Файл: Курсовая работа По мдк 04. 01 Оценка недвижимого имущества Тема Особенности расчета накопленного износа недвижимости на примере торгового центра цум (наименование объекта).docx

Таблица 7 – Физический износ конструктивных элементов здания

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Уд.вес, %	Износ, %
1	2	3	4
1	фундамент	5	2,7
2	Стены и перегородки	28	2,7
3	перекрытия	17	2,3

Продолжение таблицы 6.

4	кровля	5	2,7
5	полы	7	3
6	проемы	10	3,3
7	Отделочные работы	7	3,5
8	Инженерное оборудование	13	2,7
9	Прочие работы	8	1,7
ИТОГО:		100	-

В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с таблицей 7 по элементам.

Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить таблице 8.

Таблица 8 – Расчет физического износа

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	ПВС элемента, тыс.руб.	Износ, %	Износ, тыс.руб.
1	фундамент	5	437	2,7	11,8
2	Стены и перегородки	28	2 447	2,7	66,1
3	перекрытия	17	1 485,7	2,3	34,2
4	кровля	5	437	2,7	11,8
5	полы	7	611,7	3	18,4
6	проемы	10	873,9	3,3	28,8
7	Отделочные работы	7	611,7	3,5	21,4
8	Инженерное оборудование	13	1 136,1	2,7	30,7
9	Прочие работы	8	699,1	1,7	11,9
	ИТОГО	100	8 739,2	-	235,1

---

И так, стоимость ТЦ затратным подходом следует определить, используя величины затрат на приобретение земельного участка и возможное новое строительство имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа по формуле: (2).

Сзп = СЗ + СВ – И = 1000 +7800 – 235,1 = 8 564,9 тыс.руб.

Стоимость ТЦ «ЦУМ» рассчитанная затратным подходом составляет – 8 011,4 тыс. руб.

---

2.3.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом.

Определение стоимости недвижимости выполняется по формуле:

С = ЧОД /СК, (6)

Где С - стоимость ОО доходным подходом,

ЧОД - чистый операционный доход СК - ставка капитализации.

СК = ЧОД! / Ц (7)

где: i - сопоставимый объект; ЧОД; - чистый операционный доход за год i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым; Ц - цена продажи i-го объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом.

Расчет ЧОД. Для определения ЧОД следует рассчитать ПВД и ДВД от оцениваемого объекта.

ПВД = S х А х n, ( 8 )

где: А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб/м² n - количество месяцев в периоде.

ДВД = ПВД - П1 - П2, ( 9 )

где: П1 - потери от недозагрузки помещений; П2 - потери от недосбора арендных платежей.

В данной курсовой работе потери от недозагрузки помещений равны 10%, потери от недосбора арендных платежей составляют 5% от ПВД.

ЧОД = ДВД - Р, ( 10 )

где: Р - расходы на содержание ОО.

В курсовой работе расходы на содержание ТЦ «ЦУМ» принимаются равными 28% от ПВД.

Чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации объекта недвижимости представляет собой разность между действительным валовым доходом (ДВД) и операционными расходами (ОР), которые несет собственник.
Таблица 9 – Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

№	Показатели	Ед.изм.	Кол-во
1	Арендная ставка в месяц	р/м2	1000
2	Площадь оцениваемого объекта	м2	600
3	ПВД в год	тыс. руб.	7 200
4	потери от недозагрузки помещений	тыс. руб.	720
5	потери от недосбора арендных платежей	тыс. руб.	360
6	ДВД	Тыс.руб.	6 840
7	Расходы арендодателя	тыс. руб.	2 016
8	ЧОД	тыс. руб.	4 824

---

Ставка капитализации (СК) – это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.

Расчет ставки капитализации представлен в таблице 9.

Таблица 10 - Пример расчета ставки капитализации по сопоставимым объектам

ОА	ЧОД, т.р.	ЦП, т.р.		СК, %
ТЦ «Прага»	495,88	805		0,62
ТЦ «КИТ»	261,07	518		0,50
ТЦ «Кузнецов»	341,60	581		0,59
ТЦ «Ирень»	244,72	460		0,53
Итого СК:			0,56

ЧОД сопоставимых объектов представлен в соответствии с номером варианта в Приложении 2.

Цены продаж нежилых помещений ЦП; сопоставимых с ОО, представлены в Приложении 1вву.

Итоговая ставка капитализации находится как среднеарифметическое значение СК.

1. 
   4824 : 0,56 = 8 614,3 тыс. руб.
   

Таким образом, на основе расчетов ЧОД и средней ставки капитализации стоимость ОО доходным подходом равна 8 614,3 тыс.руб.

---

2.4 Согласование рыночной стоимости

Согласование результатов оценки после определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость ОО.

Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации.

Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность информации, соответствие оцениваемому типу и характера использования недвижимости.

При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

• 
  анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%;
  
• 
  затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж на издержками;
  
• 
  ОО относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах, могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%.
  

В данной курсовой работе весовые коэффициенты принимаются выше перечисленные. После расчета итоговой стоимости определяется залоговая стоимость или стоимость доли имущества, составляющие часть от рыночной стоимости. При этом следует учесть:

• 
  залоговая стоимость оцениваемых в курсовой работе нежилых помещений может составлять 30 - 70% от их рыночной стоимости в зависимости от местоположения и типа объекта.
  
• 
  размер доли имущества в процентном соотношении определяется студентом самостоятельно.
  

Таблица 11 -Расчет рыночной стоимости ОО

подходы	Стоимость, т.р.	Весовые коэффициенты
СП	8 739,2	0,75
ЗП	8 011,4	0,10
ДП	8 614,3	0,15
Итого рыночная стоимость	8 455	1,00

---