Файл: Курсовая работа на тему Определение рыночной стоимости квартиры.docx

1 Основы оценки недвижимости

1.1 Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

Оценка - процедура, в результате которой устанавливается рыночная или иная стоимость объекта оценки.

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости [№1, ст. 3].

Оценщик - физическое или юридическое лицо, обязательно являющийся членом одной из палат оценщиков.

Цели оценки недвижимости - определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки.

Безусловно, цели оценки недвижимости прямым образом зависят от конкретной сделки с имуществом в каждом случае.

Итак, какие бывают цели оценки недвижимого имущества [№8, с.33]:

- выявление стоимости недвижимости при проведении мероприятий по приватизации, при передаче в доверительное управление или аренду;

- проведение оценки недвижимости требуется при составлении различный брачных контрактов, а также при разделе имущества в случае расторжения брака, например, по требованию одной из сторон в том случае, когда имеет место спор о разделе имущества.

- при необходимости предоставить в качестве залога недвижимое имущество;

- при осуществлении контроля за правильностью и законностью уплаты налогов в том случае, если имеет место спор об исчислении налогооблагаемой базы;

- в случае продажи либо отчуждения иным образом недвижимого имущества;

- при выкупе либо в случае, если нормами законодательства предусмотрено изъятие недвижимости у собственника для различных государственных или муниципальных нужд;

- при ипотечном кредитовании;

- при переуступке долговых обязательств, которые непосредственно связаны с объектами оценки - недвижимым имуществом;

- в случае, когда недвижимость передается в уставный капитал юридических лиц.

Список не носит исчерпывающий характер. Очевидно, что оценка недвижимого имущества может быть проведена в самых разных целях, хотя из оценочной практики становится ясно, что обычно необходимость возникает при совершении различных хозяйственных сделок. Цели оценки недвижимости непосредственно влияют и на содержание оценки - т.е. на ту

---

совокупность отношений и действий экономического, юридического, технического, исследовательского и иного характера в связи с определением стоимости объекта оценки. В каждом конкретном случае, постановка целей перед специалистом имеет первоочередное значение и ставится во главу угла.

Подход к оценке - способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки, с использованием одного или нескольких методов оценки [№22, с.83].

Метод оценки - совокупность действий юридического, финансово-экономического и организационно-технического характера, используемых для установления рыночной или иной стоимости объекта оценки [№22, с. 84].

Стандарты оценки - нормативный документ, в котором устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности.

Дата оценки - день или период времени, на которое определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки.

Недвижимость - это здания, сооружения, земельные участки и все, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно [№17, с. 81].

Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию самостоятельного хозяйственного значения, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций входят в состав основного здания [№17, с.85].

Сюда же входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации:

• 
  системы отопления с оборудованием, например котельная установка - бойлерная (если последняя находится внутри здания);
  
• 
  внутренняя сеть водо- и газопровода, канализация со всеми устройствами;
  
• 
  внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
  
• 
  внутренние телефонные и сигнализационные сети;
  
• 
  вентиляционные устройства обще-санитарного назначения;
  
• 
  подъемники и лифты.
  

---

Фундаменты под объектами, не являющимися зданиями, котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и прочее, расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженных одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».

Сооружения. К сооружениям относятся инженерно - строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т.д.).

В сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости плотины в состав объекта включают тело плотины, фильтры и дренажи, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепление откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценочная деятельность - это новый вид экономической деятельности для РК, наряду с бухгалтерским учётом, аудитом, налогообложением [№ 16, с. 29].

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Соответственно, основные цели оценки бывают [№ 4, с. 9]:

1. 
   Отражение в отчётности;
   
2. 
   Купля-продажа;
   
3. 
   Мена;
   
4. 
   Проведение конкурсов, аукционов, торгов;
   
5. 
   Аренда, лизинг, залог;
   
6. 
   Раздел, наследование, дарение;
   
7. 
   Страхование, исчисление налога, пошлин, сборов;
   
8. 
   Приватизация, конфискация, национализация, ликвидация, разрешение имущественных споров;
   
9. 
   Передача прав собственности, внесение имущества в уставный капитал, определение доли имущественных прав, передача в доверительное управление;
   
10. 
    Инвестиционное проектирование, коммерческая концессия;
    
11. 
    Возмещение ущерба, хранение;
    
12. 
    Составление брачного контракта и так далее.
    

Оценка стоимости - методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс его определения [№10, с. 53].

---

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта. В мировой практике участники рынка выработали унифицированный набор оценочных правил или принципов, которые объединяются в группы.

---

1.2 Государственное регулирование оценочной деятельности

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон) оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [ №3, cт. 3].

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства.

В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно [№3, ст.18].

Оценка собственности, принадлежащей федеральным или муниципальным государственным структурам, является необходимой в силу закона при любых сделках. Законом определен единый порядок установления цены на это имущество - оценка собственности может быть установлена исключительно через процедуру оценочной экспертизы, проведенной независимым оценщиком.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе [№3, ст. 8]:

• 
  при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  
• 
  при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  
• 
  при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  
• 
  при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  
• 
  при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: муниципальный оценочный регулирование стоимость
  
• 
  при национализации имущества;
  
• 
  при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
  
• 
  при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  
• 
  при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
  
• 
  при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
  

---