ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2973
Скачиваний: 1
Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 141
1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется по основаниям и в порядке, которые являются общими для всех юридических лиц и установлены в ст. ст. 61 - 65 ГК РФ. Главное отличие ликвидации юридического лица от его реорганизации заключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т.е. перехода прав и обязанностей, например, ликвидированного кооператива к другим субъектам. Поэтому при добровольной или принудительной ликвидации товарищество собственников жилья прекращает свое существование в качестве юридического лица и в качестве участника гражданского оборота. Правила ликвидации юридического лица подробнее были рассмотрены выше (см. комментарий к ст. 123 Кодекса).
2. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (см. ч. 1 ст. 136 Кодекса и комментарий к ней).
Если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то товарищество собственников жилья не может быть создано, а действующее товарищество подлежит ликвидации.
По общему правилу п. 2 ч. 2 ст. 145 Кодекса принятие решения о ликвидации товарищества собственников жилья относится к компетенции общего собрания членов товарищества. Однако ч. 2 ст. 141 Кодекса обязывает не общее собрание членов товарищества, а общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации товарищества в случае, указанном в рассматриваемой норме.
Если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не выполнит возложенную на него Кодексом обязанность, то в данном случае товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда в связи с грубым нарушением закона. Требование о ликвидации юридического лица по данному основанию может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом (см. п. п. 2 и 3 ст. 61 ГК РФ).
Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья
Комментарий к статье 142
Следует обратить внимание на то, что в ст. 142 Кодекса не имеется в виду реорганизация товариществ собственников жилья в форме слияния (см. ст. 140 Кодекса и комментарий к ней). Речь идет о создании именно объединения двух и более товариществ собственников жилья (объединения юридических лиц) в целях совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, если это будет признано целесообразным.
Общие правила о создании и деятельности объединений юридических лиц установлены в ст. ст. 121 - 123 ГК РФ.
Некоммерческие организации, в том числе товарищества собственников жилья, могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций. При этом ассоциация (союз) товариществ собственников жилья является некоммерческой организацией. Члены ассоциации (союза) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.
Ассоциация (союз) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены ассоциации (союза) несут субсидиарную ответственность по ее обязательствам в размере и в порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации (союза).
Принимая решение об объединении действующих товариществ собственников жилья, следует учитывать, что согласно п. 3 ст. 1 ФЗ от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" указанный Федеральный закон не распространяется, в частности, на товарищества собственников жилья. Однако создаваемое товариществами объединение юридических лиц (ассоциация или союз) подпадает под регулирование этого Федерального закона. В связи с этим, например, государственная регистрация указанного объединения должна осуществляться с учетом особенностей, предусмотренных ст. 13.1 ФЗ от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".
Общее собрание членов ассоциации (союза) является высшим органом управления такого объединения юридических лиц. Компетенция данного органа определяется по правилам ст. 29 ФЗ от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" с учетом соответствующих положений гл. 13 Кодекса. При этом Кодекс не обязывает такое объединение юридических лиц учитывать при организации управления в объединении правила об организации управления в товариществе собственников жилья, которые содержатся в статьях гл. 14 Кодекса.
Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
Комментарий к статье 143
1. Глава 14 раздела VI Кодекса, как следует из ее названия, казалось бы, определяет правовое положение членов товарищества собственников жилья. Однако это далеко не так: название данной главы не соответствует ее реальному содержанию. Собственно членству в товариществе здесь посвящена всего одна статья (ст. 143), остальные же статьи гл. 14 Кодекса определяют организацию управления в товариществе собственников жилья (ст. ст. 144 - 149), вводят правила о внутреннем аудите (ст. 150) и регулируют иные отношения (ст. ст. 151, 152).
При создании товарищества собственников жилья, как и в любом юридическом лице, имеющем членство, членство устанавливается решением учредительного собрания, на котором определяются возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав и решаются другие вопросы. Список членов товарищества при создании составляется на основании протокола учредительного собрания, который подписывают все члены создаваемого товарищества.
После того, как товарищество создано, новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений. В уставе товарищества следует подробно регламентировать процедуру вступления в члены товарищества и определить, к компетенции какого органа относится прием новых членов <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 325; http://www.urkniga.ru.
В Кодексе отсутствует правовое регулирование данной процедуры. Поэтому, формулируя соответствующие положения устава товарищества, можно по аналогии применить правовые нормы, регулирующие сходные отношения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах: заявление о приеме в члены товарищества должно быть рассмотрено правлением и утверждено решением общего собрания членов товарищества (см. ч. 2 ст. 121 Кодекса).
Члены товарищества собственников жилья, которые голосовали за создание товарищества и утверждение его устава, являются учредителями такого товарищества.
2. Правила ч. 2 ст. 143 Кодекса сформулированы в императивной норме. Поэтому уставом товарищества собственников жилья и его внутренними документами не может быть исключено или ограничено право нового собственника помещения в многоквартирном доме на вступление в товарищество. Устав товарищества не может содержать положений, запрещающих прием в товарищество новых членов.
Лицо, претендующее на членство в созданном товариществе собственников жилья, имеет право обратиться в товарищество с заявлением о приеме в члены товарищества не ранее возникновения у этого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме. Право собственности на помещение возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, которая осуществляется по правилам, установленным ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. I). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. II). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126; N 30 (ч. I). Ст. 3597; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3611; N 52 (ч. I). Ст. 6410, 6419.
3. Часть 3 ст. 143 Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований для прекращения членства в товариществе собственников жилья. Таких оснований только два: добровольный выход члена товарищества из товарищества и прекращение права собственности члена товарищества на принадлежавшее ему помещение.
Кодекс не предусматривает возможность исключения члена товарищества из товарищества. Представляется, что такую возможность нельзя предусмотреть и в уставе, если исходить из буквального толкования рассматриваемых положений ч. 3 ст. 143 Кодекса.
В случае добровольного выхода члена товарищества из товарищества его членство в товариществе прекращается в момент передачи соответствующего заявления в орган товарищества, уполномоченный принимать такие заявления.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (см. п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 144
Товарищество собственников жилья, как и все прочие виды юридических лиц, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (см. п. 1 ст. 53 ГК РФ).
Среди органов управления товарищества собственников жилья ст. 144 Кодекса называет только общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Однако законодатель "забыл" здесь упомянуть о председателе правления товарищества, статус которого определен в ст. 149 Кодекса. Между тем, как будет показано далее, председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом - правлением товарищества.
Юристы правильно указывают на то обстоятельство, что во избежание сложностей в разделении компетенции и в целях защиты прав и интересов третьих лиц законодательная практика регулирования юридических лиц, создаваемых в разных организационно-правовых формах, устанавливает либо единоличный исполнительный орган, либо одновременно коллегиальный и единоличный исполнительные органы <1>. В данном случае вполне очевидно, что в товариществе собственников жилья действуют одновременно два исполнительных органа - правление (коллегиальный орган) и председатель правления (единоличный орган). Разграничить управленческие полномочия этих органов необходимо в уставе товарищества, не допуская при этом дублирования их функций и полномочий.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 326; http://www.urkniga.ru.
С учетом сказанного представляется, что в ст. 144 Кодекса целесообразно внести изменение, дополнив установленный в ней общий перечень органов управления товарищества собственников жилья упоминанием о председателе правления товарищества.
На практике необходимо исходить из того, что система органов управления в товариществе собственников жилья выглядит следующим образом: общее собрание членов товарищества (высший представительный орган), правление и председатель правления (соответственно коллегиальный и единоличный исполнительные органы) товарищества.
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 145
1. Высшим представительным органом управления товарищества собственников жилья может быть только общее собрание членов товарищества. В отличие от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, регулируемых Кодексом, в товариществе собственников жилья уставом не может быть предусмотрен такой высший представительный орган, как конференция. В общем собрании с правом решающего голоса вправе и обязаны непосредственно участвовать члены соответствующего товарищества (или их личные представители, уполномоченные на это доверенностью).
В принципе Кодекс не определяет правила созыва общего собрания, допуская в диспозитивной норме, что такое собрание созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Между тем при определении соответствующих процедур в уставе необходимо иметь в виду ряд императивных норм Кодекса, регулирующих отдельные отношения, связанные с созывом общего собрания (например, ч. ч. 1, 2 ст. 146). Следует также учитывать, что созыв и проведение общего собрания членов товарищества относится к компетенции правления товарищества (см. п. 8 ст. 148 Кодекса).
2 - 3. Несмотря на то что компетенция общего собрания членов товарищества собственников жилья в ст. 145 Кодекса не определяется как исключительная, фактически она является таковой. Данный вывод следует из сравнительного толкования норм указанной статьи и ч. 1 ст. 147 Кодекса, согласно которой правление товарищества не вправе решать вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, не является исчерпывающим: такое собрание вправе рассматривать и принимать решения также по другим вопросам, предусмотренным Кодексом или иными федеральными законами. Кроме того, объем компетенции общего собрания может быть увеличен соответствующими положениями устава товарищества, включающими и иные вопросы в компетенцию общего собрания.
Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.