в связи с чем для сохранения залога необходимо не просто согласие залогодателя, а соглашение между ним и кредитором, тогда как вещные права не могут передаваться путем цессии. Следовательно, установленный порядок передачи залоговых прав имеет обязательственно-правовую природу.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства к залогодержателю переходят заложенные права в том объеме, в каком они принадлежали залогодателю.

В залог может быть принято лишь отчуждаемое право. Следует также отметить, что договор залога обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Благодаря залогу, с самого начала выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны получившего залог кредитора.

Залог имущества обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. Следует иметь в виду, что обратить взыскание на имущество должника, чтобы таким образом получить удовлетворение, вправе всякий кредитор, независимо от того, обеспечено ли его право залогом или нет. Но в этом случае кредитор, право требования которого не обеспечено залогом, предоставляя кредит должнику, не может быть уверен в том, что имущество, которое в данное время имеет должник, останется у него и к тому времени, когда наступит срок по обязательству и потребуется, в случае неисполнения обязательства, обратить взыскание имущество, принадлежащее должнику.

Также взыскание может быть наложено на имущество должника не одним кредитором, но и рядом других, и потому получить удовлетворение каждому не удастся или удастся не полностью. Введение же залогового права устраняет для кредитора как ту, так и другую опасность. Лишь в том случае, если после полного удовлетворения залогодержателя остается некоторая доля стоимости заложенного имущества, она идет на удовлетворение требований других кредиторов.

Залоговое правоотношение отличается акцессорным, т.е. дополнительным характером по отношению к главному обязательству, которое соответствующим образом обеспечивается. В отношении залога акцессорный характер залоговой сделки прямо подчеркивался статьей 4 Закона РФ «О залоге», в соответствии с которой залог производен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находилось в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

Дополнительный к основному обязательству характер залога подтверждается и нормами о переходе прав и обязанностей по договору о залоге. В новой редакции статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации указано о возможности одновременной передачи залогодержателем прав и обязанностей, а не только прав по договору залога^[25]. В соответствии с введенной Федеральным законом от 21.12.2013г. № 367-ФЗ статьей 392.3 «Передача договора» § 2 «Перевод долга» главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга^[26]. Кроме того, в новой редакции пункт 1 указанной статьи прямо предусматривает, что передача прав и обязанностей по договору залога осуществляется без согласия залогодателя. Ранее такое правило следовало из положения пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливала, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу нормативного определения залога, ипотека, являющаяся разновидностью залога порождает у залогодержателя право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом недвижимости обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, а в предусмотренных законом случаях - путем передачи предмета ипотеки в собственность залогодержателя (оставления у залогодержателя).

Круг объектов недвижимого имущества, которые могут быть предметом ипотеки, определен в статье 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Пункт 1 данной статьи содержит ссылку на статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая различает два вида недвижимых вещей: 1) вещи, недвижимые по природе; 2) вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона.

Первые, в свою очередь, подразделяются на:

а) земельные участки, участки недр;

б) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Среди этих двух категорий недвижимых по природе вещей Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выделяет: земельные участки; здания и сооружения, непосредственно связанные с землей, незавершенное строительством недвижимое имущество; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; предприятия; строения потребительского назначения^[27]. Среди вещей, отнесенных к недвижимости в силу закона, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», как и статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, называет воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Одним из признаков ипотеки как разновидности залога является то обстоятельство, что режим ипотеки распространен на ряд имущественных прав: долю в праве собственности; право аренды; права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, залог которых, ипотекой не является, а представляет собой иную разновидность залога - залог прав.

Другой признак залога (ипотеки) определяется в обязанности государственной регистрации залога (ипотеки) как обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» последовательно разграничивает государственную регистрацию основания возникновения ипотеки (договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона) и государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация договора об ипотеке имеет правообразующее значение, поскольку с одной стороны, она влияет на действительность ипотечного договора, а с другой - служит основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке. Для возникновения ипотеки в силу закона требуется также государственная регистрация права собственности на это имущество. В этой связи момент возникновения ипотеки как обременения в зависимости от ее основания определен различно: ипотека в силу договора возникает с момента заключения договора об ипотеке, а ипотека в силу закона - с момента государственной регистрации права собственности на обременяемое законной ипотекой имущество. Именно с момента государственной регистрации ипотека считается возникшей для третьих лиц, с этим же моментом закон связывает и возникновение права залога.

Ипотека как обременение порождает у собственника соответствующие ограничения по распоряжению предметом ипотеки, которые выражаются в возможности отчуждения заложенной недвижимости, передачи ее в аренду или безвозмездное пользование другим лицам, совершения иных распорядительных сделок только с согласия залогодержателя.

Подводя итог можно сделать вывод, что залог недвижимости (ипотека представляет собой соглашение сторон, которое является способом обеспечения основного обязательства и в рамках которого одна сторона – залогодержатель (кредитор по основному обязательству) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных предусмотренных законом случаях, получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом.

Наряду с залогом движимых вещей ипотека представляет собой способ обеспечения обязательств, поскольку направлена на создание дополнительных гарантий кредитору на случай неисполнения должником основного обязательства. Ипотекой может быть обеспечено только действительное требование, имеющее денежный характер. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Немаловажным является то, что в системе способов обеспечения, указанных в статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, по характеру предоставленного обеспечения залог недвижимости, разновидностью которого является ипотека, относят к числу реальных способов, основанных на предварительном выделении какого-либо объекта из имущественной массы должника для целей обеспечения, а по характеру связи с обеспечиваемым обязательством - к числу акцессорных, т.е. не имеющих самостоятельного значения.

Среди признаков акцессорности ипотеки существенным является производность ипотечного правоотношения по отношению к обеспечиваемому обязательству и следование его юридической судьбе. Такую связь основного и ипотечного правоотношений нередко называют строго акцессорной. Вместе с тем ипотека может влиять на судьбу обеспечиваемого ею обязательства, в частности, при досрочном обращении взыскания на заложенное имущество вследствие нарушения залогодателем условий договора об ипотеке, при уступке прав по договору об ипотеке, при установлении объема обеспечения в случае расхождения условий основного и ипотечного договора.