ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2976
Скачиваний: 1
Порядок и условия проживания временных жильцов в кооперативных домах Кодекс специально не регулирует, но допускает применение к указанным отношениям правил, которые предусмотрены ст. 80 Кодекса для проживания временных жильцов в жилых помещениях, предоставленных по договорам социального найма (см. указанную статью и комментарий к ней).
После уведомления правления кооператива и получения согласия всех проживающих совместно с членом кооператива членов его семьи требования ст. 126 Кодекса об уведомлении правления кооператива можно считать выполненными. В этом случае член кооператива вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему помещение.
С момента вселения таких жильцов член кооператива принимает на себя ответственность за их действия перед кооперативом. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением.
Следует обратить внимание на то, что срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 Кодекса). Ранее такой предельный срок не был предусмотрен, действовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК 1983 г.).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма (член жилищного кооператива, не полностью выплативший паевой взнос) предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения.
Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 127
1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива производится по правилам ст. 127 Кодекса. Имеются в виду случаи, когда право на пай принадлежит двум или более лицам (см. ч. 2 ст. 125 Кодекса).
Напомним, что в соответствии с ч. 2 ст. 15 Кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В связи с этим специалисты справедливо указывают на то, что изолированность жилого помещения является его сущностным признаком. По этой причине в случае, если в результате фактического раздела жилого помещения изолированных жилых помещений - самостоятельных объектов жилищных прав не возникает, то юридически такой раздел осуществлен быть не может.
Произведенный с учетом требований ст. 127 Кодекса раздел жилого помещения в тех случаях, когда паевой взнос за жилое помещение не выплачен полностью, влечет появление нового члена жилищного кооператива и изменение прав и обязанностей прежнего члена кооператива (например, в части сроков и размера внесения оставшейся части паевого взноса и др.) <1>.
--------------------------------
<1> См. комментарий к ст. 127 Кодекса в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006; http://www.urkniga.ru.
2. Императивная норма ч. 2 ст. 127 Кодекса предусматривает только судебный порядок разрешения указанных в ней споров. Это, в частности, означает, что разрешение такого рода спора в административном порядке (например, органом местного самоуправления, правлением или общим собранием кооператива и т.п.) не допускается.
В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> указано на то, что жилищные споры исходя из положений ст. ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (ч. 2 ст. 15 Кодекса, п. 1 ст. 130 ГК РФ), мировым судьям в силу п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).
В п. п. 23 - 25 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.1991 N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" обращено внимание на то, что суд вправе вынести решение о разделе квартиры в доме кооператива между лицами, имеющими на это право, при возможности выделения изолированных помещений. Подсобные помещения могут быть оставлены в общем пользовании.
Раздел жилого помещения в доме кооператива может быть произведен между членом кооператива и его супругом независимо от размера принадлежащей каждому доли паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака и при наличии других условий, предусмотренных законом. С иском о разделе жилого помещения вправе обратиться в суд как бывший супруг члена кооператива, так и член кооператива.
При вынесении решения о разделе жилого помещения суд учитывает размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.
Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, то суд, придя к выводу, что их переоборудованием в изолированные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны.
В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.
При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освободить жилое помещение.
Следует также обратить внимание на то, что граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.
Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 128
1. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется в соответствии со специальными нормами, установленными в ст. 128 Кодекса. Положения ч. 1 данной статьи применяются только в тех случаях, когда на стороне наймодателя выступает член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса. Если член кооператива полностью выплатил паевой взнос, то он, являясь собственником соответствующего жилого помещения, вправе предоставлять его другим лицам на условиях договоров найма, аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и др. без ограничений, предусмотренных рассматриваемой статьей.
Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, до заключения договора найма жилого помещения обязан получить на это согласие: а) проживающих совместно с ним членов своей семьи; б) правления жилищного кооператива. Необходимо, чтобы такое согласие оформлялось письменно (см. ст. ст. 76 - 79 Кодекса). Кроме того, в случае возникновения спора о правомерности заключения договора найма соответствующий документ будет иметь доказательственное значение.
Предметом договора найма может быть часть занимаемого членом кооператива жилого помещения или, в случае временного выбытия члена кооператива, все жилое помещение. Следует обратить внимание на то, что в случае передачи внаем части жилого помещения предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (см. ч. 2 ст. 15 Кодекса). Помещения, не отвечающие этим требованиям, не могут быть объектами жилищных прав. Поэтому нельзя предоставить по договору найма помещения вспомогательного использования (кухни, коридоры, санузлы и др.), а также комнаты, которые не являются изолированными, и тем более части комнат.
Договор, о котором говорится в ч. 1 ст. 128 Кодекса, является возмездным - жилое помещение или его часть передается внаем за плату.
2. Право на сдачу внаем по возмездному договору некоторых жилых помещений в кооперативном доме принадлежит и самому кооперативу как юридическому лицу. Как и в случае, предусмотренном в ч. 1 ст. 128 Кодекса, речь идет только об изолированных жилых помещениях, пригодных для постоянного проживания граждан. Кооператив не вправе предоставлять по договорам найма объекты общего имущества в многоквартирном доме, например, чердаки, подвалы и т.п.
В случаях, указанных в ч. 2 ст. 128 Кодекса, плата, полученная в результате использования соответствующего недвижимого имущества, может быть распределена между членами кооператива, направлена на покрытие расходов по содержанию общего имущества кооперативного дома, обеспечение деятельности органов кооператива или другие цели, не противоречащие уставу кооператива.
3. Положения ч. 3 ст. 128 Кодекса распространяются на случаи, когда наймодателем по договору найма жилого помещения является: а) член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса (ч. 1 ст. 128 Кодекса); б) сам жилищный или жилищно-строительный кооператив как юридическое лицо (ч. 2 ст. 128 Кодекса).
Правило об обязательном применении к соответствующему договору найма положений ст. ст. 76 - 79 Кодекса (о поднайме жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма) установлено в императивной норме. Из этого следует, что, в случаях, предусмотренных ст. 128 Кодекса, жилые помещения не могут быть предоставлены на условиях договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т.п. Кроме того, в указанных случаях жилые помещения не могут быть предоставлены юридическим лицам.
Нанимателем по договорам, заключаемым в соответствии со ст. 128 Кодекса, может быть только гражданин. Такой наниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед жилищным кооперативом за действия нанимателя остается член кооператива, предоставивший жилое помещение нанимателю.
Следует полагать, что в случае, когда наймодателем является сам кооператив, председатель правления кооператива должен нести ответственность перед членами кооператива за действия нанимателя, так как именно председатель правления совершает сделки от имени кооператива (ч. 2 ст. 119) и обязан при этом действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно (ч. 3 ст. 119 Кодекса).
Целесообразно также иметь в виду, что к поднайму жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. См. также ст. ст. 76 - 79 Кодекса и комментарии к ним.
Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 129
1. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему этим кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество. Указанное правило в несколько измененной редакции воспроизведено в ч. 1 ст. 129 Кодекса.
В данном случае в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 Кодекса) право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива с момента полной выплаты пая, а не с момента государственной регистрации права собственности.
Документом, подтверждающим факт полной выплаты лицом своего паевого взноса и, соответственно, возникновение права собственности на жилое помещение, может быть, например, соответствующая справка или иной документ, выданный правлением кооператива в соответствии с правилами, установленными в уставе этого юридического лица. Указанный документ вместе с другими необходимыми документами представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для оформления правоустанавливающих документов на жилое помещение.
До момента полной выплаты паевого взноса и приобретения права собственности на жилое помещение член жилищного кооператива владеет и пользуется жилым помещением, предоставленным ему кооперативом. После полной выплаты паевого взноса член кооператива становится собственником соответствующего помещения и, следовательно, помимо правомочий владения и пользования приобретает также правомочие распоряжения своим жилым помещением.
В частности, собственник жилого помещения вправе совершать сделки, влекущие отчуждение принадлежащего ему помещения с переходом права собственности на указанное жилое помещение (продажа, мена, дарение, завещание и др.).
В соответствии с ч. 2 ст. 30 Кодекса собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Кодексом.
Правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением могут быть ограничены лишь назначением и пределами использования жилого помещения. О содержании указанных правомочий собственника см. комментарий к ч. 1 ст. 1 Кодекса.
2. До момента полной оплаты паевого взноса за жилое помещение хотя бы одним членом кооператива право собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит кооперативу как юридическому лицу, которое за свой счет построило или приобрело указанный дом. По мере оплаты паевых взносов членами кооператива количество субъектов права собственности на общее имущество в многоквартирном доме начинает увеличиваться.