Файл: Практика оценки недвижимости (Задание на оценку).pdf

Комментарии.

Все аналоги имеют схожие передаваемые имущественные права (передаются права собственности), условия финансирования и условия продажи, поскольку предложения на продажу сформированы в рамках публичной оферты. Корректировок по указанным элементам сравнения не применяется.

Поправка на дату оценки учитывает изменение цен за период между датами сделки и оценки и может быть рассчитана исходя из индекса цен на земельные участки на момент предложения каждого из аналогов по отношению к индексу цен на дату оценки. Даты предложений аналогов совпадают с датой оценки – апрель 2019 года, поправки не применялись.

Поправка на уторговывание различного типа недвижимости лежит в пределах от 0 до 9%. Оценщик принял рекомендованную поправку на уторговывание для земельных участков с численностью населенного пункта до 250 тыс., чел. в размере 7%.

Рекомендуемые значения коэффициента уторговывания для недвижимости для различных населенных пунктов (см. источники информации /7/):

Таблица 7

По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Каждая из перечисленных семи категорий имеет свои подразделы - виды разрешенного использования. Всего их около 3000. Но в рамках расчета стоимости земельных участков, в условиях данной конкретной задачи, введение поправок на вид разрешенного использования земель не целесообразно, поскольку:

• Перевод земли из одного вида использования в другой, как правило, для небольших населенных пунктов не составляет большого труда, и в большинстве случаев носит заявительный характер, если соответствует градостроительному плану.
• Оцениваемый земельный участок и аналоги №1 расположены на территории населенных пунктов.

Учитывая вышеизложенное, по элементам «вид использования» и «категория земель» для всех аналогов поправка не применялась.

Согласно справочнику оценщика недвижимости Том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» Нижний Новгород 2014 г., поправки на средние значения масштабного фактора представлены в таблице 8.

Таблица 8

Объект оценки и аналоги расположены в г. Ногинске, имеют одинаковую обеспеченность коммуникациями, поправки не применялись.

В статистике принято, что, если коэффициент вариации меньше 10%, то степень рассеивания данных считается незначительной, от 10% до 20% - средней, больше 20% и меньше или равно 33% - значительной. В нашем случае коэффициент вариации скорректированных цен, полученных оценщиком в выборках аналогов при оценке составляет 17,33%, таким образом, степень рассеивания данных средняя.

Весовые поправки были приняты исходя из общей схожести аналогов (количества поправок).

Окончательно, стоимость 1920 м² земельного участка в рамках расчета с помощью сравнительного подхода составляет 5 410 896 рублей.

ПРИМЕЧАНИЕ: НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. НОГИНСКЕ НЕ ПРЕДСТАВЛЕНО ДОСТАТОЧНОЕ КОЛИЧЕСТВО ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПРОДАЖЕ И АРЕНДЕ ТОРГОВО-ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ ВМЕСТЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ. В СЛЕДУЮЩИХ РАЗДЕЛАХ ПРИВЕДЕН РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОТДЕЛЬНО ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ, ПОСЛЕ ЧЕГО К НЕМУ ПРИБАВЛЯЛАСЬ СТОИМОСТЬ УЧАСТКА, ПОЛУЧЕННАЯ В ДАННОМ РАЗДЕЛЕ.

11.2. Оценка здания затратным подходом

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания: Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м, таблица 3.3.3.050. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года.

Удельная стоимость строительства в ценах 01.01.2009 г. составляет 15 913,21 руб./м². Далее стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (объемно планировочных параметрах, конструктивных решениях, степени учета особых строительных работ, решениях инженерных систем и пр.).

В таблице 6 приведен расчет стоимости воспроизводства 1 м² строительной площади оцениваемого жилого дома с учетом корректировок.

Таблица 6

В таблице 7 представлены корректирующие коэффициенты с указанием источника информации.

Таблица 7

Корректирующие коэффициенты

Физический износ является потерей стоимости в результате естественного старения в процессе эксплуатации, ветхости, гниения, трещин, ржавчины или конструктивных дефектов сооружения. Такой тип износа может быть как восстановимым, так и не восстановимым. Невосстановимый физический износ подразделяется в свою очередь на износ долгоживущих и короткоживущих конструктивных элементов.

Функциональный износ является потерей стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами, как-то: моральное устаревание использованных материалов или конструкций. Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправными. Функциональный износ обычно вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкций здания. По мнению Оценщика, данный вид износа принят равным нулю. (И_функц = 0).

Внешний (экономический) износ – это снижение стоимости объекта, вызванное разнообразными внешними факторами, в число которых можно отнести изменение законодательства и правительственной политики, изменение транспортных систем, занятости населения, создание новых промышленных зон, изменение ландшафта и так далее. По мнению Оценщика, данный вид износа не составляет сколько-нибудь значительной величины (И_вн = 0).

Существует четыре основных метода расчета физического износа:

- экспертный – самый точный, но наиболее трудоемкий, рассчитывается на основе создания дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания и сооружения;

- нормативный или бухгалтерский;

- стоимостной;

- метод расчета срока жизни здания;

Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таблица 8

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно

к объекту оценки

Таким образом, мы получили стоимость объекта оценки, полученную с помощью затратного подхода с учетом НДС на дату оценки: 63 961 177 руб.

12. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В соответствии с ФСО №7 (Источники информации /10/) при применении сравнительного подхода оценщик должен учитывать следующие положения:

• сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
• в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
• при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
• для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
• в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.