ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 5400
Скачиваний: 3
6. Решение о предоставлении земельного участка в собственность либо о передаче земельного участка в аренду является основанием для заключения соответственно договора купли-продажи или аренды земельного участка. Необходимым условием заключения таких договоров является представление заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в орган, принявший решение о предоставлении соответствующего участка.
По определению ст. 16 ФЗ от 02.01.2000 "О государственном земельном кадастре" <1> кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (о таких сведениях см. ст. 70 Кодекса и комментарий к ней). В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) подразделяются на: кадастровые карты (планы) земельных участков; дежурные кадастровые карты (планы); производные кадастровые карты (планы). При этом кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке. Дежурные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон. Производные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, социальных, природных и иных связанных с землей процессах.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149; 2004. N 35. Ст. 3607.
В недельный срок после представления заявителем кадастровой карты стороны заключают договор купли-продажи или аренды земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 3 Кодекса такие гражданско-правовые договоры подчиняются нормам гражданского законодательства. В указанных случаях применяются общие правила гл. 27, 28 ГК РФ, определяющие понятия и условия договора, порядок его заключения, а также специальные нормы ГК РФ о купле-продаже (гл. 30) или аренде (гл. 34) в части, применимой к совершению данных сделок с земельными участками.
Когда гражданам для целей, не связанных со строительством, предоставляются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1> в случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). См. ст. 38 Кодекса и комментарий к ней.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2003. N 28. Ст. 2882; 2004. N 27. Ст. 2711; N 41. Ст. 3993; N 52. Ст. 5276; 2005. N 10. Ст. 758; N 30. Ч. I. Ст. 3098.
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
Комментарий к статье 35
1. По сравнению со ст. 37 ЗК 1991 г. ст. 35 Кодекса более подробно регламентирует отношения, связанные с переходом прав на земельный участок.
Действие п. 1 данной статьи распространяется на те случаи, когда собственник здания (строения, сооружения) не имеет права собственности на земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение). При совершении сделок с возведенной на земельном участке недвижимостью к новому собственнику переходит и право на использование соответствующей части земельного участка. В данной части Кодекс воспроизводит нормы п. 2 ст. 271, п. п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ. При этом в силу абз. 1 п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника такого участка, за исключением случаев, когда такое согласие требуется в силу положений закона или договора.
Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Вводного закона <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
2. См. комментарий к ст. 33 Кодекса.
3. Порядок реализации преимущественного права покупки определен в ст. 250 ГК РФ. В силу норм закона продавец либо арендодатель земельного участка, на котором находится чужое здание (строение, сооружение), обязан в письменной форме известить собственника такого здания о намерении продать или сдать в аренду земельный участок с указанием цены и иных условий, на которых продавец (арендодатель) собирается заключить договор. В течение месяца со дня извещения собственник здания (строения, сооружения) должен либо выразить желание заключить соответствующий договор, либо отказаться от его заключения. В последнем случае продавец (арендатор) будет вправе заключить такой договор с другим лицом. При этом в силу абз. 2 п. 2 ст. 271 ГК РФ переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику здания (строения, сооружения) права пользования таким участком.
Если продавец (арендодатель) заключил договор с нарушением преимущественного права собственника здания (строения, сооружения) на покупку или аренду земельного участка, то последний имеет право в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей по соответствующему договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Что касается земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то к ним соответствующие правила не применяются. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания (строения, сооружения), расположенные на вышеуказанных земельных участках, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с нормами Кодекса (см. комментарий к п. 1 ст. 36 Кодекса, а также абз. 3 п. 2, п. 4 ст. 3 Вводного закона). Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Кодекса, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса. Однако в том случае, если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Кодекса, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
4. В числе основных принципов земельного законодательства подп. 5 п. 1 ст. 1 Кодекса называет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты (в том числе здания и сооружения) должны следовать судьбе земельных участков. Изъятия из этого принципа могут быть установлены только федеральными законами.
Данный принцип нашел свое воплощение в п. 4 комментируемой статьи. С введением в действие Кодекса правовое регулирование сделок в отношении недвижимости и земельного участка, на котором такая недвижимость находится, существенным образом меняется. До этого здание рассматривалось как главная вещь по отношению к земельному участку, на котором оно находилось. Например, в силу ч. 3 и ч. 4 ст. 37 ЗК 1991 г. при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, находящемся в собственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов производил отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей в собственность новому собственнику здания (строения, сооружения). При этом прежний собственник мог требовать у нового собственника возмещения затрат под урожай, на улучшение качества земли и повышение ее кадастровой оценки. Следует отметить, что Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 нормы ч. 3 и ч. 4 ст. 37 ЗК 1991 г. были признаны недействующими <1>.
--------------------------------
<1> СА РФ. 1993. N 52. Ст. 5085.
ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как сложный единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно. К примеру, в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ собственник может продать здание, а на земельный участок, на котором оно находится, предоставить иное право, помимо права собственности. Аналогично вопрос решается и в п. 1 ст. 273 ГК РФ.
Иной подход содержится в п. 4 комментируемой статьи, который (за редкими исключениями, перечисленными в подп. 1 и 2) не допускает отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения находящегося на нем здания либо отчуждения здания без земельного участка. Однако такое требование распространяется лишь на случаи, когда здание и земельный участок находятся в собственности одного лица. Именно в этих случаях здание и земельный участок, на котором оно находится, рассматриваются как единый объект недвижимости. Порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, установленный п. 4 комментируемой статьи, должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242 - 243, 237 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ также указано, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Предусмотренное последним абзацем п. 4 отчуждение доли в праве общей долевой собственности на здание (строение, сооружение) возможно лишь с соблюдением преимущественного права покупки в соответствии с порядком, установленным ст. 250 ГК РФ.
5. Пункт 5 распространяет преимущественное право покупки или аренды земельных участков, предусмотренное п. 3 комментируемой статьи, на иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранные юридические лица за изъятиями, установленными в отдельных статьях Кодекса (см. комментарии к ст. ст. 5, 15, 22, 28).
Конституционность положений п. 5 ст. 35 и ряда других статей Кодекса, которыми иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица наделяются конкретными правомочиями по приобретению в собственность земельных участков на территории Российской Федерации, была предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ <1>. Им было отмечено, что сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, исходить из приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ч. 1 и ч. 3 ст. 4 Конституции РФ). Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель в п. 5 комментируемой статьи и ряде других статей Кодекса ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Так, в отношении участков, перечисленных в п. 3 ст. 15 Кодекса, указанные лица могут приобрести лишь право аренды. В собственность земельные участки предоставляются иностранцам только за плату (п. 5 ст. 28 Кодекса). Указом Президента РФ может быть установлен перечень видов зданий, строений, сооружений, обладание которыми на праве собственности не повлечет у лиц, перечисленных в п. 5 комментируемой статьи, преимущественного права покупки или аренды находящихся под такой недвижимостью земельных участков.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 N 8-П.
Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
Комментарий к статье 36
1. В комментируемой статье речь идет о правах на земельные участки граждан и юридических лиц, которым на праве собственности, праве безвозмездного пользования, праве хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежат здания, строения или сооружения, расположенные на указанных участках. Таким образом, государственные и муниципальные унитарные предприятия приобретают право хозяйственного ведения на эти участки (ст. ст. 294, 295 ГК РФ). Государственные и муниципальные учреждения и казенные предприятия становятся обладателями права оперативного управления на земельные участки, где расположены их постройки (ст. ст. 296, 297 ГК РФ). Практически для существующих государственных и муниципальных унитарных предприятий, для государственных и муниципальных учреждений правило п. 1 комментируемой статьи означает закрепление существующего положения.
Несколько иначе дело обстоит с земельными участками, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам на праве собственности. Эти лица имеют исключительное право на приватизацию или на право аренды указанных земельных участков.
Передача земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством. Гражданам, получившим земельные участки в частную собственность для указанных целей, предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков.
Использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не установлено законом, не допускается.
Граждане, имевшие ранее земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные нормы.
Необходимо принимать во внимание и Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" <1>. Указом установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица - собственники указанных объектов недвижимости. Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства предложено осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.