Файл: Определение рыночной стоимости объекта.pdf

Рынок нежилой недвижимости наиболее развит в областном центре- г. Южно-Сахалинск

Анализ рынка недвижимости г. Южно-Сахалинска и основан на материалах, размещенных в свободном открытом доступе. Исследование является результатом анализа цен предложений от собственников объектов коммерческой недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости. Исполнитель не предоставляет никаких гарантий отсутствия в данном исследовании ошибочных или некорректных сведений и не несет ответственности за ущерб, убытки, или иной вред возникшие по причине некорректности или недостоверности информации, содержащейся в данном экспертном исследовании.

Анализ информации о сделках сайта Росреестра показывает по состоянию на 2018 г., что подавляющее большинство сделок совершаются с жилыми помещениями.

Объект оценки принадлежит к сегменту офисно-торговой недвижимости

На дату оценки сегмент производственно-складской недвижимости имеет следующую структуру предложения по площади:

Цена предложения офисно-торговых зданий и помещений лежит в диапазоне 7333-283542 руб./кв.м. , Среднее значение с учетом доли площадей различной площади- 110363 руб./кв.м.

Коридор цен для каждой категории помещений по площади значителен .

Следует отметить, что каждая категория помещений неоднородна и представлена объектами , отличающимися по местоположению, конструктивным характеристикам, уровню и качеству отделки.

Анализ ценовых данных характеризуется следующими показателями

Ниже приведены варианты предложений по продаже офисных здания.

Рынок аренды

1 Офисно-торговые помещения

Ставки аренды по районам^[6]:

Офисы на сахалинском рынке недвижимости можно классифицировать следующим образом:

- "евростандарт" - расположение офисов в наиболее коммерчески привлекательных районах города, интерьеры помещений выполняется в соответствии с так называемым "евростандартом", арендаторы получают необходимое количество мест на автостоянках, необходимые деловые и бытовые услуги;

- "традиционные" офисы расположены в коммерчески малопривлекательных районах, имеют устаревшие системы инженерного обеспечения, к данному классу относят и офисы, расположенные в малоприспособленных помещениях.

Большинство организаций города используют офисные площади "традиционного" стандарта. Фирмы с большей финансовой устойчивостью предпочитают помещения "евростандарта". Кроме того, необходимо отметить, что преобладающей формой сделок для предпринимателей является аренда. Наибольшим спросом пользуются небольшие офисные помещения площадью до 100 м², расположенные в черте города.

Классификация офисов обычно производится по следующим параметрам:

Местоположение. Отмечено наибольшее число сделок в 4 условных районах: "Центральный» (улицы Сахалинская, пр. Победы, Ленина, пр. Мира), «Северный» (пр. Мира, ул. Украинская), отдаленные районы (выше ул. Украинской, Луговое, Новоалександровск) и «Южная часть» (спальные районы города: 11,12,12-а,13,14).

Транспортная доступность – наибольшим спросом пользуются объекты, имеющие хорошую транспортную доступность и, как правило, хорошие подъездные пути.

Качество отделки– арендная ставка для объектов с улучшенной отделкой с применением современных материалов как правило на величину около 20% выше ставок аренды аналогичных помещений с простой отделкой в удовлетворительном состоянии. Наибольшие ставки аренды отмечены в коммерческих зданиях- новостройках (центр «Квартал»).

Условия сдачи в аренду – как правило, объекты арендуют на 1 год с возможностью пролонгацией договора аренды, в ставку входят все платежи. Сейчас распространены договоры аренды на 11 месяцев. Дело в том, что соглашения на срок менее одного года можно не регистрировать. Причины нежелания проходить процедуру регистрации самые разные, но наиболее частая – наличие в помещении неузаконенных перепланировок. Если действовать по букве закона, то снос или возведение каждой перегородки нужно согласовывать в Межведомственной комиссии (МВК), потом получать в БТИ планы помещения без красных линий. Такие операции недешевы, хлопотны и абсолютно не нужны ни арендатору, ни арендодателю. Последнему особенно, потому что завтра арендатор может уйти, а пришедшему на смену новая стенка покажется лишней, и снова придется затевать процедуру согласования. В таких случаях обычно заключают договор на 11 месяцев, который продлевают затем несколько раз.

Еще одна неприятная для арендатора деталь – так называемый коридорный коэффициент (термин советских лет, используемый сегодня профессионалами). В любом здании есть места общего пользования: лестницы, коридоры, холлы. Владельцу необходимо их окупать, поэтому он может увеличить общую площадь процентов на 20, например, снимая офис в 200 кв.м, придется платить за 240. Чем больше площадь арендуемого помещения, тем меньше коридорный коэффициент, а крупного арендатора, занимающего целые этажи, могут совершенно освободить от подобных выплат.

Вид здания - офисные площади на рынке Южно-Сахалинска представлены в следующих основных типах зданий:

- "административные" здания промышленных предприятий;

- "коммерческие" здания офисного назначения;

"реконструированный нежилой и жилой фонды"

"Административные" здания имеют как свои преимущества (наличие парковки, хорошие подъездные пути, предоставление необходимых бытовых услуг, техническое обслуживание зданий, хорошая осведомленность клиентов о месторасположении и др.), так и недостатки (пропускная система, устаревшие инженерные системы и др.). "Коммерческие" офисные здания исключают все недостатки, присущие «административным" зданиями.

В связи с тем, что данный тип недвижимости достаточно широко представлен по всей территории города, то изменение цен и арендных ставок имеет значительную вариацию, что обусловлено, прежде всего, территориальным фактором (местоположением объекта).

Сведения не позволяют однозначно отнести сегмент рынка продаж к активному рынку, в связи с тем, что для Южно-Сахалинска характерен большой разброс цен на аналогичные объекты, сделки немногочисленны, рынок аренды относится к активному рынку.

Варианты предложений по аренде офисов:

Земельные участки

На дату оценки рынок земельных участков имеет следующую структуру предложения:

Подавляющее число участков коммерческого назначения, включая участки для многоэтажной застройки находятся в собственности.

В целом количество предложений на рынке земельных участков без улучшений крайне ограничено.

Земельных участков под нежилую застройку непроизводственного назначения , расположенных в застроенных зонах города, крайне мало и их удельные цены – от 5000 руб./кв.м. до 39000 руб./кв.м. Отследить реальные цены сделок сложно, поскольку наличие или отсутствие тех или иных документов может влиять на цену в пределах сотен процентов.

Таким образом, основным фактором, влияющим на спрос и, соответственно, цену, является его местоположение. Отследить реальные цены сделок сложно, поскольку наличие или отсутствие тех или иных документов может влиять на цену в пределах сотен процентов. Даже учитывая весьма сложную экономическую ситуацию, цены предложений по-прежнему не снижаются.

Рынок неактивен

Типичные элементы, которые оказывают влияние на стоимость объекта:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

К категории экономических характеристик относится – скидка на торг, которую необходимо учитывать в связи с тем, что основным источником информации о цене являются предложения к продаже.

В населенных пунктах земельные участки различаются по стоимости в зависимости от следующих факторов влияния (Источник информации К.т.н. Яскевич Е.Е. Подходы к концепции стоимости земельных участков)^[8]:

Доступности населения к центру города, объектам культуры и т.д.;

Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;

Уровня развития сферы культурно – бытового обслуживания;

Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;

Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;

Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы

Типичные элементы, которые оказывают влияние на стоимость объекта:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;