ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2977
Скачиваний: 1
В соответствии со ст. 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество в многоквартирном доме). Отношения собственности на общее имущество в многоквартирном доме регламентированы в ст. ст. 36 - 48 гл. 6 раздела II Кодекса (см. указанные статьи и комментарии к ним).
Таким образом, полностью выплативший паевой взнос член кооператива с момента осуществления указанной выплаты наряду с кооперативом и другими членами кооператива, получившими жилые помещения в собственность, становится сособственником общего имущества в многоквартирном доме. Все собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, участвуют в управлении этим имуществом и несут соразмерные своим долям в таком имуществе расходы по его содержанию.
Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе
Комментарий к статье 130
1. Прекращение членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе происходит по основаниям, которые исчерпывающим образом определены в ст. 130 Кодекса. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. такой перечень оснований прекращения членства не устанавливал, упоминая только об исключении из жилищно-строительного кооператива (ст. 123) и прекращении деятельности такого кооператива (ст. 126).
Добровольный выход члена кооператива из кооператива осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными ч. 2 комментируемой статьи.
Исключение члена кооператива на основании решения общего собрания (конференции) возможно в случаях, указанных в ч. 3 ст. 130 Кодекса.
Ликвидация юридического лица - члена кооператива и ликвидация самого жилищного кооператива осуществляются в случаях и порядке, которые установлены в ст. ст. 61 - 65 ГК РФ и в уставе соответствующего юридического лица.
Смерть гражданина - это в юридическом смысле акт гражданского состояния, подлежащий государственной регистрации по правилам ФЗ от 15.11.1997 N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 47. Ст. 5340; 2001. N 44. Ст. 4149; 2002. N 18. Ст. 1724; 2003. N 17. Ст. 1553; N 28. Ст. 2889; N 50. Ст. 4855; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 25; 2006. N 1. Ст. 10; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.
Целесообразно обратить внимание на то, что Кодекс установил указанные выше основания в "закрытом" перечне. Поэтому в уставе конкретного жилищного или жилищно-строительного кооператива нельзя предусмотреть иные, помимо упомянутых в Кодексе, основания прекращения членства в кооперативе.
При прекращении членства в кооперативе до полной выплаты паевого взноса выбывающему члену кооператива должен быть выплачен его пай (см. ст. 132 Кодекса).
2. Отсылочная норма ч. 2 ст. 130 Кодекса обязывает установить в уставе кооператива порядок рассмотрения заявления члена жилищного кооператива о добровольном выходе из кооператива. Кроме того, в уставе кооператива должна быть регламентирована вся процедура выхода из кооператива и выдачи паевого взноса (см. ч. 1 ст. 113 Кодекса).
3. Юридическим основанием исключения члена жилищного кооператива из кооператива является решение общего собрания членов кооператива (конференции), которое должно быть отражено в протоколе соответствующего собрания (конференции). В каких именно случаях указанное решение может быть принято, Кодекс не определяет. Поэтому случаи грубого неисполнения членом кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных Кодексом или уставом жилищного кооператива, необходимо четко определить в учредительном документе кооператива.
Например, в уставе можно предусмотреть, что член кооператива может быть исключен из кооператива в связи с тем, что он: неоднократно нарушил сроки и порядок уплаты взносов, предусмотренных уставом или неоднократно отказался от уплаты таких взносов; совершил действия, причинившие существенный ущерб имуществу кооператива; систематически нарушает положения устава кооператива и т.п.
Следует обратить внимание на то, что при исключении из кооператива члена кооператива, который оплатил паевой взнос в полном объеме, указанный член кооператива сохраняет право собственности на принадлежащее ему жилое помещение и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
4. В состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай (см. ст. 1177 ГК РФ). Наследник члена жилищного кооператива имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.
Решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива в случае, когда пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, должно определяться законодательством о потребительских кооперативах и учредительными документами соответствующего кооператива <1>. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива реализуется по правилам ст. 131 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
--------------------------------
<1> См. комментарий к ст. 130 Кодекса в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006; http://www.urkniga.ru.
Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая
Комментарий к статье 131
1 - 4. Решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива в случае, когда пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, а также порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре определяются законодательством о потребительских кооперативах и учредительным документом соответствующего кооператива (см. п. 2 ст. 1177 ГК РФ).
Кодекс, который в части регулирования жилищных и жилищно-строительных кооперативов является специальным законом об указанных потребительских кооперативах, в ч. ч. 1 - 3 ст. 131 регламентировал очередность реализации наследниками умершего члена кооператива преимущественного права на вступление в соответствующий кооператив.
Наследники умершего члена кооператива после открытия наследства вправе претендовать на имущество, принадлежавшее наследодателю. В данном случае в состав наследственной массы входит пай умершего члена кооператива. Поэтому наследники вправе требовать от органов кооператива возврата фактически выплаченного умершим паевого взноса. Порядок выдачи паевого взноса должен быть определен в уставе кооператива (см. ч. 1 ст. 113 Кодекса).
При этом наследники самостоятельно решают вопрос о том, необходимо ли им вступать в соответствующий кооператив. В случае положительного ответа на этот вопрос они вправе реализовать принадлежащее им преимущественное право на вступление в кооператив в порядке очередности, установленной в ч. ч. 1 - 3 ст. 131 Кодекса. Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при наличии условий, указанных в ч. 4 этой же статьи.
Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива
Комментарий к статье 132
По правилам ст. 132 Кодекса паевой взнос подлежит возврату исключенному из жилищного кооператива члену этого кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса. Если из кооператива исключен член кооператива, который полностью оплатил паевой взнос, то ему паевой взнос в таком случае не возвращается, так как он, оплатив этот взнос, приобрел право собственности на соответствующее жилое помещение и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. ст. 129 Кодекса и комментарий к ней).
Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива только на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
Сроки выплаты денежных средств, внесенных в качестве оплаты паевого взноса и иные условия таких выплат должны быть определены в уставе кооператива. При этом срок для возврата соответствующих денежных средств, предусмотренный уставом, не может превышать срок, определенный императивной нормой ст. 132 Кодекса.
Основания для расширительного толкования положений ст. 132 Кодекса отсутствуют. Поэтому в случае, когда членство в кооперативе прекращается не в связи с исключением, а в связи с добровольным выходом члена кооператива из кооператива, правила указанной статьи применяться не должны.
Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 133
1. Выселение бывшего члена жилищного или жилищно-строительного кооператива из занимаемого им жилого помещения в кооперативном доме производится по правилам ст. 133 Кодекса. Применение указанных правил возможно лишь в отношении тех членов кооператива, которые не полностью выплатили паевой взнос и были исключены из кооператива (прежде ст. 124 ЖК 1983 г. допускала выселение любого исключенного из кооператива члена кооператива, даже такого, который полностью оплатил свой паевой взнос).
Обратим внимание, что ЖК 1983 г., как и Кодекс, рассматривал исключение из кооператива в качестве основания выселения не только бывшего члена кооператива, но и членов его семьи, проживавших совместно с ним. Однако в ЖК 1983 г. это положение являлось общим правилом, из которого ч. 2 ст. 124 допускала исключение: уставом кооператива могли предусматриваться случаи, когда право пользования жилым помещением сохранялось за членами семьи лица, исключенного из кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив. Правила Кодекса в этом отношении являются более жесткими по сравнению с действовавшими ранее: они сформулированы в императивных нормах (ст. 133 Кодекса) и не допускают возможность иного регулирования соответствующих отношений в уставе кооператива.
Основанием для возбуждения вопроса о выселении служит решение общего собрания (конференции) об исключении лица из членов кооператива. Принятие такого решения прекращает право пользования жилым помещением, принадлежавшее как самому исключенному члену кооператива, так и членам его семьи. Одновременно возникает юридическая обязанность указанных лиц в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении из кооператива данного члена кооператива освободить занимаемое ими жилое помещение.
2. Выраженный письменно или устно отказ освободить жилое помещение или совершение действий (бездействия), свидетельствующих о неисполнении обязанности освободить занимаемое помещение в установленный срок, порождают право кооператива обратиться в суд с иском о выселении соответствующих лиц. В случае удовлетворения иска эти лица подлежат принудительному выселению на основании судебного решения; другое жилое помещение в таком случае не предоставляется.
Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
Комментарий к статье 134
Уставом и внутренними документами жилищного кооператива могут быть предусмотрены различные порядок и условия (в том числе размеры и сроки) внесения паевых взносов. По этой причине возможна ситуация, когда к определенному времени отдельные члены кооператива внесли паевой взнос в полном объеме и стали собственниками жилых помещений, другие же его члены продолжают вносить паевые взносы, и собственником помещений, которыми они пользуются, является кооператив.
Если члены кооператива полностью выплатили паевые взносы, то в случае сноса кооперативного дома, в котором они имеют помещения на праве собственности, они обеспечиваются другими помещениями в порядке, установленном для собственников жилых помещений (ст. 32 Кодекса). При этом следует учитывать, что жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если взносы членами кооператива выплачены не полностью, то им предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 Кодекса). О содержании понятия "благоустроенное жилое помещение" см. ст. 89 Кодекса и комментарий к ней.
Однако ст. 134 Кодекса не решает вопрос о возмещении кооперативу, который является собственником жилых помещений в кооперативном доме, стоимости таких помещений в случае, если кооперативный дом сносится, например, по причине изъятия земельного участка под ним для государственных или муниципальных нужд. Представляется, что в данном случае жилищному кооперативу как собственнику части жилых помещений в кооперативном доме соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления должна быть выплачена денежная компенсация стоимости таких помещений, которая впоследствии должна пойти на выплату членам кооператива, не полностью внесшим паевой взнос, стоимости их пая <1>.
--------------------------------
<1> См. комментарий к ст. 134 Кодекса в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006; http://www.urkniga.ru.
Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 135. Товарищество собственников жилья
Комментарий к статье 135
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии со ст. 161 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из названных в этой статье способов управления многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья является весьма перспективной формой управления, так как позволяет собственникам помещений избежать необоснованных расходов, которые неизбежно будут заложены в договоры с управляющими организациями, а также эффективно контролировать использование финансовых средств, переданных ими товариществу собственников жилья.
В Кодексе товариществам собственников жилья посвящены главы 13 и 14 раздела VI. В них предпринята попытка урегулировать отношения, связанные с созданием и деятельностью таких товариществ, организацией управления ими, а также определить основные права и обязанности их членов. Положения данного раздела чрезвычайно актуальны, так как в результате реформирования жилищных отношений в нашей стране товарищества собственников жилья должны стать одной из наиболее массовых форм некоммерческих объединений в жилищной сфере.