Файл: Курсовая работа По мдк 04. 01 Оценка недвижимого имущества Тема Особенности расчета накопленного износа недвижимости на примере торгового центра цум (наименование объекта).docx

Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и с неустраненными.

Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа — изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, расположение предприятия (в центре деловой части города или в густонаселенном жилом районе).

Внешний износ в стоимостном выражении определить сложно, так как не накоплено достаточного опыта и мало рыночных данных, позволяющих проследить изменение стоимости объекта под влиянием внешних факторов.

Основные методы оценки внешнего износа:

• 
  сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;
  
• 
  капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.
  

Метод срока жизни основан на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. При определении износа этим методом используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, эффективный и хронологический возраст.

Срок экономической жизни — отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка — уменьшить.

Хронологический возраст — фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки.

СВ — полная восстановительная стоимость, руб.; Эффективный возраст — возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида.

Метод срока жизни базируется на том

---

, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Данная концепция отражена в формуле №1

, (1)

где И — износ, руб.;

ЭВ — эффективный возраст, лет;
СЭЖ — типичный срок экономической жизни, лет.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них.

При оценке накопленного износа методом сравнимых продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения. [9]

---

2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Общая характеристика торгового центра «ЦУМ»

Местоположение: Россия, Пермский край, Кунгур, улица Коммуны, 45. Торговый центр расположен в центре города.[6]

Дата оценки недвижимости:

Основные направления деятельности:

• 
  Торговый центр
  
• 
  Универмаг
  

Анализ общего состояния соответствующего сегмента рынка

недвижимости: Рыночная величина арендной ставки 40000 руб. за месяц.

Таблица 1 - Сведения о доходах и расходах по данным ФНС от 02.12.2022

Год	Доходы	Расходы	Доходы - Расходы
2021	163 611 000 р.	74 666 000 р.	88 945 000 р.

Таблица 2 – Финансовый отчет

Выручка	146960	тыс.руб.
Себестоимость продаж	73127	тыс.руб.

Стены: бетон, плиточная облицовка

Состояние помещения: хорошее

Площадь помещения: 600 м²

Этажность: 2 этажа

График работы: 10:00 – 21:00

Руководитель: генеральный директор Буничева Мария Геннадьевна

Численность работников: 25 человек

Количество учредителей: 19


Таблица 3 – Анализ розничного товарооборота ТЦ «ЦУМ» [6]

Товарооборот	2021г		2022г		Отклонение			Темп роста, %
	сумма, млн.руб.	уд. вес, %	сумма, млн.руб.	Уд .вес, %	сумма, млн.руб.	уд.вес, %
Всего валовой товарооборот	150774	100	182606	100	31832	-	121,1
В том числе: реализация непродовольственных товаров	139466	92,5	170371	93,3	30905	0,8	122,1
реализация продовольственных товаров	11308	7,5	12235	6,7	927	-0,8	108,2

---

На рисунок 1 представлен спрос на торговые помещения в г. Кунгуре и Кунгурском районе за 2 месяца 2023 года.



Рисунок 1. Спрос на торговые помещения 01.23 – 02.23 гг

Рассмотрев данный рисунок можно сделать вывод, что спрос в феврале спрос на торговые центры сократился на 8 единиц, спрос на магазины понизился на 8 единиц, а спрос на торговые павильоны увеличился на 5 единиц.

На спрос влияют несколько факторов, предложение торговых помещений со стороны продавцов, а так же цена на аренду.

На рисунок 2 представлено предложение на торговые помещения в г. Кунгуре и Кунгурском районе за 2 месяца 2023 года.



Рисунок 2. Предложение на торговые помещения 01.23-02.23 гг

Рассмотрев рисунок 2 можно сделать вывод, что предложение в феврале на торговые центры уменьшилось на 5 единиц, предложение на магазины возросло на 3 единицы, а предложение на торговые павильоны понизилось на 5 единиц.

На предложение влияет спрос арендаторов, а также увеличение числа продаж товаров.

---

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо учесть ожидаемую доходность объекта.

На основе анализа определено два возможных варианта использования земельного участка, отвечающих всем критериям НЭИ:

1 вариант- торговый центр «Гранат»

2 вариант- торговый центр «ЦУМ»

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. [8 стр. 125] Расчет стоимости земельного участка на основе анализа наиболее эффективного использования представлен в таблице 4.

Таблица 4 – Расчет стоимости земельного участка на основе анализа наиболее эффективного использования

№ п/п	Расчетные показатели	ТЦ «Гранат»	ТЦ «ЦУМ»
1	2	3	4
1	Затраты на строительство, руб./м2	600	750
2	Прибыль застройщика, %	25%	25%
3	Полные затраты на строительство, руб. (ст.1 х ст.2 / 100) + ст.1	750	937,5
4	Полезная площадь, сдаваемая в аренду (по вар.)	600	600
5	Арендная ставка, руб. кв. м.(описание рынка)	870	760
6	Потенциальный валовой доход, руб. (ст.5хст.4)	522000	456000
7	Потери от недоиспользования и неплатежей, %	7%	10%
8	Действительный валовой доход, руб.	485460	410400
9	Условно-постоянные операционные расходы в % от ДВД, руб.	18%	19%
		87382,8	77976
10	Удельные условно-переменные операционные расходы, руб.кв. м,	35	35
11	Общие условно-переменные операционные расходы, руб. кв. м	42 000	42 000
12	Расходы на замещение (капремонт) в % от затрат на строительство, руб.	12%	14%
		72	105
13	Чистый операционный доход, руб. (с.8-9с.-с.11-с.12)	356005,2	290319

---