Файл: Курсовая работа По мдк 04. 01 Оценка недвижимого имущества Тема Особенности расчета накопленного износа недвижимости на примере торгового центра цум (наименование объекта).docx

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение «Кунгурский сельскохозяйственный колледж»

Курсовая работа

По МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества»

Тема: Особенности расчета накопленного износа недвижимости
на примере торгового центра ЦУМ

(наименование объекта)

Выполнила:

студентка гр. ЗИО – 21

Вертипрахова Александра

Константиновна

(ф.И.О.)

Проверила:

Преподаватель Зернина И.А.

(Ф.И.О.)

Кунгур, 2023

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

Износ, по своей сути, это потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта становится меньше, чем стоимость замещения или стоимость воспроизводства. Следовательно, без определения износа оценка стоимости объекта будет неверной, так как она не учитывает физические и функциональные изменения, произошедшие с объектом за время его эксплуатации, не учитывает затраты, которые потребуются для восстановления первоначальных характеристик или адаптации объекта к современным рыночным требованиям. Процедура определения износа объекта позволяет оценить его реальное состояние, объективно определить срок. Различают два метода определения износа:

• 
  метод срока жизни;
  
• 
  метод разбиения на виды износа.
  

Определение износа методом срока жизни предполагает расчет совокупного накопленный износа, являющейся функцией времени объекта. При определении износа методом эффективного возраста рассматриваются значения:

---

• 
  физическая жизнь здания;
  
• 
  эффективный возраст;
  
• 
  оставшийся срок экономической жизни.
  

Физическая жизнь здания – срок эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта рассчитывается при строительстве и зависит от группы здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст – срок времени с момента ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки. Экономическая жизнь определяется периодом эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.

Экономическая жизнь определяется периодом эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.

Эффективный возраст определяется на основе хронологического возраста здания с выявлением его технического состояния и рассмотренных на дату проведения оценки экономических факторов, изменяющих стоимость оцениваемого объекта.

Основной целью данной работы является рассмотрение проблемы определения износа в оценке.

Объект работы – торговый центр ЦУМ

Достижение этой цели предопределяет постановку и решение следующих задач:

описание и вычисление износа, его экономическое содержание, рассмотрение различных видов износа, анализ методов оценки физического, морального и внешнего износа, а также определение их достоинств и недостатков.

1.ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ И ПРАВОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ ТЕМЫ

1.1Правовые основы оценочной деятельности

Система правового обеспечения, регулирования и контроля оценочной деятельности направлена на создание условий для определения стоимости объектов собственности, включает законодательные акты и стандарты оценочной деятельности, позволяет дать объективную величину стоимости объектов оценки, определить права, обязанности и условия функционирования субъектов оценочной деятельности.

Правовую основу оценочной деятельности в Российской Федерации составляют:

• 
  Конституция РФ
  

• 
  Гражданский кодекс РФ;
  
• 
  Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности), который определяет основные понятия и положения, субъекты оценочной деятельности и объект оценки;
  
• 
  Федеральные стандарты оценки (далее — ФСО);
  
• 
  другие законодательные акты.
  

---

Гражданский Кодекс РФ и Закон об оценочной деятельности РФ — ее фундаментальные законодательные документы. Другие законодательные и нормативные документы, регулирующие оценочную деятельность в Российской Федерации, развивают и конкретизируют их базовые положения.

Гражданский Кодекс РФ определяет основные понятия, методы регулирования и регулирует имущественные отношения, частью которых является оценка стоимости имущества и бизнеса. Его положения в этой части развивает и конкретизирует Закон об оценочной деятельности РФ.[2]

Государственное регулирование осуществляют уполномоченные Законом федеральные органы, функциями которых являются:

• 
  выработка государственной политики в области оценочной деятельности, нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение ФСО, программы разработки ФСО, а также разработка ФСО в случае нарушения сроков, предусмотренных программой разработки ФСО;
  
• 
  ведение Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований Закона об оценочной деятельности, обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
  

Государственное регулирование в сфере оценки в части надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, а также аккредитации высших учебных заведений профессионального образования, осуществляющих аттестацию лиц, претендующих на звание экспертов саморегулируемых организаций оценщиков, осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Министерством экономического развития РФ, которое является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативноправовое регулирование оценочной деятельности, приняты и в настоящее время действуют более 30 актов в указанной области.

Саморегулирования оценочной деятельности в Российской Федерации введено с учетом следующих ключевых аспектов:

• 
  переноса регулирования с предпринимательской на профессиональную деятельность;
  
• 
  обязательного членства всех субъектов регулирования в саморегулируемых организациях оценщиков;
  
• 
  введения инструментов материальной ответственности оценщиков;
  
• 
  создания законодательной основы деятельности негосударственного органа регулирования;
  
• 
  формирования методологии оценочной деятельности в соответствии с МСО.
  

---

Саморегулирование является формой регулирования, которое в экономике рассматривается как установление системы правил ведения хозяйственной деятельности на определенном рынке и санкций за несоблюдение этих правил. При этом механизмы саморегулирования и государственного регулирования должны работать во взаимодействии и принципиально важным является то, что саморегулирование не подменяет собой государственное регулирование, а дополняет его. [5]

---

1.2.Теоретические основы особенностей расчета накопленного износа недвижимости

Износ имущества — снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Существует несколько методов определения величины накопленного износа, основными из которых являются :

• 
  методы разбиения,
  
• 
  метод срока жизни,
  
• 
  метод сравнимых продаж.
  

Метод разбиения заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы. Для наглядности, рассмотрим виды износа на рисунке 1.



Рисунок 1 - Виды износа и их классификация [8]

Для определения каждого компонента износа используются инженерные и визуальные методы.

Физический износ недвижимости проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, а также в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ может быть вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.

Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт.

Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания. Признаком неустранимого физического износа здания является невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической безопасности.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:

1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

2) быстроизнашиваемые — элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. При определении физического износа может применяться нормативный метод, который предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.

---