ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2975
Скачиваний: 1
Однако раздел VI, по нашему мнению, является одним из самых неудачных разделов нового Кодекса. Создается впечатление, что здесь законодатель не только воспринял основные недостатки ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья" <1>, но и в значительной степени усугубил их. На некоторые из указанных недостатков мы обратим внимание читателя. Представляется, что в ст. ст. 135 - 152 Кодекса требуется внесение такого множества изменений, что весь раздел VI желательно изложить в новой редакции, исключив коллизионные и лишенные смысловой нагрузки правовые нормы, а также систематизировав нормативный материал с позиций формальной логики. В качестве основы при этом можно было бы использовать структуру раздела V Кодекса, посвященного жилищным кооперативам.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 2002. N 1. Ст. 2; N 12. Ст. 1093. Утратил силу с 01.03.2005 - СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15.
По сравнению с ЖК 1983 г. и Основами положения раздела VI Кодекса являются новыми. В то же время право собственников квартир многоквартирного дома на образование товарищества собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом до введения в действие Кодекса было предусмотрено в п. 1 ст. 291 ГК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Таким образом, согласно ст. 291 ГК РФ регулирование данного вида некоммерческих организаций должно осуществляться специальным законом (таким законом был ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья"). Законодатель включил в Кодекс большинство норм ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья", и в соответствии со ст. 2 Вводного закона указанный Федеральный закон утратил силу с момента введения в действие Кодекса (с 01.03.2005).
При этом следует иметь в виду, что п. 3 ст. 1 ФЗ от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" <1> было недвусмысленно констатировано, что указанный Федеральный закон не распространяется на потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 1999. N 28. Ст. 3473; 2002. N 12. Ст. 1093; N 52 (ч. II). Ст. 5141; 2003. N 52 (ч. I). Ст. 5031; 2006. N 3. Ст. 282; N 6. Ст. 636; N 45. Ст. 4627; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 37, 39; N 10. Ст. 1151; N 22. Ст. 2563; N 27. Ст. 3213; 2007. N 49. Ст. 6039, 6061; 2008. N 20. Ст. 2253; N 30 (ч. I). Ст. 3604; N 30 (ч. II). Ст. 3616; 2009. N 23. Ст. 2762; РГ. 2009. 20 июля.
Кодекс является актом жилищного законодательства и регулирует жилищные отношения. К ним Кодекс относит, в частности, отношения по поводу создания и деятельности товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (см. ст. 4 Кодекса). Этим отношениям в Кодексе посвящен специальный раздел. Поэтому положения раздела VI Кодекса с известной долей условности в настоящее время следует рассматривать в качестве норм закона о товариществах собственников жилья. В то же время представляется, что в целях обеспечения юридической корректности нового подхода законодателя к регулированию товариществ собственников жилья одновременно с введением в действие Кодекса следовало соответствующим образом уточнить формулировку п. 2 ст. 291 ГК РФ.
В главе 13 Кодекса определены основы правового положения товариществ собственников жилья, установлены правила о создании, реорганизации, ликвидации, а также об объединениях таких товариществ.
В ч. 1 ст. 135 Кодекса содержится более полное (по сравнению с установленным в п. 1 ст. 291 ГК РФ) юридическое определение товариществом собственников жилья как некоммерческой организации.
Из указанного определения следует, что предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. ст. 137, 138 Кодекса, закрепляющих права и обязанности таких товариществ.
На это важно обратить внимание, поскольку товарищество собственников жилья, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью (см. п. 1 ст. 49 ГК РФ). Напомним, что обладающее специальной правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья должны быть недвусмысленно определены в его уставе.
Товарищество собственников жилья не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету его деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом товарищества. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.
Объем специальной правоспособности конкретного товарищества определяется учредителями в его уставе при создании данного товарищества. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности товарищества собственников жилья путем внесения в его устав соответствующих изменений, которые подлежат государственной регистрации.
Наши коллеги обращают внимание на то, что правомочия товарищества собственников жилья по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме ограничены законодательством. Товарищество может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 Кодекса и ст. 246 ГК РФ. Отчуждать общее имущество в многоквартирном доме не вправе ни товарищество собственников жилья, ни его члены (ч. 4 ст. 37 Кодекса) <1>.
--------------------------------
<1> См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 306; http://www.urkniga.ru.
2. Устав является единственным учредительным документом любого товарищества собственников жилья. При этом юридическое значение устава состоит также в том, что устав - это локальный нормативный документ, обязательный для всех членов данного товарищества и самого товарищества как юридического лица.
Поскольку правоспособность юридического лица (см. ст. 49 ГК РФ) реализуется его органами (ст. 53 ГК РФ), постольку устав товарищества обязателен к исполнению всеми его органами - общим собранием членов товарищества, правлением, председателем правления, ревизионной комиссией (ревизором). Устав обязателен для всех членов соответствующего товарищества, а не только для тех, кто участвовал в утверждении устава при создании товарищества собственников жилья. Законодательство и правоприменительная практика исходят из обязательности устава также для третьих лиц.
На основании своего устава товарищество собственников жилья в лице соответствующего органа управления выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и других правоотношений. Устав с учетом общих требований законодательства индивидуализирует статус конкретного товарищества.
При подготовке устава товарищества собственников жилья некоторым ориентиром может служить Примерный устав товарищества собственников жилья, утвержденный Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 03.08.1998 N 35 <1>. При этом следует учитывать, что указанный документ был подготовлен на основе ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья", который признан утратившим силу. Кроме того, в данном Примерном уставе не могли быть учтены требования Кодекса. В связи с этим целесообразно использовать современные образцы устава товарищества собственников жилья, разработанные в соответствии с требованиями ГК РФ и Кодекса <2>.
--------------------------------
<1> Экспресс-закон. 1999. N 8.
<2> См., например: М.Ю. Тихомиров. Устав товарищества собственников жилья с комментариями. 3-е изд., с изм. и доп. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010; http://www.urkniga.ru.
3. По смыслу ч. 3 ст. 135 Кодекса членами товарищества собственников жилья не обязательно должны быть все собственники помещений в многоквартирном доме.
Достаточно, чтобы собственники помещений, желающие создать товарищество собственников жилья, обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений (в том числе нежилых помещений) в данном доме. Количество голосов может не совпадать с числом собственников помещений, так как одно помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам. Чтобы не ущемлять права собственников помещений (установлен принцип пропорциональности расходов размеру помещения), количество голосов каждого собственника также должно определятся исходя из размера принадлежащего ему помещения. Некоторые авторы полагают, что для расчета количества голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения, в качестве критерия удобнее всего избрать определенное количество квадратных метров (например, 1 кв. м = 1 голос).
Собственники помещений, не желающие быть участниками товарищества собственников жилья, сами выбирают способ управления своим имуществом. Навязывать им свои услуги товарищество собственников жилья не вправе <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 307; http://www.urkniga.ru.
В соответствии с ч. 1 ст. 139 Кодекса в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
4. По общему правилу, установленному в ч. 4 ст. 135 Кодекса, срок деятельности товарищества собственников жилья не ограничивается. Однако диспозитивный характер рассматриваемой нормы допускает возможность создания такой некоммерческой организации также на определенный срок, установленный в ее уставе (например, для достижения конкретной хозяйственной цели, после чего товарищество подлежит прекращению).
5. Круглая печать товарищества собственников жилья является атрибутом его делопроизводства. В целях делопроизводства могут также использоваться печати, предназначенные для внутреннего использования - для пакетов, внутренних документов, опечатывания кассы, других служебных помещений и иных целей.
Правовое значение круглой печати юридического лица заключается в удостоверении ее оттиском подписи лица, управомоченного представлять организацию во внешних отношениях, а также того факта, что соответствующий документ исходит от юридического лица, являющегося самостоятельным участником гражданского оборота.
Из смысла ч. 5 ст. 135 Кодекса следует, что виды и количество банковских счетов товарищества собственников жилья не ограничиваются законодательством. Буквальное толкование нормы позволяет утверждать, что такие счета могут быть открыты как в российских, так и в иностранных банках (с соблюдением требований законодательства о валютном регулировании и валютном контроле). Целесообразно также иметь в виду, что товарищество собственников жилья не обязано согласовывать с налоговыми органами не только количество своих счетов, но и конкретные банки или иные кредитные организации (если речь не идет об иностранных банках), в которых оно предполагает открыть соответствующие счета. Данный вывод соответствует официальной позиции федерального органа по налогам и сборам, изложенной в письме ГНС РФ от 25.10.1996 N ВК-6-12/748 "О постановке на учет налогоплательщиков, учете изменений сведений о них и снятии налогоплательщиков с учета" <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1997. N 2. С. 23 - 24.
Порядок открытия и ведения банковских счетов клиентов на территории Российской Федерации установлен в федеральных законах и подзаконных правовых актах. В ГК РФ регулированию указанных отношений посвящена специальная глава 45 "Банковский счет" (ст. ст. 845 - 860). Соответствующие правила получают конкретизацию применительно к тому или иному клиенту банка в договоре банковского счета, условия которого обязательны как для банка, так и для его клиента. Среди подзаконных правовых актов, регулирующих данные отношения, основную роль играют акты ЦБР.
При заключении договора банковского счета необходимо также учитывать правила, установленные ФЗ от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности", действующим в редакции ФЗ от 3.02.1996 N 17-ФЗ <1> и другими специальными нормативными правовыми актами. Например, согласно Инструкции ЦБ РФ от 14.09.2006 N 28-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)" <2>, ЦБ РФ устанавливает порядок открытия и закрытия в Российской Федерации кредитными организациями (филиалами), подразделениями расчетной сети ЦБ РФ банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), в валюте Российской Федерации и иностранных валютах. Приложениями к данной Инструкции являются: форма карточки с образцами подписей и оттиска печати, Порядок ее заполнения.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 492; 1998. N 31. Ст. 3829; 1999. N 28. Ст. 3459, 3469; 2001. N 26. Ст. 2586; N 33. Ст. 3424; 2002. N 12. Ст. 1093; 2003. N 27 (ч. I). Ст. 2700; N 50. Ст. 4855; N 52 (ч. I). Ст. 5033, 5037; 2004. N 27. Ст. 2711; N 31. Ст. 3233; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 18, 220. Ст. 45; N 30 (ч. I). Ст. 3117; 2006. N 6. Ст. 636; N 19. Ст. 2061; N 52 (ч. I). Ст. 5497; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 9; N 22. Ст. 2563; N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 45. Ст. 5425; N 50. Ст. 6238; 2008. N 10. Ст. 895; N 15. Ст. 1447; 2009. N 1. Ст. 23; N 9. Ст. 1043; N 18 (ч. I). Ст. 2153; N 23. Ст. 2776; N 30. Ст. 3739; N 48. Ст. 5731; N 52 (ч. I). Ст. 6428.
<2> Вестник Банка России. 2006. N 57; 2008. N 32.
6. Отношения, связанные с имущественной ответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 Кодекса и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие самостоятельной имущественной ответственности является одним из важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, т.е. всем имуществом, находящимся в его собственности.
Между тем на практике взыскание нередко обращается прежде всего на средства юридического лица на банковских счетах, несмотря на то, что в составе сумм, находящихся на счетах, могут быть, например, авансовые платежи, не принадлежащие ему до момента выполнения оплаченных в предварительном порядке работ, услуг, передачи продукции или товаров, а также заемные и другие не находящиеся в собственности организации денежные средства. Однако именно этим имуществом юридическое лицо, как правило, и отвечает по своим обязательствам. В связи с этим указанную норму целесообразно толковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, а следовательно, не только тем, которое упоминается в п. 1 ст. 48 ГК РФ. Поэтому вещные права не должны рассматриваться как необходимые и исключительные юридические формы имущественного обособления юридического лица <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М-НОРМА, 1997.