ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 5421
Скачиваний: 3
В договоре мены информационная обязанность лежит на обеих сторонах, поскольку каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
Комментарий к статье 38
1. Право собственности или право аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной (федеральной или субъекта Федерации) либо муниципальной собственности, может быть приобретено на торгах. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи. Земельный участок как предмет торгов должен быть надлежащим образом индивидуализирован в соответствии с кадастровыми данными. На торги выставляется право собственности или право аренды такого участка.
2. От имени субъекта права собственности в качестве продавца на торгах выступает компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организует торги собственник земельного участка или специализированная организация, действующая на основании договора с собственником.
3. В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ форму торгов определяет собственник продаваемой вещи: ему предоставляется право выбрать конкурс или аукцион. На аукционе выигравшим признается лицо, предложившее более высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором конкурса, предложило лучшие условия. Участники торгов - и аукциона, и конкурса - вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны организатором торгов в извещении о проведении торгов. Внесение задатка должно свидетельствовать о серьезности намерений участника торгов.
4. В связи с особой значимостью земельных участков как объектов права собственности порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких объектов определяется Правительством РФ. В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" <1>, которым утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.
Дальнейшая конкретизация порядка проведения торгов применительно к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности, осуществляется актами органов местного самоуправления. В качестве примера можно привести Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или права их аренды (принят решением Совета депутатов Мытищинского района Московской области от 10.06.1998).
5 - 6. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды таких участков для жилищного строительства определяется ст. 38.1 Кодекса. Продажа права на заключение договоров аренды указанных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства производится в порядке, предусмотренном ст. 38.2 Кодекса.
Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
Комментарий к статье 38.1
1. Пункты 1 и 2 комментируемой статьи содержат основные положения об аукционах по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Правила, включенные в п. 1 и п. 2, совпадают по существу. Различие лишь в том, что в п. 1 речь идет о любом жилищном строительстве, кроме индивидуального и малоэтажного, а п. 2 относится к индивидуальному и малоэтажному жилищному строительству. В статье определены условия, при которых земельный участок может быть выставлен на аукцион: а) земельный участок прошел кадастровый учет, б) проведены инженерные изыскания возможности строительства, в) по результатам инженерных изысканий разрешено использование этого земельного участка под жилищное строительство, г) определены технические условия подключения готового объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (электросетям, водопроводным, канализационным, газовым и др.) и размер платы за подключение к этим сетям.
3. Аукцион является одной из форм торгов. Согласно ст. 447 ГК РФ торги проводятся с целью заключения договора. Общие положения об организации и проведении торгов содержатся в ст. 448 ГК РФ. При проведении аукциона выявляется покупатель, который может предложить наивысшую цену за приобретение определенного права - права собственности на земельный участок или права на заключение договора аренды земельного участка под жилищное строительство.
Проведение аукциона осуществляется по решению исполнительного органа власти или органа местного самоуправления. Функции устроителя аукциона могут быть переданы специализированной организации на основании заключенного с нею договора. В таком случае исполнительный орган власти или орган местного самоуправления выступает как заказчик торгов.
Аукцион, объявляемый исполнительным органом власти или органом местного управления (см. ст. 29 Кодекса), является открытым: заявку на участие в аукционе может подать любое лицо: как гражданин, так и юридическое лицо. Какие-либо преимущества для участия в аукционе законом не предусмотрены. Процедура объявления аукциона, подачи заявки на участие в нем и порядок его проведения с объявлением результата детально урегулированы в комментируемой статье. Особо следует обратить внимание на то, что вследствие подачи и принятия заявки на участие в аукционе стороны - подавший заявку и объявивший о проведении аукциона - оказываются связанными определенными обязательствами, за неисполнение которых несут невыгодные последствия.
Для подтверждения серьезности намерения участвовать в аукционе заинтересованное лицо обязано внести задаток, размер которого объявляется устроителем аукциона. Иногда размер задатка указывается в нормативных актах. Например, п. 6 ст. 18 ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" <1> устанавливает задаток для участия в аукционе по приватизации государственного или муниципального имущества в размере 20% от начальной цены объявленного имущества, но не более чем 4,5 миллиона минимального размера оплаты труда. Для проведения аукционов по правилам комментируемой статьи размер задатка нормативно не определен. В комментируемой статье предусмотрен возврат задатка, если торги не состоялись или участник не выиграл в них. Следует обратить внимание на то, что правила ст. 381 ГК РФ о возврате задатка в двойном размере в данных случаях не применяются - задаток подлежит возврату в одинарном размере. При задержке возвращения задатка против срока, указанного в п. 21 комментируемой статьи, можно ставить вопрос об ответственности организатора аукциона в соответствии с нормой ст. 395 ГК РФ, определяющей ответственность должника по денежным обязательствам.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805.
Заявитель, отказавшийся от участия в аукционе и отозвавший свою заявку позднее дня окончания срока приема заявок, может получить внесенный им задаток "в порядке, установленном для участников аукциона" (п. 22 комментируемой статьи). Такой порядок должен быть определен устроителями аукциона и указан в объявлении об условиях его проведения.
Договор, заключенный по результатам торгов, подлежит исполнению обеими сторонами в соответствии с правилами ГК РФ, регулирующими соответствующие виды договоров. Для договора купли-продажи земельного участка это нормы § 7 гл. 30 "Продажа недвижимости", для договора аренды - § 1 гл. 34 ГК РФ. Отказ от договора стороны, выигравшей аукцион, влечет за собой уплату неустойки и возмещение убытков в сумме, не покрытой неустойкой.
Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства
Комментарий к статье 38.2
Комментируемая статья предусматривает проведение аукциона только по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Особенной, по сравнению со ст. 38.1, является цель предоставления участка в аренду - его комплексное освоение в целях жилищного строительства.
Ключевое отличие заключается в понятии "комплексное освоение". Оно включает в себя сооружение на арендованном земельном участке не только жилых зданий и сооружений, непосредственно их обслуживающих, но и создание инфраструктуры, соответствующей современным стандартам градостроительной практики. В понятие комплексного освоения включается создание сети магазинов, образовательных учреждений, транспортных связей и т.д. Степень комплексности определяется с учетом многих факторов, в частности, предполагается ли освоение городских территорий или земельных участков в сельской местности, в пригородах (например, строительство коттеджных поселков или таунхаузов).
Организация и проведение аукциона в случаях, предусмотренных комментируемой статьей, по существу не отличаются от порядка, предусмотренного ст. 38.1.
Статья 39. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения
Комментарий к статье 39
1. Содержание статьи существенно отличается от правил, ранее установленных в ст. 38 ЗК 1991 г., регулировавшей сохранение права на земельный участок при разрушении строения.
Во-первых, комментируемая статья не определяет, как это было ранее, судьбу права собственности на земельный участок, предоставленный для обслуживания впоследствии подвергшегося разрушению здания, строения, сооружения.
Дело в том, что основания принудительного изъятия у собственника имущества исчерпывающим образом определены в ст. 235 и конкретизированы в ст. ст. 237 - 243, 252, 272, 282, 285, 293 ГК РФ. Согласно специальным нормам гл. 17 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или общественных нужд путем выкупа (ст. ст. 279 - 283); возможно изъятие земельного участка в связи с его использованием не в соответствии с целевым назначением (ст. 284); допускается изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285). См. также ст. 44 Кодекса и комментарий к ней.
Разрушение здания, строения, сооружения в результате действия сил, названных в комментируемой статье, само по себе не может являться основанием для постановки вопроса о судьбе права собственности на соответствующий земельный участок. Однако имея в виду, что земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением (см. ст. 42 Кодекса и комментарий к ней), можно предположить, что в данном случае законодатель подразумевает возможность применения правил ст. 284 ГК РФ, согласно которой земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет.
ГК РФ не определяет, с какого момента начинается течение указанного трехлетнего срока. По-видимому, началом течения данного срока может быть не только дата принятия решения о предоставлении земельного участка или дата заключения соответствующего договора, но и дата события, объективно прекратившего использование участка в соответствии с его целевым назначением. Поэтому например, в случае, когда здание, строение или сооружение, находившееся на земельном участке, предоставленном для жилищного или иного строительства, разрушено в результате пожара, стихийных бедствий или ветхости, с даты указанного события участок перестает использоваться в соответствии с целевым назначением. В таком случае если собственником не будут предприняты меры к началу восстановления разрушенного объекта в течение трех лет, то возможно применение последствий, предусмотренных ст. 284 ГК РФ.
Во-вторых, новеллой по сравнению с прежним земельным законодательством является то, что срок, предоставляемый для начала работ по восстановлению разрушенного объекта, по общему правилу увеличен с двух до трех лет. Лица, владеющие земельным участком на одном из прав, указанных в п. 1 ст. 39 Кодекса, в случае разрушения находившегося на нем здания, строения или сооружения должны приступить к восстановлению в установленном порядке разрушенного объекта в течение этого срока.
Под стихийным бедствием следует понимать возникающее в результате действия природных сил и происходящее помимо воли человека событие (например, наводнение, землетрясение, извержение вулкана, снежный занос, удар молнии и т.п.).
Кодекс не определяет, в каких случаях исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции, вправе продлевать срок, установленный в п. 1 комментируемой статьи. По нашему мнению, это может быть сделано как в нормативном правовом акте соответствующего уровня, содержащем нормы земельного права, адресованные неопределенному кругу лиц, так и в индивидуальном правовом акте, принятом по результатам рассмотрения обоснованного заявления (ходатайства) лиц, заинтересованных в продлении указанного срока.
О праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения см. ст. ст. 20, 21, 45 Кодекса и комментарии к ним.
2. Как и ст. 38 ЗК 1991 г., комментируемая статья непосредственно не регулирует условия сохранения прав арендаторов и субарендаторов на земельный участок, предоставленный для обслуживания здания, которое впоследствии подверглось разрушению в силу причин, указанных в п. 1 ст. 39 Кодекса. По поводу определения условий сохранения указанных прав п. 2 ст. 39 Кодекса отсылает к соответствующему договору аренды или субаренды земельного участка.
Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ
И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков
Комментарий к статье 40
1. В комментируемой статье впервые в специальных нормах обособлены права собственников по использованию земельных участков. ЗК 1991 г. правомочия собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов определял в одной статье (ст. 52).
Нормы п. 1 ст. 40 регулируют правомочия собственников только в сфере использования принадлежащих им земельных участков и не затрагивают двух других правомочий собственников - по владению и распоряжению соответствующим имуществом.
Владение - фактическое обладание имуществом, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на него. Отметим, что законным (титульным) владельцем земельного участка может быть не только собственник, но и арендатор, а также лица, которым земельный участок передан в пожизненное наследуемое владение (см. ст. 5, ст. 41 Кодекса и комментарии к ним).