Файл: Курсовая работа на тему Определение рыночной стоимости квартиры.docx

чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения. [ №22, с. 76].

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственые базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости [№22, с. 81].

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений [№ 9, с. 298].

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов. Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

• 
  анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
  
• 
  статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
  
• 
  анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.
  

---

К качественным методикам относятся:

• 
  классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);
  
• 
  распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).
  

Согласование результатов

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости [№ 15, с. 318].

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования [№21, с. 249].

Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.

Методики оценки стоимости недвижимости не меняются уже давно. Существует три основных подхода оценки - сравнительный, доходный и затратный. Эти методики и сейчас сохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого подхода к оценке недвижимости в условиях кризиса [№15, с. 410].

---

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении любой операции с недвижимостью.

---

2 Определение рыночной стоимости квартиры

2.1 Краткая характеристика объекта оценки

Объект оценки – двухкомнатная квартира №72, расположенная на четвертом этаже пятиэтажного жилого дома №4, расположенного по адресу г. Барнаул, ул. Мусоргского. Описание местоположения объекта оценки представлено в таблице 1.

Таблица 1- Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Область, район	Алтайский край, г.Барнаул
Преобладающая застройка в районе месторасположения	Многоэтажные жилые дома
Транспортная доступность	Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта составляет 250 м
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Неудовлетворительная
Объекты социальной инфраструктуры района	Сеть магазинов промышленных и продуктовых товаров, аптека, рынок, поликлиника, школы и детские сады
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Удовлетворительная
Объекты промышленной инфраструктуры района	Не обнаружены
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Удовлетворительная

Характеристика жилого дома, в котором находится объект оценки, представлена в таблице 2.

Таблица 2 - Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоэтажный жилой дом
Год постройки	1970
Материал наружных стен	Панельные
Материал перекрытий	Железобетонные
Состояние здания	Удовлетворительное
Техническое обеспечение здания	Централизованное холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, центральная канализация, электроснабжение, газоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция
Организованная стоянка личного авто	Нет
Количество этажей в здании	Пять
Состояние подъезда	Удовлетворительное
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

---

Характеристика объекта оценки представлена в таблице 3.

Таблица 3. Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	Четвертый
Площадь, кв.м. Общая/жилая	Общая площадь – 47,2 кв.м. Жилая площадь – 32,3 кв.м.
Количество комнат, кв.м.	№ п/п	Назначение площади	Площадь, кв.м.	Вид отделки
	1	Прихожая	5,6	Пол - ДВП окрашен Стены - обои Потолок – потолочная плитка Входная дверь – металлическая с пластиком Межкомнатные двери - деревянные щитовые глухие и филенчатые
	2	Туалет	1,2	Пол – кафельная плитка Стены – обои Потолок - окраска меловая
	3	Ванная	2,2	Пол - кафельная плитка Стены – пластиковые панели Потолок - окраска меловая
	4	Кухня	5,9	Пол - линолеум Стены - обои, кафельная плитка Потолок – потолочная плитка Заполнение оконных проемов – пластиковые окна
	5	Жилая комната	17,0	Пол - ДВП окрашен Стены - обои Потолок – потолочная плитка Заполнение оконных проемов – пластиковые окна
	6	Жилая комната	15,3	Пол - ДВП окрашен Стены - обои Потолок – натяжное полотно Заполнение оконных проемов – пластиковые окна
Высота потолков, м.	2,3 м.
Вид из окон	Дворовая часть
Слаботочное обеспечение	ТВ, интернет
Состояние объекта	Хорошее
Видимые дефекты внутренней отделки	Полы - истертость покрытия в ходовых местах

---