Файл: Курсовая работа По мдк 04. 01 Оценка недвижимого имущества Тема Особенности расчета накопленного износа недвижимости на примере торгового центра цум (наименование объекта).docx

Продолжение таблицы 4

1	2	3	4
14	Коэффициент капитализации (анализ рынка) :
14.1	Для зданий и сооружений	0,26	0,26
14.2	Для земельного участка	0,24	0.24
15	Доход, относимый к зданиям и сооружениям, руб.(ст.3хст.14.1)	195	243,8
16	Доход, приходящийся на земельный участок, руб.(ст.13-ст.15)	355810,2	290075,2
17	Стоимость земельного участка, руб. (ст.16/ст.14.2)	1482542,5	1208646,7

На основе анализа наиболее эффективного использования, можно сделать вывод о том, что эффективнее использовать земельный участок под строительство торгового центра «Гранат»

---

2.3Оценка стоимости недвижимости

2.3.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. При этом различия между сопоставимыми объектами сглаживаются путем проведения корректировки.

Для сравнения объекты аналоги расположены на территории города Кунгура (таблица 5)

Таблица 5 - Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Объекты аналоги	местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения
ТЦ «Прага»	Пермский край, Кунгур, улица Пугачева, 25 а.	2140	Кирпичное	хорошее
ТЦ «КИТ»	Пермский край, Кунгур, улица Карла Маркса, 37.	320	Бетонные панели	хорошее
ТЦ «Кузнецов»	Пермский край, Кунгур, улица Карла Маркса, 27.	2870	Кирпичное	хорошее
ТЦ «Ирень»	Пермский край, Кунгур, улица Ленина, 59.	4180	Кирпичное	среднее

На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта.[10] Расчет скорректированных цен представлен в таблице 6.

Таблица 6 - Пример расчета скорректированных цен объектов недвижимости

---

Объекты сравнения	местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещений	Цены продаж объектов недвижимости, т.р.	Цена продажи, приведенная к объекту оценки по площади, т.р.	Поправки в долях			Итоговая цена, тыс. Руб.
							поправка на местоположение	По материалу стен	По состоянию помещений
ТЦ «ЦУМ»	Пермский край, Кунгур, улица Коммуны, 45.	600	Б	Х	-	-	-	-	-	-
ТЦ «Прага»	Пермский край, Кунгур, улица Пугачева, 25 а.	2140	К	Х	38 300	10738,3	0,9	1,3	1	12 563,8
ТЦ «КИТ»	Пермский край, Кунгур, улица Карла Маркса, 37.	320	Б	Х	1220	2 287,5	1	1	1	2287,5
ТЦ «Кузнецов»	Пермский край, Кунгур, улица Карла Маркса, 27.	2870	К	Х	27 500	5 749,1	0,9	1,1	1	5 691,6
ТЦ «Ирень»	Пермский край, Кунгур, улица Ленина, 59.	4180	К	Ср	55 000	7 894,7	1	1,2	0,6	5 684,2

---

Для определения стоимости объекта оценки необходимо рассчитать долю в цене объектов аналогов:

1. 
   Условная сумма стоимости объектов аналогов
   

12 563,8 + 2287,5+ 5 691,6 + 5 684,2 = 26 227,1 тыс. руб.

2. 
   Доля в стоимости объектов аналогов:
   

ОА1 = 12 563,8: 26 227,1 = 0,48

ОА2 = 2287,5: 26 227,1= 0,09

ОА 3 = 5 691,6: 26 227,1 = 0,22

ОА 4 = 5 684,2: 26 227,1= 0,22

3. 
   Удельная цена объектов аналогов:
   

ОА 1 = 12 563,8 х 0,48= 6 030,6

ОА 2 = 2287,5 х 0,09= 205,9

ОА 3 = 5 691,6 х 0,22 = 1 252,2

ОА 4 =5 684,2 х 0,22 = 1 250,5

4. 
   Стоимость объекта недвижимости:
   

6 030,6 + 205,9 + 1 252,2+ 1 250,5= 8 739,2 тыс. руб.

Таким образом, рыночная стоимость Торгового центра «ЦУМ» определённая сравнительным подходом составляет – 8 739,2 тыс. руб.

---

2.3.2Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Сзп = СЗ + СВ (СЗ) - И, (2)

где С_зп - стоимость объекта недвижимости затратным подходом; СЗ - стоимость земельного участка СВ (СЗ) - стоимость воспроизводства (замещения); И - износ.

Этапы расчета стоимости объекта затратным подходом:

1. 
   Определение стоимости земельного участка по формуле:
   

СЗ = S х ЦЗ, (3)

где: S - площадь земельного участка, м² ;

ЦЗ - цена земли.

Цена земли в данной курсовой работе принимается равной 500 руб./м².

СЗ = 2000 х 500 = 1000 000 руб. или 1000 тыс. руб.

2. 
   Определение стоимости воспроизводства СВ.
   

СВ = (Sз х ЗВ) + [(Sз х ЗВ) х ПП] (4)

где: Sз – площадь здания, м²;

ЗВ – затраты на воспроизводство (улучшение или замещение), руб.м²; ПП – предпринимательская прибыль, %

При определении стоимости нового строительства улучшений

(воспроизводства или замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30%. Строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных ТЦ «ЦУМ», составляют:

• 
  кирпичных 10 000 руб./м²
  
• 
  бетонных 10 500 руб./м².
  

СВ = (600 х 10 000) + (600 х 10000) х 0,3 = 7 800 000 руб. или 7 800

тыс. руб.

3. 
   Определение накопленного износа по следующей формуле:
   

И = ФИ + ФУ + ВИ, (5)

где ФИ – физический износ; ФУ – функциональное устаревание; ВИ – внешний износ

Оцениваемый ТЦ «ЦУМ» - достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального типов износа равна нулю.

Здания в процессе эксплуатации подвергаются воздействию агрессивных сред природного и техногенного характера. В результате указанных воздействий происходит изменение первоначальных свойств материалов конструкций и инженерного оборудования зданий. Для определения возможности дальнейшего использования конструктивных элементов здания необходимо знать их физический износ.[8 стр. 233] Расчет физического износа представлен в таблице 7.

---