Файл: Практика оценки недвижимости (Задание на оценку).pdf

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли плюс стоимость нового строительства улучшений минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки.

Затраты на замещение объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Затраты на воспроизводство объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость нового строительства (для земли не используется) определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Выбор принятого для расчета метода определения стоимости нового строительства зданий и сооружений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Методы затратного подхода могут применяться в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости. Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельных участков. Методическими рекомендациями установлены ограничения на применение методов для оценки земельных участков.

В соответствии с ФСО №7 (Источники информации /10/) при применении затратного подхода оценщик должен учитывать следующие положения:

• затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
• затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
• затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
• в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• определение прибыли предпринимателя;
• определение износа и устареваний;
• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;
• для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;
• расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
• данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
• данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
• сметных расчетов;
• информации о рыночных ценах на строительные материалы;
• других данных;
• затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;
• для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;
• величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценка собственности доходным подходом представляет собой процедуру определения стоимости объекта исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от его использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за собственность сумму, большую чем составляют затраты на приобретение другой, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость будущих выгод, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения строительства, реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию, т.е. сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгоды от владения собственностью включают право получать все доходы во время владения, а также доход от продаж после окончания владения (реверсии).

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет цель - получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств. В соответствии с этим, возврат вложенных инвестиций будет складываться из возврата вложенного капитала и получения дохода на капитал.

В соответствии с ФСО №7 при применении доходного подхода оценщик должен учитывать следующие положения:

• доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;
• в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;
• метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
• метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
• метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
• структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
• для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
• оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

В рамках доходного подхода характерно использование следующих методов оценки:

1. Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение. Определение ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.

2. Метод остатка применяется для оценки рыночной стоимости застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого объекта улучшениями, приносящими доход. Данный метод основан на использовании информации о затратах на замещение или воспроизводство улучшения земельного участка.

3. Метод предполагаемого использования. Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Данный метод (по сути, дисконтирования денежных потоков) представляет собой приведение к дате оценки всех поступлений от использования и продажи земельного участка, а также всех затрат, связанных с получением этих доходов. На результат оценки при использовании этого метода оказывают влияние:

• прогнозируемые оценщиком потоки доходов и расходов;
• ставки доходности;
• продолжительность прогнозного периода.

Согласно проведенному анализу наиболее эффективного использования единственным законодательно разрешенным вариантом использования оцениваемого объекта является вид его разрешенного использования.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Метод сравнения продаж: условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с объектами недвижимости, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с объектами недвижимости допускается использование цен предложения (спроса).

Метод выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Выбор применяемых подходов к оценке

При проведении осмотра объекта оценки и на основании данных технических паспортов и информации, полученной от Заказчика, была установлена вся информация о конструктивных элементах и состоянии всех оцениваемых улучшений. Поэтому Оценщик принял решение использовать в расчетах рыночной стоимости оцениваемых зданий затратный подход, в частности метод аналогов в виду отсутствия подробных смет для применения других методов затратного подхода.

Были выявлены аналоги земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание. Проанализировав предложения по продаже и аренде незастроенных и застроенных земельных участков, Оценщик посчитал, что наиболее обоснованным будет применение сравнительного подхода для оценки стоимости земельного участка, а именно метода сравнения продаж. Для применения метода выделения и метода распределения, также относящихся к сравнительному подходу, риэлторами предоставляется недостаточно информации о строениях, расположенных на предлагаемых в продажу зданий с участками. Ввиду отсутствия достоверной информации для оценки методами доходного подхода, Оценщик был вынужден также отказаться от применения доходного подхода в оценке земельного участка.

Проанализировав реальные предложения по продаже зданий с участками, Оценщиком были выявлены объекты сходные по своим параметрам с оцениваемыми. Таким образом, с учетом специфики оцениваемого имущества и характера производимой оценки, Оценщик счет применение сравнительного подхода к оценке приемлемым для расчета рыночной стоимости объекта оценки. В рамках подхода использовался метод сравнения продаж как наиболее точно отражающий рыночную стоимость объектов при развитом рынке. Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям является менее точным методом расчета рыночной стоимости объектов, в основном применяется в условиях массовой оценки.

Оценщик проанализировал рынок аренды недвижимости, аналогичной оцениваемой. Проведенный анализ показал, что существуют предложения аренды сопоставимых с объектами оценки объектов в данный период на рынке недвижимости и имеются предпосылки для осуществления доходного подхода при оценке рыночной стоимости объекта сделки. Для расчетов использовался метод дисконтирования денежных потоков, поскольку оцениваемый имущественный комплекс требует затрат на проведение ремонтных работ и будущие потоки затрат и доходов от эксплуатации активов будут неравномерными и предполагают изменения во времени.

11. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между затратами на воспроизводство объекта и затратами на замещение. Затраты на воспроизводство объекта определяются издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении затрат на воспроизводство тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Согласно ФСО №7 «Оценка недвижимости» при использовании затратного подхода применяется следующая последовательность действий: