Файл: Определение рыночной стоимости объекта.pdf

-условия финансирования;

-условия и время продажи;

-расходы, сделанные сразу после покупки;

-рыночные условия;

-местоположение;

-функциональные и технические особенности;

-физическое состояние;

-экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);

-вид использования (зонирование)

-компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Дополнительный фактор – скидка на торг, учитывать который необходимо исходя из особенности имеющейся на рынке информации – основной источник информации о цене – предложения к продаже.

С учетом того, что на рынке недвижимости удается подобрать цены сделок или предложений с идентичными передаваемыми имущественными правами, условиями финансирования, условиями и временем продажи, расходами необходимыми сразу после покупки, рыночными условиями, идентичным видом использования и экономическими характеристиками, то необходим обзор следующих ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки:

-скидка на торг;

-местоположение;

-функциональные и технические особенности;

-физическое состояние;

Рассмотрим данные факторы более подробно:

Скидка на торг. С учетом того, что чаще всего информация о ценах на недвижимость доступна в виде цен предложения, то, как правило первый фактор, влияющий на цену реальной сделки – это возможный торг. Для учета данного фактора как правило используется понижающая процентная поправка. Согласно исследованиям проведенных ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» и опубликованных в 2018г. в сборнике «Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, диапазон значений, в которых, по мнению большинства оценщиков находится скидка на цены офисно-торговой недвижимости от 5,8% до 18,1% для активного рынка в зависимости от типа объекта, скидка на арендные ставки лежит в диапазоне 4,8 до 15,4%; для неактивного рынка 10,2-26,3% на цены предложений и 8,9%-23,1% на арендные ставки. Выбор конкретного значения этой величины рекомендовано осуществлять с учетом фактора ликвидности, характерного для оцениваемого объекта. Кроме того, согласно ФСО №2, разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя». По существу, из такого определения, значение скидки может быть определено как разность между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения. Следовательно, при выборе аналогов при незначительном разбросе цен предложений, Окончательный вывод о величине скидки на торг складывается непосредственно из анализа цен предложений по объекту на этапе отбора аналогов.

Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. Чаще всего удается подобрать аналоги со схожим местоположением. Изучая цены предложения, как правило, влияние различного местоположения в границах г. Южно-Сахалинска четко не прослеживается. Исключение составляют объекты, расположенные в общественно-деловых зонах и на окраинах и планировочных районах. В каждом конкретном случае величину данной поправки удобно рассчитать методом парных продаж на основе имеющейся информации по аналогам.

Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. Чаще всего удается подобрать аналоги со схожим местоположением. Изучая цены предложения, как правило, влияние различного местоположения в границах г. Южно-Сахалинска четко не прослеживается. Исключение составляют объекты, расположенные в общественно-деловых зонах и на окраинах и планировочных районах. В каждом конкретном случае величину данной поправки удобно рассчитать методом парных продаж на основе имеющейся информации по аналогам.

В среднем по России принята следующая классификация территориальных зон в пределах города.

В справочниках оценщика недвижимости опубликованы матрицы коэффициентов в зависимости от расположения объектов и аналогов в различных территориальных зонах.

Офисно-торговая недвижимость

Функциональные и технические особенности. Функциональные и технические различия включают в себя: размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст здания. Поправка на любое из этих различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

Наиболее типичные поправки для объектов недвижимости из данной группы: на площадь. Так же на рынке четко прослеживается тенденция, что удельная стоимость квадратного метра тем выше, чем меньше площадь. Согласно исследованиям проведенных ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» и опубликованных в 2017г. в сборнике «Справочник оценщика недвижимости. величина корректировки может лежать в диапазоне +16%-14% в зависимости от разницы в площади.

Поправка на площадь рассчитана с использованием поправочного коэффициента

Км=(S объекта/Sаналога) ^К

Коэффициент торможения принят по данным Справочника оценщика недвижимости 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Рис. 56 для среднего значения интервалов и составляет -0,084 для рынка аренды, -0,129 для цен объектов.

Физическое состояние. Поправка на физическое состояние определяется исходя из существующего состояния аналогов. Для приведения в соответствие с оцениваемым объектом, к аналогам применяется повышающая, либо понижающая поправка, которая учитывает среднюю стоимость затрат на производство ремонтных работ на данный период оценки. Размер поправки между категориями физического состояния определяется исходя из состояния объекта оценки, качества имеющегося ремонта, стоимости используемых материалов, наличие современной сантехники, высококачественных дверей и других факторов. Как правило, максимальный размер поправки не превышает 10000 руб. за квадратный метр.

Таким образом, основным фактором, влияющим на спрос и, соответственно, цену, является его местоположение. Отследить реальные цены сделок сложно, поскольку наличие или отсутствие тех или иных документов может влиять на цену в пределах сотен процентов. Даже учитывая весьма сложную экономическую ситуацию, цены предложений по-прежнему не снижаются.

Рынок продаж неактивен

Типичные элементы, которые оказывают влияние на стоимость объекта:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

К категории экономических характеристик относится – скидка на торг, которую необходимо учитывать в связи с тем, что основным источником информации о цене являются предложения к продаже.

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции — это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

Рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации

Основное назначение предложенной градации – последующее использование банками в процессе определения залоговой стоимости. Функциональная полезность такой градации заключается прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее, как составляющей, в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость достаточно невелик.

Иными факторами, влияющими на ликвидность, являются:

Эластичность спроса на данный вид имущества . Например, жилые помещения. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость. Аналогичный вывод можно сделать в отношении товара, например, металлопроката или нефтепродуктов;

Состояние имущества . В большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление;

Соответствие современным технологиям. Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Наиболее яркий пример – компьютерная техника. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов. Когда одни материалы замещаются другими – более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы. При достаточно динамичном развитии этой области рассматриваемый фактор становится весьма коварным. Применительно к недвижимости можно отметить торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес»;

Масштабность. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, линии розлива очень большой производительностью или производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно.

Количество. Достаточно часто ликвидное в небольших количествах имущество теряет ликвидность, когда объем залоговой массы превышает емкость рынка. Наиболее яркий пример – металлорежущие станки. Несколько станков могут быть легко проданы, а несколько сотен станков единовременно продать невозможно.

Местоположение . Если имущество, пользующееся спросом на рынке, находится в таком месте, что его перемещение невозможно либо сопряжено с большими издержками, ликвидность такого имущества будет весьма низкой либо отсутствовать вообще. Например, строительная техника в отдаленных районах Севера или Сибири.