Файл: Курсовая работа на тему Определение рыночной стоимости квартиры.docx

Местонахождение объекта оценки на карте представлено на рисунке 1.



Рисунок 1. Местоположение объекта на карте

Объект оценки – двухкомнатная квартира панельного дома, расположен в центральном районе г.Барнаула по адресу: ул.Мусоргского 4, кв. 72.

Ближайшее окружение: многоэтажные жилые застройки, продуктовый магазин, школа, детский сад, отделение Сбербанка России, аптека.

Места отдыха и достопримечательности, расположенные в районе: библиотека, сауна, Дворец культуры, спортивный комплекс, бассейн.

Уровень смога, грязи и шума в пределах нормы.

---

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Для анализа рынка жилой недвижимости следует подобрать аналоги к объекту оценки, находящиеся в районе расположения объекта оценивания и соответствующие критериям объекта оценки.

Анализ рынка недвижимости представлен в таблице 4.

Таблица 4. Анализ рынка жилой недвижимости

Тип недвижимости	Местоположение	Описание	Цена объекта, руб.	Цена 1м2, руб.	Источник информации
2-х комнатная квартира панель	Алтайский край, Барнаул, р-н Центральный, р.п. Южный, ул. Чайковского, 7А, кв. 1	1/5 этаж Общая площадь: 43.7 м², Площадь кухни: 5 м², балкон отсутствует, отличная планировка, хорошее состояние, кафель в ванной, пластиковые окна, на полу уложен линолеум.	2 250 000	51 487,4	[https://www.avito.ru/barnaul]
2-х комнатная квартира панель	Алтайский край, Барнаул, р-н Центральный, ул. Чайковского, 15, кв. 14	5/5 этаж Общая площадь: 44,3 м² Площадь кухни: 5.3 м² В квартире пластиковые окна, в комнатах уложен ламинат, натяжной потолок. В кухне,туалете и ванной выложена плитка, выполнена стяжка полов цементно-песчаная.	2 300 000	51 918,7	[https://www.avito.ru/barnaul]
2-х комнатная квартира панель	Алтайский край,Барнаул, р-н Центральный, ул. Белинского, 5, кв. 1	1/5 этаж Общая площадь: 44 м² Площадь кухни: 6 м² В квартире пластиковые окна, балкон отсутствует, хорошее состояние, потолок в 2х уровнях гипсокартон, пол утеплен, в ванной комнате кафельная плитка.	2 170 000	49 318, 2	[https://www.avito.ru/barnaul]
2-х комнатная квартира панель	Алтайский край, Барнаул, р-н Центральный, ул. Мусоргского, 26, кв. 17	1/5 этаж Общая площадь: 43,1 м² Квартира в хорошем состоянии: пластиковые окна, качественный линолеум, натяжной потолок, балкон отсутствует.	2 320 000	53 828,3	[https://www.avito.ru/barnaul]
2-х комнатная квартира панель	Алтайский край, Барнаул, р-н Центральный, Зоотехническая ул., 59, кв. 66	3/5 этаж Общая площадь: 47,6 м² В квартире «космитический» ремонт, на полу уложен линолеум, на потолках – потолочная плитка, балкон застеклен, установлены пластиковые окна.	2 600 000	54 621,9	[https://www.avito.ru/barnaul]
2-х комнатная квартира панель	Алтайский край, Барнаул, р-н Центральный, ул. Мусоргскоо, 6, кв. 55	4/5 этаж Общая площадь: 45,4 м² Площадь кухни: 5.5 м² Нoвая вxодная дверь, плаcтиковыe окна, балкон застелен,в двух комнатах и на кухне сделан приличный ремонт,ламинат,натяжные потолки, в ванной комнате отсутствует ремонт.	2 400 000	52 980,1	[https://barnaul.cian.ru/]
2-х комнатная квартира панель	Алтайский край, Барнаул, р-н Центральный, ул. Герцена, 10, кв. 34	2/5 этаж Общая площадь: 46 м² Площадь кухни: 5,2 м² Установленв пластиковые окна, балкон застеклён, в санузле кафель, на полу ламинат, натяжные потолки, установлены новые радиаторы отопления.	2 550 000	55 434,8	[https://barnaul.cian.ru/]
2-х комнатная квартира панель	Алтайский край, Барнаул, р-н Центральный, ул. Чайковского, 19, кв. 70	4/5 этаж Общая площадь: 45,5 м² В комнатах уложен линолеум, натяжные потолки, пластиковые окна, балкон застеклен, в ванной и кухне – уложена плитка.	2 350 000	51 648,4	[https://barnaul.cian.ru/]
2-х комнатная квартира панель	Алтайский край, Барнаул, р-н Центральный, ул. Чайковского, 27, кв. 83	3/5 этаж Общая площадь: 45 м² В квартире установлены пластиковые окна, балкон застеклен, новые межкомнатные двери, на полу линолеум, на стенах нейтральные светлые обои, потолок ровный, окрашенный.	2 200 000	48 888,9	[https://www.avito.ru/barnaul]
2-х комнатная квартира панель	Алтайский край, Барнаул, р-н Центральный, ул. Мусоргского, 20, кв. 60	5/5 этаж Общая площадь: 46.1 м² Свежий косметический ремонт, на пол уложен линолеум, натяжные потолки, заменена электропроводка, балкон застеклён.	2 440 000	52 928,4	[https://www.avito.ru/barnaul]
Средняя цена 1 м2 = 52 305, 51 рублей.

---

Рынок жилья весьма разнообразен. На стоимость квартиры влияет масса факторов - от более глобальных к более детальным: к какому типу рынка относится жилой дом (вторичному или первичному рынку жилой недвижимости), ее географическое месторасположение, класс, тип здания, «возраст» жилья, площадь и прочие факторы.

Уровень цен на жилье в городе Барнаул, как и других городах страны, сильно зависит от местоположения объекта, при этом особое значение придается престижности района.

Исходя из данных таблицы, можно сделать вывод, что средняя цена за 1 квадратный метр двухкомнатной квартиры в центральном районе города Барнаул составляет 52 305,51 рублей.

---

2.3 Определение рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения. Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

1. сравнительный подход;

2. затратный подход;

3. доходный подход.

При определении рыночной стоимости объекта оценки был использован только сравнительный подход. Рыночная стоимость объекта оценки, определена сравнительным подходом, представляет собой среднее значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения.

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.

---

Аналоги объекта оценки представлены в таблице 5.

Таблица 5. Выбор объектов сравнения

Показатели	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Наименование	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира
Местоположение	г.Барнаул, Центральный район, ул. Мусоргского 4, кв.72	г.Барнаул, Центральный район, ул. Чайковского, 19, кв.70	г.Барнаул, Центральный район, ул. Герцена, 10, кв.34	г.Барнаул, Центральный район, ул. Мусоргского 6, кв.55	г.Барнаул, Центральный район, ул. Зоотехническая, 59, кв. 66	г.Барнаул, Центральный район, ул. Чайковского 7А, кв. 1
Дата продажи	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.
Стоимость 1м2, руб.		51 648,4	55 434,8	52 980,1	54 621,9	51 487,4
Общая площадь, кв.м.	47,2	45,5	46,0	45,4	47,6	43,7
Жилая площадь, кв.м.	32,3	33,7	33,1	33,3	34,2	31,4
Площадь кухни, кв.м.	5,9	5,5	5,2	5,5	6	5,1
Тип дома	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
Этаж	4/5	4/5	2/5	4/5	3/5	1/5
Состояние квартиры	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Состояние дома	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Качество отделки	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее
Наличие балкона	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Отсутствует
Наличие горячего водоснабжения	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное

---